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在房產(chǎn)繼承糾紛中，不動產(chǎn)權(quán)屬登記往往是認定產(chǎn)權(quán)歸屬的核心依據(jù)。近日，北京市昌平區(qū)法院審理了一起因 “父母遺留房產(chǎn)” 引發(fā)的侵權(quán)糾紛，原告主張被告惡意轉(zhuǎn)移房產(chǎn)并要求賠償，最終因證據(jù)不足被法院駁回訴訟請求。

一、案情梳理

1. 當事人關系

被繼承人趙秀蘭與陳某系夫妻，育有陳國華、陳衛(wèi)國、陳建國（原告）、陳曉峰、陳美玲五名子女。陳某 1992 年去世，趙秀蘭 2008 年去世；陳美玲 2014 年去世，其配偶為王建國，女兒為陳思雨；陳曉峰（原告兄長）2015 年去世，配偶為劉慧敏（被告一），兒子為陳宇軒（被告二）。張海濤（被告三）原系乙公司銷售經(jīng)理。

2. 涉案房產(chǎn)及背景

2000 年 10 月，甲公司（拆遷人）與趙秀蘭簽訂《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議》，對趙秀蘭名下海淀區(qū) A 房屋進行拆遷，補償款及補助費共計 221755 元，趙秀蘭于當月領取該款項。

2000 年 10 月 21 日，乙公司與陳曉峰簽訂《北京市某房屋買賣契約》，購買昌平區(qū)一號房屋，價款 15 萬元。2004 年 4 月，一號房屋登記至陳曉峰名下；2016 年，陳曉峰去世后，劉慧敏與陳宇軒經(jīng)人民調(diào)解協(xié)議（編號 Y 號）約定陳宇軒放棄繼承，一號房屋歸劉慧敏所有，并經(jīng)法院裁定書確認有效，隨后過戶至劉慧敏名下。

2022 年 3 月，陳建國代劉慧敏將一號房屋以 243.5 萬元出售，陳宇軒分兩次向陳建國支付 20 萬元。后陳建國以 “一號房屋系趙秀蘭遺產(chǎn)，陳曉峰偽造合同轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，劉慧敏、陳宇軒、張海濤侵權(quán)” 為由訴至法院，要求賠償 101.75 萬元并由張海濤承擔連帶責任。

3. 關鍵證據(jù)

購房及權(quán)屬證據(jù)：2000 年 10 月 21 日乙公司與陳曉峰簽訂的《房屋買賣契約》（雖有涂改但加蓋乙公司公章）、2002 年購房發(fā)票（付款人為陳曉峰）、契稅減免證明、2004 年不動產(chǎn)登記證書、2016 年司法確認裁定書及過戶材料，均證明一號房屋歸陳曉峰、劉慧敏合法所有。

付款憑證：陳宇軒向陳建國轉(zhuǎn)賬 20 萬元的記錄，主張該款項系對陳建國的贍養(yǎng)扶助，而非 “售房款分割”。

張海濤履職證明：張海濤提交的乙公司任職證明，證實其 2000 年簽訂合同、代辦登記系職務行為，無偽造行為。

二、案件分析

1. 不動產(chǎn)權(quán)屬應以登記為核心依據(jù)

根據(jù)《民法典》第 217 條 “不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明”，一號房屋 2004 年已登記至陳曉峰名下，2016 年經(jīng)司法程序過戶至劉慧敏名下，兩次登記均符合法定程序，具有公示公信力。

陳建國主張 “一號房屋系趙秀蘭遺產(chǎn)”，僅提交丙物業(yè)公司入住登記、居委會居住證明等材料，但物業(yè)登記僅為管理用途，不能對抗不動產(chǎn)登記機關出具的產(chǎn)權(quán)證書，無法證明趙秀蘭是實際所有權(quán)人。

2. 購房合同真實有效，無偽造情形

陳建國質(zhì)疑 “2000 年購房契約系偽造”，但該合同涂改處均加蓋乙公司公章，符合合同變更的法定形式；結(jié)合 2002 年陳曉峰名下購房發(fā)票、契稅憑證及 2004 年登記檔案中無涂改的契約版本，形成完整證據(jù)鏈，證實合同系雙方真實意思表示。

根據(jù)《民事訴訟證據(jù)規(guī)定》第 90 條，陳建國僅以 “個人陳述” 主張偽造，無其他物證、書證佐證，應承擔舉證不能的責任。

3. 拆遷利益并非趙秀蘭個人獨有

《拆遷補償協(xié)議》明確記載拆遷時實際居住人口為趙秀蘭、陳曉峰、劉慧敏、陳宇軒 4 人，陳曉峰作為家庭成員亦享有拆遷利益，并非陳建國所稱 “補償款全由趙秀蘭控制”。且陳建國未提交證據(jù)證明 “一號房屋購房款來自趙秀蘭拆遷款”，其主張陳曉峰 “無經(jīng)濟能力購房” 缺乏事實依據(jù)。

4. 張海濤履職行為不構(gòu)成侵權(quán)

張海濤作為乙公司銷售經(jīng)理，簽訂合同、代辦登記系職務行為，且購房手續(xù)中發(fā)票、契稅證明等均由乙公司出具，不存在 “與陳曉峰串通偽造” 的情形。陳建國要求張海濤承擔連帶責任，無法律依據(jù)。

三、裁判結(jié)果

駁回原告陳建國的全部訴訟請求。

四、案件啟示

1. 不動產(chǎn)權(quán)屬登記是 “核心憑證”

購買房產(chǎn)后務必及時辦理不動產(chǎn)登記，產(chǎn)權(quán)證書是認定所有權(quán)的首要依據(jù)。物業(yè)登記、居住證明等僅為輔助材料，不能替代產(chǎn)權(quán)證書的法律效力。本案中，原告雖持有居住、物業(yè)登記證據(jù)，但因無產(chǎn)權(quán)證書支持，最終敗訴。

2. 合同簽訂、變更需保留完整證據(jù)

簽訂購房合同時，若需修改內(nèi)容，務必在涂改處加蓋公章或雙方簽字確認；同時妥善保管購房發(fā)票、契稅憑證、付款記錄等材料，形成完整證據(jù)鏈，避免日后就合同真實性產(chǎn)生爭議。

3. 主張權(quán)利需承擔舉證責任

民事訴訟遵循 “誰主張，誰舉證” 原則。若認為他人侵犯自身財產(chǎn)權(quán)益，需提交產(chǎn)權(quán)證明、侵權(quán)行為證據(jù)（如偽造文件、惡意轉(zhuǎn)移記錄等），僅憑口頭陳述或間接證據(jù)難以得到法院支持。本案原告因未能提供關鍵證據(jù)，導致訴求被駁回。

4. 家庭財產(chǎn)糾紛優(yōu)先明確權(quán)屬

涉及父母遺留財產(chǎn)時，應先通過產(chǎn)權(quán)登記、遺囑等明確權(quán)屬，再協(xié)商分割；若對登記結(jié)果有異議，需在法定期限內(nèi)提起物權(quán)確認之訴，而非直接主張 “侵權(quán)賠償”，避免因請求權(quán)基礎錯誤導致維權(quán)失敗。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）