為貫徹落實(shí)規(guī)范涉企行政執(zhí)法專項(xiàng)行動(dòng)有關(guān)部署要求，加強(qiáng)涉企行政執(zhí)法典型案例通報(bào)，以案為鑒，以例為引，奉賢區(qū)司法局公眾號(hào)定期發(fā)布行政執(zhí)法典型案例，為行政執(zhí)法工作提供參考和指引，以高水平行政執(zhí)法引領(lǐng)帶動(dòng)法治政府建設(shè)整體提升。

某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以隱瞞、欺詐手段招攬業(yè)務(wù)案

基本案情

2025年3月，奉賢區(qū)城管執(zhí)法局接移交線索發(fā)現(xiàn)注冊(cè)地址為奉賢區(qū)的某房地產(chǎn)公司自媒體賬號(hào)于2025年2月在某社交網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布了一則《上海徐匯交通大學(xué)70年產(chǎn)權(quán)兩房帶外陽(yáng)臺(tái)197w》的房源信息，涉嫌存在隱瞞、欺詐不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易的違法行為。經(jīng)核查，某房地產(chǎn)公司違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第三項(xiàng)的規(guī)定，屬于隱瞞欺詐誘導(dǎo)的違法行為，區(qū)城管執(zhí)法局依法對(duì)某房地產(chǎn)公司及經(jīng)紀(jì)人員申某分別作出罰款人民幣叁萬(wàn)元和壹萬(wàn)元的行政處罰，并移交相關(guān)部門(mén)取消該公司網(wǎng)上簽約資格。

執(zhí)法亮點(diǎn)

精準(zhǔn)亮劍，鎖定違法主體

某房地產(chǎn)公司員工申某作為當(dāng)事公司現(xiàn)任賬號(hào)管理人員，受公司指使，采用剪輯拼接網(wǎng)絡(luò)照片、視頻方法制作了包括涉案視頻在內(nèi)的多條虛假房源信息并通過(guò)公司賬號(hào)發(fā)布，公司管理層對(duì)虛假房源內(nèi)容進(jìn)行審核并予以提成績(jī)效考核激勵(lì)，證實(shí)當(dāng)事公司與申某對(duì)違法行為存在明確共同故意，明知虛假房源信息的違法性仍系統(tǒng)性實(shí)施隱瞞、欺詐行為招攬業(yè)務(wù)，違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第三項(xiàng)的規(guī)定，某房地產(chǎn)公司和其員工申某同時(shí)構(gòu)成以隱瞞、欺詐手段招攬業(yè)務(wù)的違法事實(shí)。

條分縷析，厘清違法收益界定之辨

本案當(dāng)事公司通過(guò)隱瞞、欺詐不正當(dāng)手段引流獲客，進(jìn)而成交真實(shí)房源的中介費(fèi)是否屬于違法所得亟待厘清。區(qū)城管執(zhí)法局借鑒參考“毒樹(shù)之果”原則的法理邏輯，對(duì)于違法手段“毒樹(shù)”性質(zhì)，認(rèn)為發(fā)布虛假房源廣告作為引流手段違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第三項(xiàng)的規(guī)定，屬于隱瞞欺詐誘導(dǎo)的違法行為，由此獲取的客戶信息屬于非法利益，若存在社交網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布收益應(yīng)當(dāng)作為本案違法所得。對(duì)于實(shí)際成交“果實(shí)”定性，認(rèn)為實(shí)際成交房屋的中介費(fèi)用雖基于虛假房源信息的誤導(dǎo)引流至線下產(chǎn)生，但本案當(dāng)事公司中介服務(wù)圍繞的是真實(shí)房屋的合法交易，我國(guó)刑事訴訟法中司法機(jī)關(guān)的主流觀點(diǎn)和實(shí)踐中的一貫做法是不排除，根據(jù)“舉重以明輕”的原則，當(dāng)事人以此收取的中介費(fèi)用不宜認(rèn)定為違法所得。

全鏈閉環(huán)，彰顯精細(xì)化執(zhí)法成效

本案違法行為行政處罰罰則為定額雙罰制，執(zhí)法人員未簡(jiǎn)單局限于認(rèn)定欺詐、隱瞞不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)的基本事實(shí)，而是窮盡手段全面查清違法鏈條，從發(fā)現(xiàn)核實(shí)當(dāng)事人制作、發(fā)布虛假房源信息體量，逐一核實(shí)受害消費(fèi)者人數(shù)和實(shí)質(zhì)獲客數(shù)據(jù)，固定電子證據(jù)認(rèn)定違法行為造成社會(huì)影響情節(jié)，對(duì)中介服務(wù)成交情況和合法性進(jìn)行審查，以精細(xì)化執(zhí)法、全要素全鏈條查明真相，確保了執(zhí)法的公正性和嚴(yán)肅性。通過(guò)精準(zhǔn)量化當(dāng)事人違法行為對(duì)市場(chǎng)秩序及消費(fèi)者權(quán)益的損害影響，對(duì)其社會(huì)危害性作出準(zhǔn)確且全面評(píng)價(jià)。

典型意義

近年來(lái)，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將社交網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)作為對(duì)外發(fā)布房源信息的新陣地，部分機(jī)構(gòu)為謀取私利在社交網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布虛假低價(jià)房源、隱瞞關(guān)鍵信息以博取流量，嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者知情權(quán)與選擇權(quán)，扭曲市場(chǎng)價(jià)格，誘使購(gòu)房者誤判導(dǎo)致購(gòu)房交易成本增加。此類(lèi)違法行為擠壓了正常房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的生存空間，產(chǎn)生劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象，嚴(yán)重破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域營(yíng)商環(huán)境，同時(shí)也暴露出部分房地產(chǎn)從業(yè)人員守法意識(shí)淡薄及職業(yè)道德缺位。

本案作為我市首起打擊社交網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)虛假房源案例，受到中央廣播電視臺(tái)、上海廣播電視臺(tái)、交通廣播等欄目采訪報(bào)道，新華社、新民晚報(bào)、上海新聞廣播、上觀新聞等多個(gè)微信公眾號(hào)轉(zhuǎn)載發(fā)布，節(jié)目和案例一經(jīng)報(bào)道引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，取得了良好的法治效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)。經(jīng)市網(wǎng)信辦牽頭，后續(xù)共計(jì)對(duì)98個(gè)違規(guī)賬號(hào)予以禁言處理，清理相關(guān)違法違規(guī)和不良信息900余條，有效治理了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，提升了行業(yè)自律水平，真正實(shí)現(xiàn)了“辦理一案、治理一類(lèi)、影響一域、惠及一方”的良好法治效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)，為規(guī)范市場(chǎng)秩序、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境提供法治支撐。

供稿：行政執(zhí)法協(xié)調(diào)監(jiān)督科

審核：孫靜、辦公室