當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局，正經(jīng)歷一場(chǎng)深刻而持續(xù)的轉(zhuǎn)變。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)范圍內(nèi)空置住房總量已達(dá)1.2億套，其容納能力足以覆蓋3至4億人口的居住需求。

與此同時(shí)，更值得關(guān)注的是，擁有兩套及以上房產(chǎn)的家庭占比已高達(dá)41.5%。這種顯著的“供過于求”態(tài)勢(shì)，并非短期現(xiàn)象，而是市場(chǎng)長(zhǎng)期積累的結(jié)構(gòu)性矛盾集中顯現(xiàn)。在經(jīng)歷了二十余年的高速發(fā)展與繁榮后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已明確步入飽和調(diào)整階段，購(gòu)房需求的整體萎縮已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

值此2025年之際，一個(gè)引人深思的現(xiàn)象浮出水面：那些尚未購(gòu)置房產(chǎn)的人群，或許正悄然成為這場(chǎng)變局中的潛在受益者。

第一、市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)：存量巨大與價(jià)格理性回歸

為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，近年來國(guó)家層面持續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)支持政策。除一線城市核心區(qū)域外，絕大多數(shù)城市已全面放寬或取消限購(gòu)措施。

金融支持力度空前，商業(yè)貸款利率已降至3.2%的歷史低位，首付比例也普遍下調(diào)至15%。稅務(wù)部門亦在去年底推出契稅、增值稅減免等實(shí)質(zhì)性利好。

然而，盡管政策“組合拳”密集發(fā)力，其提振效果卻顯得力有不逮。市場(chǎng)成交量往往在政策刺激下呈現(xiàn)短暫回升，旋即又陷入回落通道，反映出市場(chǎng)信心恢復(fù)的根基尚不牢固。

持續(xù)的市場(chǎng)調(diào)整帶來了房?jī)r(jià)的顯著回調(diào)。經(jīng)過近三年的下行周期，主要城市房?jī)r(jià)普遍回落至2016年水平。具體而言，北京二手房?jī)r(jià)格較峰值下跌約30%，相當(dāng)于2016年8月的價(jià)位；上海跌幅更深，達(dá)30.6%，回歸至2016年3月的水平；深圳調(diào)整幅度最大，下跌38.7%，價(jià)格重回2016年7月。

二三線城市的市場(chǎng)反應(yīng)更為劇烈，如南京、重慶等重點(diǎn)城市，二手房?jī)r(jià)平均跌幅高達(dá)38.5%?；厮輾v史，自1998年房改至2024年，全國(guó)累計(jì)銷售商品房約2.59億套，其中超過一半（約1.36億套）是在2016年房?jī)r(jià)快速上漲后成交的。

這意味著，相當(dāng)一部分在房?jī)r(jià)高位入市的家庭，其資產(chǎn)面臨縮水壓力。以上海市民奚敏為例，其2021年以520萬元購(gòu)入的房產(chǎn)，當(dāng)前估值僅約358萬元，短短四年間賬面損失達(dá)162萬元，成為高位“站崗”的縮影。

第二、未上車者的優(yōu)勢(shì)：低成本與理性選擇

在此背景下，2025年尚未購(gòu)置房產(chǎn)的人群，其“按兵不動(dòng)”或“無力購(gòu)買”的狀態(tài)，反而在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下轉(zhuǎn)化出獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)——顯著降低的購(gòu)房成本。

與高峰期相比，當(dāng)下購(gòu)房者普遍可節(jié)省至少30%的房款支出。深入分析，未在2025年前購(gòu)房的人群主要可歸為三類，他們各自的選擇邏輯，無不折射出對(duì)現(xiàn)實(shí)的清醒認(rèn)知。

其一，洞悉趨勢(shì)的理性觀望者。

這部分群體具備前瞻性視野，較早預(yù)判到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)及房?jī)r(jià)回歸理性的大趨勢(shì)。他們深刻理解，一旦房?jī)r(jià)下行通道確立，其最終目標(biāo)將是實(shí)現(xiàn)“去泡沫化”和“去投資化”，回歸與當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際收入水平相匹配的合理區(qū)間。

這一過程一旦形成趨勢(shì)，逆轉(zhuǎn)將異常困難。因此，他們選擇耐心等待市場(chǎng)完成自我調(diào)整，避免在趨勢(shì)下行期充當(dāng)“接盤俠”。在房?jī)r(jià)單邊上漲的狂熱期，能保持這份冷靜與遠(yuǎn)見實(shí)屬不易。

其二，量力而行的中低收入群體。

對(duì)于眾多城鎮(zhèn)中低收入家庭而言，過去面對(duì)動(dòng)輒數(shù)百萬的房?jī)r(jià)，購(gòu)房往往是一種遙不可及的奢望。月收入徘徊在4000-5000元區(qū)間，使得他們根本無力承擔(dān)高昂的首付與月供。

值得欣慰的是，國(guó)家住房保障體系正在加速完善。面向中低收入群體的保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等多元化供給渠道逐步拓寬。

這使得該群體無需在商品房市場(chǎng)背負(fù)過重壓力，完全可以根據(jù)自身?xiàng)l件，優(yōu)先考慮申請(qǐng)保障房或共有產(chǎn)權(quán)房，實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，而不必強(qiáng)求在特定時(shí)間點(diǎn)擠入商品房市場(chǎng)。

其三，觀念通透的新生代年輕人。

當(dāng)代城市青年群體的居住觀念正在發(fā)生顯著變化。越來越多的年輕人，特別是95后、00后，主動(dòng)選擇租房作為主要居住方式，而非將購(gòu)房視為人生必選項(xiàng)。

年輕職員楊亮的觀點(diǎn)頗具代表性：“月薪8500元，若要負(fù)擔(dān)5000元房貸，月供占比接近收入的60%，這種財(cái)務(wù)壓力下選擇買房，豈不是近乎瘋狂？”現(xiàn)實(shí)情況是，近年來各地房租水平穩(wěn)中有降，租房居住的性價(jià)比相對(duì)提升。許多年輕人精明地算著經(jīng)濟(jì)賬，認(rèn)為當(dāng)下租房比高位購(gòu)房更為明智務(wù)實(shí)。

他們傾向于等待未來兩個(gè)條件成熟時(shí)再考慮購(gòu)房：一是房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸與其收入匹配的合理區(qū)間；二是自身職業(yè)生涯發(fā)展和收入趨于穩(wěn)定。屆時(shí)再行購(gòu)置，不僅購(gòu)房成本有望大幅降低，自身的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)也更加牢固。何必執(zhí)著于在2025年市場(chǎng)調(diào)整尚未完全到位時(shí)匆忙入市？

結(jié)尾

綜上所述，全國(guó)1.2億套空置住房與41.5%家庭持有多套房的現(xiàn)實(shí)，清晰勾勒出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代、步入深度調(diào)整期的輪廓。曾經(jīng)被視為財(cái)富象征的房產(chǎn)，其投資屬性正在顯著弱化。對(duì)于2025年仍未購(gòu)置房產(chǎn)的人群而言，這絕非簡(jiǎn)單的“錯(cuò)過”，而是在市場(chǎng)規(guī)律作用下展現(xiàn)出的另一種理性。

他們或因洞察趨勢(shì)而選擇等待，或因收入約束而量力緩行，或因觀念革新而從容以對(duì)。這些選擇，使其有效規(guī)避了高位接盤的風(fēng)險(xiǎn)，并有望在未來以更合理的成本實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想。

市場(chǎng)的深度調(diào)整，本質(zhì)上是價(jià)值回歸的過程。它提醒我們，住房的根本屬性在于居住，任何脫離居住需求與居民實(shí)際購(gòu)買力的價(jià)格膨脹終將難以為繼。對(duì)于個(gè)體而言，在當(dāng)前的2025年節(jié)點(diǎn)，相較于盲目焦慮“上車”，更應(yīng)立足自身實(shí)際需求與經(jīng)濟(jì)能力，審慎評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇。

無論是選擇繼續(xù)觀望、申請(qǐng)保障性住房，抑或是在價(jià)格更具吸引力時(shí)擇機(jī)入場(chǎng)，其核心都在于做出與自身情況最匹配的理性決策。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)下，這份清醒與務(wù)實(shí)，或許正是最大的“賺到”。