9月5日，深圳市住房和建設(shè)局、中國(guó)人民銀行深圳市分行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》。此前京滬兩地出臺(tái)政策，同時(shí)全國(guó)層面明確“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”，所以深圳政策出臺(tái)符合預(yù)期。

此次深圳政策具有三個(gè)重要特點(diǎn)。一是限購(gòu)優(yōu)化內(nèi)容和京滬兩地口徑基本一致，主要涉及增加購(gòu)房套數(shù)、單身人士視同家庭等。此類政策將更好滿足居民家庭住房改善需求，也體現(xiàn)出職住平衡導(dǎo)向。當(dāng)然深圳的限購(gòu)更為寬松，因?yàn)闊o(wú)社保的情況下，外地家庭也可在非核心區(qū)購(gòu)置兩套房。相比來(lái)看，北京需要2年社保要求，上海則是1年。二是深圳政策具有一個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)，即較大尺度放開(kāi)企業(yè)購(gòu)房政策。尤其對(duì)于非核心區(qū)域已經(jīng)沒(méi)有限制，客觀上也使得企業(yè)購(gòu)房成為一類重要的購(gòu)房需求。三是深圳也明確不再區(qū)分首套房和二套房的利率標(biāo)準(zhǔn)，這也有助于進(jìn)一步降低二套房或改善型住房的房貸成本。反過(guò)來(lái)對(duì)于其他城市的類似政策也有啟示。

一

限購(gòu)政策的優(yōu)化

此次深圳對(duì)于限購(gòu)政策進(jìn)行了優(yōu)化。尤其對(duì)于有1年社保的外來(lái)人口來(lái)說(shuō)，雖然核心區(qū)域依然限制1套購(gòu)房，但非核心區(qū)域已經(jīng)不限購(gòu)房套數(shù)了。去年深圳對(duì)限購(gòu)政策放松，主要放松了社保繳納要求，而購(gòu)房套數(shù)依然限制為1套。但現(xiàn)在在較多區(qū)域已不限制套數(shù)了，客觀上更好滿足了購(gòu)房需求，支持了改善型或多套購(gòu)房需求的釋放。一個(gè)小細(xì)節(jié)是，此前寶安區(qū)新安和西鄉(xiāng)兩個(gè)街道的購(gòu)房政策是比較嚴(yán)的，但這次西鄉(xiāng)購(gòu)房政策明顯放松，等同于其他非核心區(qū)域的購(gòu)房政策，其對(duì)于此類區(qū)域而言也有較好的支持作用。

二

企業(yè)購(gòu)房政策放松

此次深圳明確對(duì)企業(yè)購(gòu)房放寬限制。無(wú)論是對(duì)于福田等核心區(qū)域，還是其他區(qū)域，都給予了企業(yè)購(gòu)房支持。對(duì)于核心區(qū)域來(lái)說(shuō)，過(guò)去無(wú)購(gòu)房資格，而現(xiàn)在符合條件下可以購(gòu)房。對(duì)于非核心區(qū)域，過(guò)去需要滿足一定購(gòu)房條件，但現(xiàn)在取消了條件。

我們認(rèn)為，此類政策對(duì)于各個(gè)區(qū)域的購(gòu)房市場(chǎng)都有積極作用。尤其是對(duì)于如龍華、龍崗、光明等區(qū)域，本身企業(yè)數(shù)量多且確實(shí)有購(gòu)房需求，自然會(huì)激活更多購(gòu)房需求，客觀上對(duì)于此類區(qū)域房地產(chǎn)交易市場(chǎng)帶來(lái)積極作用。

三

房貸利率政策放松

此次深圳明確，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)深圳市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求、本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

此前深圳首套房和二套房的利率定價(jià)公式分別為L(zhǎng)PR-45BP和LPR-5BP。根據(jù)此次政策，二套房貸利率降低40個(gè)基點(diǎn)。據(jù)此簡(jiǎn)單計(jì)算，按照100萬(wàn)貸款本金、30年期等額本息的方式計(jì)算，房貸總還款成本將減少近8萬(wàn)元、月供額將減少220元。該測(cè)算和此前上海“滬六條”測(cè)算是一樣的。當(dāng)然實(shí)際過(guò)程中二套房貸利率具體多少，要看自律機(jī)制、銀行情況和客戶情況。

四

市場(chǎng)影響分析

此次深圳政策出臺(tái)，充分說(shuō)明各地正采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，也標(biāo)志著三個(gè)一線城市均調(diào)整了購(gòu)房政策。

觀察上一次深圳放松限購(gòu)后的市場(chǎng)表現(xiàn)，其新房市場(chǎng)的交易活躍度明顯提振。深圳一些非核心區(qū)域新房購(gòu)買的性價(jià)比很高，所以預(yù)計(jì)此次深圳新政后，會(huì)進(jìn)一步產(chǎn)生購(gòu)房需求。參照北京和上海新政后的市場(chǎng)表現(xiàn)，對(duì)于此類非核心區(qū)域市場(chǎng)而言，預(yù)計(jì)交易量環(huán)比增幅超40%、且至少有30%需求源于新增購(gòu)房套數(shù)的客戶。

當(dāng)前正值傳統(tǒng)“金九銀十”熱銷期，深圳政策出臺(tái)勢(shì)必帶來(lái)市場(chǎng)交易的提振，也帶來(lái)市場(chǎng)信心的增強(qiáng)。而且深圳本身購(gòu)房需求和潛力較大，所以市場(chǎng)行情會(huì)進(jìn)一步向好。反過(guò)來(lái)，這也會(huì)使得深圳政策對(duì)全國(guó)市場(chǎng)預(yù)期有積極引導(dǎo)作用，對(duì)于全國(guó)“金九銀十”行情的向好發(fā)展帶來(lái)積極影響。（來(lái)源：易居研究院）

文章來(lái)源:易居研究院