地面的煙頭。 受訪者供圖

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者董紅艷 北京報(bào)道

曾一度扎堆登場、名噪一時(shí)的“崔各莊兄弟”，近年來已漸漸淡出市場視野。其中，綠城曉風(fēng)印月尚未尋得拿地時(shí)的風(fēng)光，卻因“回遷房式配色”、物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)等問題，陷入口碑與形象的灰色境地。

從8月至今，有綠城曉風(fēng)印月業(yè)主陸續(xù)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，小區(qū)物業(yè)每月收取超過8元/平米/月的物業(yè)費(fèi)，提供的服務(wù)卻不達(dá)標(biāo)。一度出現(xiàn)地面多處煙蒂無人清理的情況；業(yè)主還看到有人在小區(qū)內(nèi)的乒乓球桌上躺著睡覺。

對(duì)于相關(guān)異議，近期，綠城曉風(fēng)印月多位工作人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，綠城曉風(fēng)印月整體為高品質(zhì)的法式莊園風(fēng)。業(yè)主所反映的丟棄煙頭、乒乓球臺(tái)有人睡覺的相關(guān)問題已經(jīng)得到處理，并和小區(qū)內(nèi)保障性租賃住房（下稱“保租房”）的租戶簽訂協(xié)議，要求共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境。

9月17日，實(shí)探崔各莊板塊后，《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，整個(gè)板塊內(nèi)其他項(xiàng)目銷售進(jìn)入尾聲，綠城曉風(fēng)印月掉隊(duì)，截至目前仍有數(shù)百套房源在售。

外觀、物業(yè)管理被質(zhì)疑

2024年12月中旬，位于北京崔各莊板塊的綠城曉風(fēng)印月交房，截至目前已經(jīng)有部分業(yè)主入住。而綠城曉風(fēng)印月總體偏米黃的外立面仍在被人拿到小紅書等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)吐槽。有中介人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，在崔各莊的幾個(gè)新房樓盤中，綠城曉風(fēng)印月的裝標(biāo)相對(duì)比較高，但是外立面的配色看起來有些像“回遷房”，影響了項(xiàng)目的銷售。

綠城曉風(fēng)印月項(xiàng)目現(xiàn)狀。董紅艷/攝

近日，綠城曉風(fēng)印月銷售人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋稱，綠城曉風(fēng)印月整體為法式莊園風(fēng)，小區(qū)內(nèi)設(shè)有多處與風(fēng)格相匹配的噴泉水系。開發(fā)商擅長園林設(shè)計(jì)和輸出高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。公開資料顯示，綠城曉風(fēng)印月由綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱“綠城集團(tuán)”）旗下的北京營意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)，配以綠城集團(tuán)自持的綠城物業(yè)。

項(xiàng)目實(shí)景。 受訪者供圖

得益于此前部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的出圈，綠城集團(tuán)的住宅品牌形象在很多業(yè)主眼中是猶如“白月光”般的存在。但聚焦到北京綠城曉風(fēng)印月項(xiàng)目上，除了外觀被“嫌棄”，小區(qū)業(yè)主也對(duì)物業(yè)管理水平提出了異議。

從8月至今，有綠城曉風(fēng)印月業(yè)主陸續(xù)向記者表示，并不滿意小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，每月收取超過8元/平米的物業(yè)費(fèi)，提供的服務(wù)卻不達(dá)標(biāo)。小區(qū)物業(yè)對(duì)保租房的管理不到位，一度出現(xiàn)地面多處煙蒂無人清理的情況；業(yè)主還看到有人在小區(qū)內(nèi)的乒乓球桌上躺著睡覺，無人制止。另外，小區(qū)保潔人員甚至反映兩三個(gè)月的工資都沒有發(fā)放。

有人在乒乓球桌案上睡覺。 受訪者供圖

近年來，北京正在多渠道籌集保租房，綠城曉風(fēng)印月地塊也明確該地塊配建保租房。記者從網(wǎng)絡(luò)公開的招租信息上了解到，綠城曉風(fēng)印月項(xiàng)目配建的保租房約90戶，為40多平米的一居室和近60平米的兩居室。另外，據(jù)北京朝陽官網(wǎng)7月14日發(fā)布的動(dòng)態(tài)，“曉風(fēng)印月”保租房項(xiàng)目正式投入運(yùn)營，并啟動(dòng)面向北京電子城高科技集團(tuán)股份有限公司園區(qū)企業(yè)的簽約服務(wù)。

對(duì)于業(yè)主所反映的保租房的問題，綠城曉風(fēng)印月項(xiàng)目銷售人員向記者表示，目前項(xiàng)目的2號(hào)樓為配建的保租房。保租房（單套）面積比較小，總戶數(shù)并不算多。保租房對(duì)項(xiàng)目管理的整體影響并不會(huì)很大。

對(duì)于保租房管理的相關(guān)問題，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，購房者和租賃人群混居可能存在心態(tài)不平衡的狀態(tài)。其實(shí)，土地出讓的時(shí)候已經(jīng)明確了保租房的配建，建議業(yè)主看待相關(guān)問題以合同約定為準(zhǔn)。

9月16日，綠城曉風(fēng)印月物業(yè)管家告訴記者，2號(hào)樓保租房的管理也是歸小區(qū)物業(yè)整體管理。對(duì)于業(yè)主所反映的丟棄煙頭、乒乓球臺(tái)有人睡覺的相關(guān)問題已經(jīng)進(jìn)行了上報(bào)。目前小區(qū)內(nèi)沒有再看到類似的情況，如果后續(xù)有也會(huì)及時(shí)制止。

“我們已經(jīng)和租戶簽訂相關(guān)協(xié)議，要求租戶共同參與小區(qū)環(huán)境管理?！蓖眨G城曉風(fēng)印月項(xiàng)目管理人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，近期的確存在第三方保潔人員一個(gè)月工資晚發(fā)的情況，物業(yè)方已經(jīng)和合作公司溝通解決了，并不存在幾個(gè)月工資沒有發(fā)的情況。

為了進(jìn)一步了解綠城曉風(fēng)印月的項(xiàng)目情況，《華夏時(shí)報(bào)》記者向綠城集團(tuán)致電并發(fā)送了采訪提綱，但是截至發(fā)稿并未獲得回復(fù)。

板塊內(nèi)競爭乏力

在走訪的過程中記者了解到，如今，“崔各莊四兄弟”中的和光悅府已經(jīng)接近清盤，龍樾合璽也逐漸進(jìn)入尾盤狀態(tài)，而綠城曉風(fēng)印月仍有較多房源在售。項(xiàng)目銷售人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，目前項(xiàng)目在售的房源有102平米三居，以及117平米、145平米、169平米的四居，總價(jià)約為700萬元到1500萬元。

9月17日，有中介人員向記者透露，截至目前，綠城曉風(fēng)印月600多套房源，共計(jì)賣出300多套，還剩200多套房源還沒賣出。

記者看到，北京住建委信息顯示，截至9月18日，柳岸曉風(fēng)嘉園（綠城曉風(fēng)印月備案名為“柳岸曉風(fēng)嘉園”）5號(hào)樓和7號(hào)樓現(xiàn)房，發(fā)證時(shí)間為2025年3月28日的92套房源均未網(wǎng)簽；8號(hào)樓現(xiàn)房且發(fā)證時(shí)間為2025年3月28日的56套房源簽約套數(shù)為6套。

在整體較為低迷的市場行情之下，相對(duì)于幾年前開盤時(shí)8.8萬元/平米的均價(jià)，綠城曉風(fēng)印月每平米的銷售均價(jià)已經(jīng)下調(diào)超過1萬元。其中，截至9月18日，北京住建委信息顯示，2024年7月31日拿證并已網(wǎng)簽的143套住宅房源，成交均價(jià)為75397.13元/平米；8號(hào)樓發(fā)證時(shí)間為2025年3月28日的8套已簽約住宅成交均價(jià)為65038.37元/平米。

崔各莊其他幾個(gè)項(xiàng)目入市時(shí)間較早，均在2021年入市。其中望京養(yǎng)云是共有產(chǎn)權(quán)房，定價(jià)較低，市場接受度較高。而綠城曉風(fēng)印月則在2022年6月25日首次開盤。算下來，綠城曉風(fēng)印月已經(jīng)上市銷售超過3年的時(shí)間。

在“好房子”政策引導(dǎo)下，新供應(yīng)的住宅項(xiàng)目在層高、得房率、風(fēng)雨連廊、會(huì)所等方面進(jìn)行了更多的發(fā)揮。相比新供應(yīng)的“好房子”項(xiàng)目的較高價(jià)格，從業(yè)多年的中介人員朱林（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，現(xiàn)階段崔各莊的在售住宅還是擁有較高的性價(jià)比。雖然綠城曉風(fēng)印月的部分小戶型層高僅2.95米，但都已經(jīng)是現(xiàn)房狀態(tài)，而新開盤的“好房子”項(xiàng)目可能2027年前后才能交房。

不過，綠城曉風(fēng)印月的性價(jià)比在板塊內(nèi)并不算突出。中介人員向記者表示，目前整個(gè)崔各莊板塊內(nèi)，如果追求性價(jià)比的話更加推薦龍樾合璽，戶型設(shè)計(jì)也更加優(yōu)越。

該中介向記者介紹，除了保租房，綠城曉風(fēng)印月所在地塊配建的還有幼兒園、中學(xué)、公共衛(wèi)生間等。

綠城曉風(fēng)印月外圍。董紅艷/攝

“望京外溢”不香了？

回望綠城曉風(fēng)印月所在地塊的土拍，和同為以“望京”為賣點(diǎn)的奶西板塊一樣受到較高市場關(guān)注。據(jù)土拍資料，2022年2月17日，綠城方面以43.47億元和41000平米現(xiàn)房銷售面積摘得該地塊，可售樓面價(jià)約5.37萬元/平米，溢價(jià)率15%。

但不得不承認(rèn)，當(dāng)前“望京外溢”市場整體的熱度已經(jīng)下滑。此前，記者通過調(diào)查了解到，和崔各莊板塊接近，產(chǎn)品同樣定位改善的奶西板塊，也因?yàn)榻煌?、定價(jià)等方面的問題，面臨一定的去化壓力。

整體看來，朝陽區(qū)新房成交壓力也較大。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測，截至今年5月，朝陽區(qū)新建商品房庫存達(dá)到131.65萬平米，僅次于豐臺(tái)區(qū)，占北京新房總庫存的11.4%，占城六區(qū)總庫存的31.9%。而在去年同期，朝陽區(qū)新房庫存為116.97萬平米，低于豐臺(tái)、大興、順義、昌平、通州，庫存量排在第六。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士曾向記者表示，之前北京相對(duì)沒有那么多的好地塊，望京外溢市場也很熱，現(xiàn)在更加優(yōu)質(zhì)的區(qū)域也供應(yīng)了很多地塊，相應(yīng)（望京外溢市場）的熱度就降了下來。

值得關(guān)注的是，北京樓市政策持續(xù)發(fā)力。8月8日，北京市發(fā)布樓市新政，明確五環(huán)外符合要求家庭取消限購套數(shù)限制，并優(yōu)化公積金貸款政策。市場人士普遍認(rèn)為，五環(huán)外的新房將最為受益。

那么綠城曉風(fēng)印月等五環(huán)外新房項(xiàng)目的去化是否有機(jī)會(huì)提速？朱林坦言，雖然五環(huán)外不限套數(shù)，但目前這里的變化不是很大。

對(duì)于市場的走勢，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析表示，目前新房案場的到訪客戶量的確有所增加，但是，到訪轉(zhuǎn)化為成交還需要一定的周期。政策拉動(dòng)的成交，主要來源于之前一直在看房的人群。目前市場上仍然存在部分較為猶豫，等待進(jìn)一步新政出爐的購房家庭。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>