不少客戶仍在觀望，主要源于市場(chǎng)選擇增多。

呂穎雅/發(fā)自廣州

廣州的豪宅市場(chǎng)正迎來(lái)新的階段。

過(guò)去被稱為“千萬(wàn)豪宅”的產(chǎn)品，主要集中在1000萬(wàn)~1500萬(wàn)元的總價(jià)段。隨著“金九銀十”臨近，2000萬(wàn)元級(jí)別的高端項(xiàng)目正密集入市，豪宅門檻迅速抬升。

近日，位于白鵝潭CBD核心的保利翡麗甲第正式亮相，并官宣引入萬(wàn)豪系五星級(jí)酒店。作為今年最受關(guān)注的高端項(xiàng)目之一，保利翡麗甲第規(guī)劃5棟56~58層高住宅，產(chǎn)品面積段約139~255平方米，近九成戶型可望江景，使用率最高達(dá)130%。項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)明顯，毗鄰萬(wàn)象城及“三館合一”等城市地標(biāo)，吹風(fēng)價(jià)10萬(wàn)~12萬(wàn)元/平方米。

保利翡麗甲第毗鄰 “三館合一”等城市地標(biāo)。項(xiàng)目供圖

2000萬(wàn)元級(jí)項(xiàng)目批量入市

保利翡麗甲第并非孤例。未來(lái)兩個(gè)月，廣州將有多個(gè)2000萬(wàn)元級(jí)別的項(xiàng)目密集面市，形成供應(yīng)潮。

位于天河的世界大觀四期地塊，已定名為“璞樾·墅”，由中國(guó)金茂與越秀地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目主打190~360平方米定制化“第四代墅”，僅規(guī)劃110套，吹風(fēng)總價(jià)2000萬(wàn)元起，預(yù)計(jì)10月開(kāi)放展示區(qū)和樣板房。

番禺萬(wàn)博板塊的香江1號(hào)也將亮相，產(chǎn)品涵蓋200~600平方米大平層和復(fù)式，是“8恒+森林環(huán)境系統(tǒng)”的首個(gè)落地項(xiàng)目，吹風(fēng)價(jià) 10萬(wàn)~20萬(wàn)元/平方米，被認(rèn)為將刷新番禺豪宅的價(jià)格上限。

市場(chǎng)期待度最高的，則是保利面粉廠地塊，預(yù)計(jì)在四季度入市。項(xiàng)目南向一線望江，戶型面積全部在200平方米以上，部分超過(guò)600平方米（以最終公布為準(zhǔn)）。由于其綜合條件優(yōu)越，樓面價(jià)高達(dá)6.7萬(wàn)元/平方米，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)多數(shù)產(chǎn)品總價(jià)將超過(guò)3000萬(wàn)元。

此外，琶洲南TOD、琶洲樾華樾、凱旋新世界、僑鑫保利匯景臺(tái)、星河灣半島、南天名苑等豪宅也在售2000萬(wàn)元級(jí)別以上產(chǎn)品。

“這還只是住宅部分。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，如果把金融城、琶洲等板塊的商業(yè)大平層產(chǎn)品算在內(nèi)，目前廣州總價(jià)在2000萬(wàn)元及以上的項(xiàng)目已超過(guò)20個(gè)。這是一個(gè)前所未有的集中供應(yīng)期。

新盤對(duì)存量豪宅形成沖擊

集中放量的同時(shí)，廣州豪宅市場(chǎng)正在加速分化。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，相較早年推出的豪宅，新近面市的項(xiàng)目在產(chǎn)品力上更具競(jìng)爭(zhēng)力。無(wú)論是戶型創(chuàng)新、空間復(fù)合功能、景觀交互，還是更高的使用率，都更符合高凈值人群的置業(yè)需求。這些新盤在很大程度上分流了二手市場(chǎng)以及部分持銷豪宅的客戶。

一位豪宅操盤手直言，今年豪宅市場(chǎng)整體成交規(guī)模較去年略有回落，但部分新盤表現(xiàn)突出，而不少傳統(tǒng)豪宅成交不理想，主要是流量被新項(xiàng)目吸走。

作為豪宅市場(chǎng)的“風(fēng)向標(biāo)”，珠江新城二手市場(chǎng)已率先反映出這種分流效應(yīng)。一位資深中介經(jīng)紀(jì)人透露，隨著琶洲保利天奕、金融城保利天曜相繼入市，加上珠江新城內(nèi)的凱旋新世界一手產(chǎn)品在售，大量高凈值客戶被新盤吸引。結(jié)果是，珠江新城二手豪宅今年出現(xiàn)明顯的量?jī)r(jià)齊跌。過(guò)去成交價(jià)普遍在“10萬(wàn)+”的網(wǎng)紅盤，如今大多回落至“8”“9”字頭，部分朝向不佳的戶型甚至跌至“7”字頭。

保利天曜實(shí)景圖。呂穎雅/攝

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，廣州1~7月銷售金額排名前兩位的項(xiàng)目均為豪宅：保利天奕以39億元位列第一，保利天曜以34億元緊隨其后。另有保利天瑞、中海大境、中國(guó)鐵建招商西派天河序等項(xiàng)目躋身銷售TOP20。

買方心態(tài)分化：抄底與觀望

豪宅市場(chǎng)的分化，也體現(xiàn)在買家心態(tài)上。

新世界中國(guó)的老業(yè)主陳女士，近期購(gòu)入了凱旋新世界廣粵觀邸172平方米三房。她認(rèn)為當(dāng)前已進(jìn)入明確的“政策底”，疊加金融與購(gòu)買條件寬松，稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)迎來(lái)難得購(gòu)入窗口。“趨勢(shì)一旦確認(rèn)，價(jià)值修復(fù)只會(huì)更快。”陳女士表示。

保利天曜的銷售人員同樣感受到客戶心態(tài)的變化?！敖诠墒羞B續(xù)上漲，客戶情緒積極，談判過(guò)程也更為順暢。”他介紹，天曜的客群主要來(lái)自珠江新城一帶。這類買家資金實(shí)力雄厚，與典型的改善型客戶不同，無(wú)需“賣一買一”，往往傾向配置多套房產(chǎn)。

不過(guò)，不少客戶仍在觀望，主要源于市場(chǎng)選擇增多。

上述豪宅操盤手分析，如今市場(chǎng)推盤節(jié)奏明顯加快。一方面，不少核心地段的新地塊陸續(xù)入市，由于地價(jià)本身不低，決定了這些項(xiàng)目必須走高端路線；另一方面，房企也希望通過(guò)打造高端或標(biāo)桿項(xiàng)目來(lái)提升自身品牌形象。隨著豪宅數(shù)量的增加，買家的選擇余地也隨之?dāng)U大，可以慢慢挑。

跨城分流亦不可忽視。合富天鑽匯報(bào)告顯示，不少?gòu)V東買家也出現(xiàn)在上海、香港等資產(chǎn)熱的城市。當(dāng)擁有更優(yōu)質(zhì)的投資選擇時(shí)，他們?cè)敢鈱⒛抗廪D(zhuǎn)向這些城市的核心資產(chǎn)，以追求更高的確定性。

此外，不少目標(biāo)在300平方米以上豪宅的客戶，都在等待保利面粉廠項(xiàng)目的入市。珠江新城未來(lái)還有保利天御以及待出讓的馬場(chǎng)地塊，提前關(guān)注的買家不在少數(shù)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2000萬(wàn)元級(jí)豪宅集中入市，意味著更激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。不過(guò)，廣州的豪宅購(gòu)買力始終存在，買家僅處于觀望階段，“再等等”“再看看”幾乎成了共識(shí)。