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原告以 “房屋系配偶婚內(nèi)購買，有權(quán)繼承使用” 為由要求被告騰退房屋，被告以 “原告非合法占有人，請求權(quán)超時效” 抗辯，第三人稱房屋已抵債給自己。近日，法院判決駁回原告訴求，明確 “小產(chǎn)權(quán)房無官方登記，原告未證明配偶為有權(quán)占有人，權(quán)屬爭議未明時無法支持返還請求”。

一、案情梳理

1. 家庭與房屋背景：原告憑繼承主張返還，被告否認(rèn)占有合法性

劉敏（原告一）與周強（已故）系夫妻，1980 年結(jié)婚，育有一子周磊（原告二）。2023 年 11 月周強去世后，劉敏、周磊起訴張燕（被告），訴求：1. 判令張燕返還 “一號房屋”（順義區(qū)某村小產(chǎn)權(quán)房）；2. 訴訟費由張燕承擔(dān)。

劉敏、周磊主張：2014 年 12 月周強向村委會交款 125 萬元，取得 “一號房屋” 使用權(quán)，屬婚內(nèi)財產(chǎn)；2016 年張燕與周強姘居并占用房屋，周強去世后張燕拒不搬離，原告作為繼承人有權(quán)管理使用房屋，張燕違背公序良俗占有，應(yīng)返還。

張燕抗辯：1. 原告無 “一號房屋” 合法占有權(quán)，從未實際占有房屋，不符合 “占有物返還請求權(quán)” 主體要求；2. 自己自 2014 年 12 月起居住房屋已超 10 年，原告請求權(quán)已過 1 年時效；3. 房屋實際是周強抵賬給馬某（第三人），馬某未主張權(quán)利，自己居住合法。

馬某述稱：曾與周強合作工程，周強將 “一號房屋” 抵賬給自己，現(xiàn)房屋由張燕居住，自己持有相關(guān)手續(xù)。

2. 關(guān)鍵事實：小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬與證據(jù)爭議

房屋性質(zhì)與登記：“一號房屋” 為小產(chǎn)權(quán)房，無行政部門產(chǎn)權(quán)登記，權(quán)屬以村委會收據(jù)、更名記錄為準(zhǔn)，村委會稱 “購房人變更需在原始收據(jù)上更名，無備案合同”。

原告證據(jù)：提交 125 萬元收據(jù)復(fù)印件（2014 年 12 月村委會出具，載明交款人周強），稱原件在村委會，但未提供村委會蓋章確認(rèn)的原件或底聯(lián)；另主張周強 2014 年至 2023 年 10 月持續(xù)居住房屋，張燕是非法占用。

被告與第三人證據(jù)：張燕提交 36.5 萬元收據(jù)復(fù)印件（2014 年 12 月村委會出具，原始交款人周強，下方補寫馬某姓名及身份證號并蓋村委會公章）、房屋登記信息（載明所有人馬某，村委會蓋章），稱原件在馬某處；村委會在另案中認(rèn)可該收據(jù)真實性，確認(rèn) “周強已將房屋轉(zhuǎn)讓給馬某，收據(jù)更名是合法變更方式”；馬某稱房屋是周強抵賬所得，自己持有相關(guān)合同（未提交），因無居住需求未主張權(quán)利。

價格與抵賬爭議：原告質(zhì)疑 “36.5 萬元低于市價，馬某無購房能力”，主張周強 2008 年后資金寬松，無抵賬必要；張燕稱 “周強以 36.5 萬元購房，抵償 100 多萬元債務(wù)，故有兩張不同金額收據(jù)”，村委會未否認(rèn)抵賬事實。

二、案件分析

1. 核心爭議

劉敏、周磊是否享有 “一號房屋” 的合法占有權(quán)，能否主張占有物返還？

原告的請求權(quán)是否已過 1 年時效？

“一號房屋” 權(quán)屬（周強繼承還是馬某抵賬所有）是否明確？

2. 勝訴關(guān)鍵：權(quán)屬爭議未明，原告舉證不足

（1）小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬以村委會手續(xù)為準(zhǔn)，原告未證明周強是有權(quán)占有人

法律依據(jù)：《民法典》第四百六十二條（占有物返還需以 “合法占有” 為前提）、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條（當(dāng)事人對主張需提供證據(jù)）。

事實推導(dǎo)：① 小產(chǎn)權(quán)房無官方產(chǎn)權(quán)登記，村委會作為建設(shè)管理方，其出具的收據(jù)、更名記錄是權(quán)屬核心依據(jù)。原告僅提交 125 萬元收據(jù)復(fù)印件，無原件或村委會確認(rèn)的底聯(lián)，無法證明周強實際支付 125 萬元及持續(xù)享有使用權(quán)；② 村委會在另案中明確認(rèn)可 “周強將房屋轉(zhuǎn)讓給馬某，收據(jù)更名合法”，張燕提交的 36.5 萬元收據(jù)（補寫馬某信息并蓋章）與村委會陳述一致，形成完整證據(jù)鏈，證明房屋已從周強變更為馬某；③ 原告質(zhì)疑 “價格過低、馬某無購房能力”，但未提供證據(jù)證明 “抵賬虛假”，馬某雖未提交抵賬合同，但其持有村委會認(rèn)可的更名收據(jù)，權(quán)屬主張更具合理性。

（2）原告不具備占有物返還請求權(quán)的主體資格，時效亦不成立

法律依據(jù)：《民法典》第四百六十二條（占有物返還請求權(quán)需滿足 “占有人被侵占”，且時效 1 年）。

事實推導(dǎo)：① 主體不適格：占有物返還請求權(quán)的行使主體是 “當(dāng)前合法占有人”，原告稱周強 2014 年至 2023 年居住房屋，但未提供水電費、物業(yè)費支付記錄等實際占有證據(jù)；即使周強曾居住，其去世后原告未實際接管房屋，未取得 “合法占有” 狀態(tài)，無權(quán)主張返還；② 時效不適用：原告主張 “張燕 2016 年姘居占用”，但張燕稱 “2014 年 12 月起居住”，且房屋已變更至馬某名下，原告從未占有房屋，不存在 “侵占發(fā)生之日”，時效無從起算，但核心問題仍是 “原告無合法占有權(quán)”，而非時效。

（3）權(quán)屬爭議未明，法院無法直接支持返還

法律依據(jù)：《民事訴訟法》第一百二十二條（起訴需 “事實清楚、證據(jù)充分”）。

事實推導(dǎo)：① 現(xiàn)房屋存在 “周強繼承” 與 “馬某抵賬” 兩種權(quán)屬主張，原告未推翻 “收據(jù)更名” 的合法性，馬某未明確放棄權(quán)利，權(quán)屬處于爭議狀態(tài)；② 小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬確認(rèn)需以村委會手續(xù)為核心，在村委會已認(rèn)可 “轉(zhuǎn)讓給馬某” 的情況下，原告無相反證據(jù)證明周強仍為權(quán)利人，法院若支持返還，可能侵害馬某的合法權(quán)益；③ 原告應(yīng)先通過訴訟確認(rèn) “周強是否為房屋有權(quán)占有人”，待權(quán)屬明確后再主張返還，現(xiàn)直接起訴返還，缺乏事實基礎(chǔ)。

三、裁判結(jié)果

駁回原告劉敏、周磊的全部訴訟請求。

四、案件啟示

1. 小產(chǎn)權(quán)房維權(quán)：3 個核心證據(jù)要點

留存村委會原始手續(xù)，確保權(quán)屬可追溯

購買小產(chǎn)權(quán)房需索要村委會蓋章的原件收據(jù)、購房協(xié)議，變更權(quán)屬時要求村委會出具書面更名證明（而非僅在收據(jù)上補寫），留存村委會工作人員簽字確認(rèn)的記錄；本案中原告因無原件收據(jù)，無法對抗被告的更名收據(jù)，喪失權(quán)屬主張基礎(chǔ)。

證明實際占有，夯實請求權(quán)基礎(chǔ)

居住小產(chǎn)權(quán)房時，留存水電費、物業(yè)費繳費憑證、鄰居證言、房屋裝修記錄等，證明 “持續(xù)合法占有”；若主張繼承，需提供被繼承人的占有證據(jù)（如繳費記錄、居住照片），避免因 “無實際占有” 喪失主體資格。

先確權(quán)再主張返還，避免權(quán)屬爭議阻礙訴求

小產(chǎn)權(quán)房無官方登記，權(quán)屬爭議需先通過訴訟確認(rèn)（如起訴村委會、原轉(zhuǎn)讓人確認(rèn)權(quán)屬），待 “有權(quán)占有人” 明確后，再主張返還或騰退；本案原告未確權(quán)直接起訴返還，因權(quán)屬不明被駁回，浪費時間成本。

2. 占有物返還請求權(quán)：2 個關(guān)鍵提醒

主體需為 “當(dāng)前合法占有人”

僅基于 “繼承”“親屬關(guān)系” 主張返還，無實際占有證據(jù)或權(quán)屬證明，無法成為適格主體；需先通過接管房屋、取得權(quán)屬證明等方式獲得 “合法占有” 狀態(tài)，再行使請求權(quán)。

時效 1 年，從 “侵占發(fā)生之日” 起算

若確為合法占有人，發(fā)現(xiàn)房屋被侵占后需 1 年內(nèi)起訴，超期則喪失請求權(quán)；但需注意 “侵占” 需是 “非法剝奪現(xiàn)有占有”，若從未實際占有，不存在 “侵占”，時效不適用。

3. 核心提醒

本案的核心裁判邏輯是 “小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬以建設(shè)管理方（村委會）手續(xù)為準(zhǔn)，無充分證據(jù)證明合法占有權(quán)時，無法主張占有物返還；權(quán)屬爭議未明時，需先確權(quán)再維權(quán)”。

建議涉及小產(chǎn)權(quán)房繼承、轉(zhuǎn)讓時，優(yōu)先與村委會核實權(quán)屬變更流程，留存書面證據(jù)；發(fā)生糾紛后，先梳理 “權(quán)屬證據(jù)鏈”，必要時咨詢專業(yè)律師制定 “確權(quán) + 維權(quán)” 兩步方案，避免因證據(jù)不足或程序錯誤導(dǎo)致訴求被駁回。

法律小貼士

《民法典》第四百六十二條規(guī)定：“占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請求返還原物；占有人返還原物的請求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)未行使的，該請求權(quán)消滅?！?需特別注意，該權(quán)利的行使前提是 “占有人合法占有”，且需在 1 年內(nèi)主張；對于小產(chǎn)權(quán)房這類無官方登記的財產(chǎn)，“合法占有” 的證明需依賴原始購房手續(xù)、實際使用證據(jù)及管理方確認(rèn)，缺一不可。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）