土拍熱度將逐步傳導(dǎo)至區(qū)域新房價格，上海樓市將有望持續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢。

中房報記者 付珊珊 上海報道

繼上一批次臺州富二代激戰(zhàn)28輪搶下超20萬元/平方米的全國單價“地王”后，上海最新一批次土地出讓（以下簡稱“土拍”）中，又出現(xiàn)了兩個新面孔。

9月4日，2025年上海第七批次土拍圓滿收官，5宗地塊中有3宗溢價成交，2宗底價成交，共攬金111.16億元。這是上海8月25日進(jìn)一步松綁樓市限購政策后的首場土拍，市場延續(xù)高熱態(tài)勢。

此次土拍最大亮點(diǎn)是競拍房企中出現(xiàn)了新玩家——宇誠集團(tuán)和長江精工，兩家企業(yè)均是首次涉足上海房地產(chǎn)市場的民營企業(yè)，且均成功獲得土地。

“這類新面孔出現(xiàn)在上海土拍中，體現(xiàn)出非傳統(tǒng)型民企開發(fā)商對于上海房地產(chǎn)市場的關(guān)注與認(rèn)可?！敝兄秆芯吭荷虾?shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜表示。

兩家民企大有來頭

總體來看，這兩家民企所拿地塊體量并不大。

其中，來自青浦新城的一宗地塊，由民企宇誠集團(tuán)以底價拿下，成交總價2.7億元，成交樓板價為15505元/平方米。

根據(jù)拿地信息顯示，宇誠集團(tuán)此次與新易騰集團(tuán)合作開發(fā)上述地塊。公開資料顯示，新易騰集團(tuán)是一家依托科技賦能的消費(fèi)級智能終端產(chǎn)品研發(fā)、銷售及解決方案服務(wù)商。該集團(tuán)與華碩、華為、蘋果等國際品牌建立了深度合作關(guān)系，產(chǎn)品覆蓋數(shù)碼產(chǎn)品、全屋智能、新能源汽車等全系列品類。

此次拿下該地塊，未來是否會打造成商品房入市銷售目前仍是未知數(shù)。

另一宗位于閔行顓橋的地塊則吸引了長江精工、閔房集團(tuán)、象嶼和天安聯(lián)合體三家競買人參拍。最終，浙江民企長江精工以以總價5.46億元競得地塊，成交樓面價36649元/平方米，溢價率11.19%。

對于此類“新面孔”在上海拿地，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，從市場影響來講，“新面孔”的加入為上海房地產(chǎn)市場注入新活力，也影響了房企拿地格局，反過來促使各企業(yè)要重視此類競爭格局，持續(xù)提升產(chǎn)品力和競爭力。同時，新企業(yè)進(jìn)入，利用全新的開發(fā)理念和運(yùn)營模式，且結(jié)合其他產(chǎn)業(yè)的技術(shù)和資源，也可以持續(xù)推動產(chǎn)品創(chuàng)新。

在其看來，長江精工母公司是鋼結(jié)構(gòu)建筑領(lǐng)軍企業(yè)，雖未涉足上海住宅開發(fā)，但憑借自身技術(shù)優(yōu)勢與行業(yè)經(jīng)驗，正借此積極拓展業(yè)務(wù)版圖，提升在房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響力。加之其在上海已經(jīng)有保障房承接的項目，所以對于上海市場的熟知程度會提高。而對于宇誠集團(tuán)與科技企業(yè)新易騰合作拿地，可能是看中科技賦能對房地產(chǎn)項目的助力，通過整合資源，打造具有創(chuàng)新性的項目，以實現(xiàn)差異化競爭。

不過，嚴(yán)躍進(jìn)也提到，這類新玩家也會面臨挑戰(zhàn)，如對上海市場熟悉度不夠、缺乏本地資源等。總體上后續(xù)要密切關(guān)注上海房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系尤其是二手房房源帶來的影響，積極做好產(chǎn)品開發(fā)，才能更好在上海市場形成品牌影響力。

央企、國企再發(fā)力 中鐵置業(yè)斬獲最熱門地塊

雖然兩家民企新面孔拿地賺足了業(yè)界眼球，但總體而言，上海土拍市場的大旗仍是央企、國企在扛。

據(jù)公開資料統(tǒng)計，此次土拍共吸引17家房企參拍，其中有14家具有央企、國企背景，比如華潤置地、招商蛇口、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、上海城建、上海建工等等。

最熱門地塊非楊浦濱江莫屬。此次出讓的楊浦區(qū)N090601單元I4-01地塊出讓面積16482.71平方米，規(guī)劃建筑面積29668.87平方米，容積率1.8，地上建筑限高24米；地塊起始價21.36億元，起始樓面價72001元/平方米。

出讓文件顯示，該地塊配建保障性租賃住房比例5%、中小套型比例40%、商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于4000元/平方米（集采價）；此外須配建不少于100平方米(計容)的生活服務(wù)點(diǎn)。

雖然建設(shè)要求不低，但依然吸引了上海城建、華潤置地、中鐵置業(yè)、招商蛇口、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展和上海建工聯(lián)合體、國貿(mào)地產(chǎn)、北京建工、越秀地產(chǎn)9家競買人參與競價。

從競價過程來看，前半場各家出價積極，但到了后半場，幾乎就成了中鐵置業(yè)和保利發(fā)展之間的較量。兩家之所以拿地決心較大是因為此前在楊浦濱江均有布局。尤其是保利發(fā)展在楊浦布局了多宗項目，楊浦對其而言也如大本營般存在，就拿去年與上海建工合作開發(fā)的保利·海玥外灘序Bund98項目來說，今年5月首開就售罄，市場反響較好，這也加劇了保利發(fā)展深耕此地的信心和決心。而中鐵置業(yè)此前也通過遴選方式拿下了楊浦定海社區(qū)地塊，此次若拿下該地塊則能形成聯(lián)動和深耕效應(yīng)。

最終，該地塊經(jīng)過75輪競價，中鐵置業(yè)以總價27.36億元競得地塊，溢價率為28.09%，成交樓板價約92225元/平方米，這也樓板價也僅次于保利發(fā)展今年6月競得的平?jīng)錾鐓^(qū)宅地，成為所屬東外灘板塊中樓板價第二名。

“上海正加快優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，尤其側(cè)重重點(diǎn)發(fā)展板塊?！睆埼撵o認(rèn)為，這批次土拍延續(xù)之前出讓熱度，預(yù)計土拍熱度將逐步傳導(dǎo)至區(qū)域新房價格，上海樓市將有望持續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢。