舊改的方式越來越靈活多樣了。

8月28日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》，明確提出支持老舊住房自主更新、原拆原建。

在開發(fā)商主導(dǎo)大拆大建、政府主導(dǎo)凈土出讓、老舊小區(qū)微型改造之后，舊改又迎來新模式。

這一次，新模式將讓中心城區(qū)那些密集的“老破小”進(jìn)入春天，成為搶手的香餑餑。一時之間，持有市中心“老破小”的業(yè)主，仿佛拿住了城市發(fā)展的“原始股”。

01

增值160%，

廣東首個“原拆原建”項目“賺麻了”

“原拆原建”“自主更新”這一模式指的是，在政策扶持下，由業(yè)主作為實施主體，通過社區(qū)自治推動共同決策、自籌資金，公開引入開發(fā)建設(shè)單位，對原有老舊住房進(jìn)行拆除，并在原土地上按原使用年限和建筑面積（可適當(dāng)優(yōu)化）重新建設(shè)房屋，最終實現(xiàn)原業(yè)主回遷。

廣東省首個“原拆原建”出現(xiàn)在廣州市花都區(qū)集群街2號樓。

交房現(xiàn)場 圖源：廣州花都發(fā)布

花都區(qū)通過創(chuàng)造性提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“誰受益、誰出資”原則，引導(dǎo)居民承擔(dān)主要改造成本，項目拆建投資估算約800萬元，由業(yè)主按照4600元/平方米標(biāo)準(zhǔn)共同承擔(dān)改造成本。

僅9個月的時間，這個坐落在人氣興旺、商業(yè)繁華的老城區(qū)舊樓以嶄新的電梯住宅形象重生，住宅面積更寬、戶型更優(yōu)、功能分區(qū)更合理、采光更足，而且成功解決了困擾小區(qū)居民多年的供水、電梯加裝等問題、并使房屋增值160%！（數(shù)據(jù)來源：廣州花都發(fā)布）

建好后的集群街2號樓 圖源：廣州花都發(fā)布

板塊范圍內(nèi)，目前主打教育、交通、商業(yè)亮點的中旅·璞樾天序一手房在售均價約為2.1萬元/㎡，在同等區(qū)位條件下，成功“原拆原建”的集群街2號樓可以說賺麻了。

這個成功案例不僅吸引人民日報、新華社、中國日報等眾多央媒關(guān)注，而且也讓很多難以進(jìn)行大規(guī)模拆建的老舊小區(qū)看到了希望，特別是直接為越秀區(qū)、荔灣區(qū)等老城區(qū)密集的“老破小”打開了廣闊的價值想象空間。

回頭看，集群街2號樓與越秀、荔灣核心區(qū)眾多“老破小”有很多相似之處。

位處成熟城區(qū)的集群街2號樓，其周邊多為各類批發(fā)市場，商業(yè)發(fā)達(dá)、居住氛圍濃厚，有著難以替代的區(qū)位優(yōu)勢和宜居價值，但其所處整體環(huán)境較為緊湊雜亂，難以供應(yīng)充足、優(yōu)質(zhì)、成熟的住宅產(chǎn)品。

集群街2號樓周邊商業(yè)旺盛 圖源：廣州花都發(fā)布

然而，集群街2號樓的成功和業(yè)主的構(gòu)成有著很大的關(guān)系，近三分之二的住宅是公房，私人業(yè)主僅有9戶。也就是，它的成功其實很難大規(guī)模復(fù)制。

同為花都區(qū)危房拆除重建項目，新華坊最終確定的卻是探索運營權(quán)有償讓渡的模式，業(yè)主讓渡20年運營權(quán)，以未來的租金收益替代當(dāng)前的改造出資。

新華坊改造前后對比 圖源：廣州花都發(fā)布

這也是“原拆原建”“自主更新”模式的一大特點，在兼具靈活的同時每個個案都具有難以復(fù)制的獨特性，特別突出的難點在于統(tǒng)一業(yè)主意愿、資金統(tǒng)籌、權(quán)益保障等等。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“該模式下需調(diào)動三大主體的積極性：業(yè)主不僅要共同出資，還要全程參與改造決策與工程監(jiān)督，實現(xiàn)我的房子我做主；政府負(fù)責(zé)政策制定、流程規(guī)范與資源協(xié)調(diào)；引入的建設(shè)單位負(fù)責(zé)具體的開發(fā)與施工管理。”

而在當(dāng)前政策的鼓勵加持下，未來有望出現(xiàn)更多成功案例，相信“原拆原建”的工作機制也將會不斷得到完善。根據(jù)專家測算，預(yù)計到2030年，原拆原建將占老舊小區(qū)改造總量的30%-40%，成為與綜合改造并行的主流模式。

普遍認(rèn)為，政策將利好老城區(qū)核心的“老破小”，預(yù)期這類房產(chǎn)會因為“原拆原建”越來越值錢。尤其是位于市中心核心地段、規(guī)模小、戶數(shù)少的老舊小區(qū)。

02

老舊小區(qū)密集，越秀區(qū)力推“原拆原建”

除了花都區(qū)集群街2號樓，全國各地均有“原拆原建”的成功案例，比如上海彭一小區(qū)、杭州浙工新村等，這些成功案例極大增強了各特大城市的老城區(qū)積極推進(jìn)原拆原建的意愿與預(yù)期。

廣州的越秀區(qū)就是一個很好的例子。

當(dāng)前越秀區(qū)正在推進(jìn)傳統(tǒng)中軸線附近的小石集連片危舊房屋“原拆原建”；另有共和村片區(qū)正在進(jìn)行意愿摸查工作，4月貼出的《致共和村業(yè)主的一封信》顯示，改造需獲得90%以上業(yè)主的表決同意。

其中，小石集地處建筑高度密集的老社區(qū)，涉及17棟建于上世紀(jì)60-80年代的1-4層低矮老舊建筑，共有商、住戶45戶82人。安居客數(shù)據(jù)顯示，周邊二手房放價5.7萬/㎡左右。

作為廣州首個“原拆原建”同步增容的落地項目，小石集適用6%容積率激勵的政策紅利，主要用于電梯、公共走廊、服務(wù)配套等。具體來看，項目一樓增設(shè)約250㎡公共服務(wù)空間，規(guī)劃嵌入社區(qū)頤康服務(wù)站及普惠托育點，首層騎樓設(shè)置健康茶飲、新街市等功能用途，二到四層保留居住功能，預(yù)計于今年九月底完工。

而共和村片區(qū)的區(qū)位條件極其優(yōu)越，毗鄰地鐵楊箕站，周邊商業(yè)成熟。據(jù)悉，該片區(qū)進(jìn)行原拆原建意愿摸底后，周邊二手房價均出現(xiàn)不同程度的上漲。安居客數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前周邊的共和路100㎡三室二手房掛牌價575 萬，均價約5.7萬/㎡。

重建效果圖 圖源：南方+

而根據(jù)共和村片區(qū)公布的四檔改造成本，即3000-4000元/平方米、4000-5000元/平方米、5000-6000元/平方米及6000-7000元/平方米。原有的100㎡房產(chǎn)業(yè)主最低改造成本需要30萬、最高70萬。

相比周邊二手房均價，假如片區(qū)原拆原建能順利推進(jìn)，那么居民不僅能收獲更舒適的居住環(huán)境，也有望獲得可觀價值。

小結(jié)

作為廣州的老城區(qū)，越秀區(qū)等老城區(qū)擁有大量建于上世紀(jì)60-90年代的房屋，這些房屋長期以來因為各種歷史原因面臨著難以改造的困局。

而原拆原建能夠調(diào)動微觀市場主體的主動性、發(fā)揮其創(chuàng)造性，提高改造效率和靈活性，為越秀區(qū)等高密度老舊社區(qū)提供了一種新的更新路徑。它不僅能加速煥新城市面貌、降低存量住宅的改造成本、完善公共服務(wù)配套、優(yōu)化社區(qū)功能，還能大幅提升原有物業(yè)價值，這屬于多方共贏。未來原拆原建能否成為成熟的城市改造方案？我們拭目以待。

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