一套看似精致的自建二手房，讓購房者李女士陷入了長達(dá)近三年的維權(quán)拉鋸戰(zhàn)。從一、二審的接連敗訴，到再審的成功翻盤，這起因白蟻隱患引發(fā)的房屋買賣合同糾紛，為廣大購房者敲響了警鐘。在二手房交易中，面對隱蔽的房屋質(zhì)量問題，購房者該如何維護(hù)自身權(quán)益？法院又會(huì)依據(jù)何種法律條款作出公正裁決？讓我們一同走進(jìn)這起案例。

案情故事

三年前，李女士通過一家房產(chǎn)中介，看中了一套190多平的自建樓房?？捶繒r(shí)，原房東張先生介紹道：“李女士，您放心，這房子我住了這么多年，沒什么質(zhì)量問題，水電都很通暢，周邊配套也齊全?！?/p>

李女士仔細(xì)查看了各個(gè)房間，沒發(fā)現(xiàn)明顯的瑕疵。中介也在一旁附和：“這套房性價(jià)比很高，張先生也是誠心出售，您要是滿意，可得抓緊時(shí)間定下來?！?/p>

李女士有些心動(dòng)，但還是有些顧慮地問：“房子這么多年了，會(huì)不會(huì)有什么隱藏的問題啊？”張先生拍著胸脯保證：“絕對沒有！”中介也連忙說：“我們也會(huì)陪著驗(yàn)房的，放心?！?/p>

聽了兩人的話，李女士徹底放了心，與張先生簽訂了房屋買賣合同，支付了300多萬的購房款，還繳納了中介費(fèi)、過戶費(fèi)等。

然而，就在她準(zhǔn)備裝修入住時(shí)，意外發(fā)生了。裝修工人在拆除時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋有嚴(yán)重白蟻啃噬痕跡，李女士立刻聯(lián)系了原房東張先生。電話接通后，李女士急切地說：“張先生，我房子里發(fā)現(xiàn)了大量白蟻，這房子有嚴(yán)重的蟲患，你怎么事先不告訴我啊？”

張先生卻說：“不可能吧？我住的時(shí)候沒發(fā)現(xiàn)啊”李女士氣憤地說：“怎么可能！明顯是早就有的問題！你這是故意隱瞞！”張先生語氣強(qiáng)硬起來：“我可沒隱瞞，我確實(shí)不知道，你別冤枉人?！闭f完就掛了電話。

李女士又找到中介機(jī)構(gòu)，中介表示他們只是負(fù)責(zé)介紹房源，房屋質(zhì)量問題他們不承擔(dān)責(zé)任。多次溝通無果后，李女士決定通過法律途徑維權(quán)，將張先生和中介告上了法庭，請求撤銷合同，并返還購房款、中介費(fèi)、過戶費(fèi)等費(fèi)用。

法院判決

一審法院開庭審理時(shí)，李女士提交了房屋內(nèi)白蟻痕跡的照片、視頻以及裝修工人的證言，但張先生辯稱自己對房屋存在白蟻問題并不知情，中介也表示無法證明張先生存在隱瞞行為。一審法院認(rèn)為，李女士未能提供足夠證據(jù)證明賣方存在欺詐行為，判決駁回了她的訴訟請求。

拿到一審判決書的李女士十分不甘心，她堅(jiān)信自己的權(quán)益受到了侵害，于是提起了上訴。二審法院審理后認(rèn)為，根據(jù)“誰主張，誰舉證”的原則，李女士仍未能提供充分證據(jù)證明張先生在賣房時(shí)明知房屋存在白蟻問題卻故意隱瞞，難以認(rèn)定張先生構(gòu)成欺詐，因此維持了一審判決。

接連的敗訴讓李女士備受打擊，但她沒有放棄，她向泰州中院申請了再審。再審過程中，李女士補(bǔ)充提交了專業(yè)白蟻防治研究所出具的咨詢意見以及房屋質(zhì)量鑒定報(bào)告。鑒定報(bào)告顯示，案涉房屋的白蟻危害已持續(xù)較長時(shí)間，對房屋的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性和使用功能造成了嚴(yán)重影響。

承辦法官重點(diǎn)圍繞“是否構(gòu)成重大誤解”問題展開了細(xì)致調(diào)查。經(jīng)審理，法院認(rèn)為，雖然現(xiàn)有證據(jù)不足以證明張先生明知房屋存在白蟻并故意隱瞞，李女士主張的欺詐不能成立，但從李女士的角度來看，她在簽訂合同時(shí)并不知道房屋存在白蟻隱患，其真實(shí)意愿是購買一套不存在此類嚴(yán)重質(zhì)量問題的房屋。而案涉房屋的白蟻缺陷已實(shí)際影響正常居住使用，并對房屋價(jià)值產(chǎn)生重要影響，李女士因?qū)Ψ课葙|(zhì)量產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識而訂立合同，該情形構(gòu)成重大誤解。

最終，泰州中院作出改判：撤銷李女士與張先生簽訂的房屋買賣合同，張先生返還李女士購房款300余萬元，并賠償李女士中介費(fèi)、過戶費(fèi)等。

法官說法

負(fù)責(zé)審理此案的法官表示，白蟻對房屋建筑，尤其是木質(zhì)結(jié)構(gòu)的破壞具有隱蔽性和擴(kuò)散性，屬于房屋的重大缺陷。在本案中，案涉房屋在出售前已存在較嚴(yán)重的白蟻危害，但因無充分證據(jù)證明賣方在賣房時(shí)對此明知并故意隱瞞，所以買受人以欺詐為由訴請撤銷合同無法得到支持。

不過，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十七條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉總則編若干問題的解釋》第十九條規(guī)定，重大誤解制度的設(shè)立目的在于糾正意思表示的不真實(shí)性，保護(hù)表意人的意思自由。在此次糾紛中，李女士在簽訂房屋買賣合同時(shí)，對房屋存在白蟻的情況并不知曉。從普通人正常的購房需求來看，她的真實(shí)意愿是購買一套不存在白蟻瑕疵的房屋，但其因?qū)Ψ课葙|(zhì)量產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)知，導(dǎo)致訂立合同的后果與自身真實(shí)意思相悖，該房屋缺陷已切實(shí)影響到正常居住使用和房屋價(jià)值，因此構(gòu)成法律意義上的重大誤解，且未超出除斥期間，故李女士請求撤銷因重大誤解訂立的合同，符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以支持。

購買房屋無論是用于自住還是投資，都需要投入大量資金，而在房屋交易過程中，往往存在逾期交房、面積縮水、質(zhì)量缺陷等各種風(fēng)險(xiǎn)隱患，讓買受人身心俱疲。為了更好地維護(hù)自身權(quán)益，買受人在簽訂合同時(shí)，除了要仔細(xì)核對產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)面積等基本信息外，還應(yīng)對房屋質(zhì)量及附屬設(shè)施的交付標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定，避免日后產(chǎn)生糾紛時(shí)無據(jù)可依。

在類似的“白蟻房”糾紛中，證據(jù)的固定至關(guān)重要。買受人一旦發(fā)現(xiàn)房屋存在白蟻問題，應(yīng)及時(shí)通過拍照、錄像、公證等方式保存相關(guān)證據(jù)，并聘請專業(yè)的評估鑒定機(jī)構(gòu)對房屋受損情況進(jìn)行評估鑒定，出具具有法律效力的鑒定報(bào)告。如果有證據(jù)表明賣方在出售房屋時(shí)明知房屋存在白蟻問題卻故意隱瞞，買受人應(yīng)注意留存雙方之間的溝通記錄、聊天記錄、通話錄音等證據(jù)，為維權(quán)提供有力支撐。

此外，買受人在購買二手房時(shí)，務(wù)必審慎驗(yàn)房，謹(jǐn)慎簽約。特別是對于屋齡較長的房屋，由于其存在質(zhì)量問題的風(fēng)險(xiǎn)相對較高，建議聘請專業(yè)的驗(yàn)房師進(jìn)行全面驗(yàn)收，仔細(xì)核查房屋的結(jié)構(gòu)安全、水電線路、管道設(shè)施以及是否存在蟲害、滲漏等潛在問題，從源頭上避免交易風(fēng)險(xiǎn)，確保自己的購房權(quán)益不受侵害。

▍文章來源：泰州市中級人民法院

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