作者 | 陳振

來源 | 財(cái)經(jīng)八卦（ID：caijingbagua）

引言：今年以來全國物業(yè)價(jià)格，迎來了不同程度的大跳水。曾經(jīng)桀驁不馴的物業(yè)，怎么突然就愿意降費(fèi)了？50%的降幅可能只是開始！

在很長時(shí)間里，大家提到部分物業(yè)，仿佛就會想到低效和惡劣。明明交了物業(yè)費(fèi)，明明業(yè)主是物業(yè)公司的服務(wù)對象。

但是在實(shí)踐過程中，卻經(jīng)常出現(xiàn)了物業(yè)才是小區(qū)的“老大”的現(xiàn)象，而且這個現(xiàn)象貫穿了居住的始終。

比如你作為新業(yè)主，新房入住要裝修，裝修材料使用和丟棄，還有施工隊(duì)的進(jìn)出，明明是自己真金白銀買的房子。

但是在裝修時(shí)，可能還要額外交一筆費(fèi)用，不然就不給使用電梯進(jìn)出，或者是要選用物業(yè)指定的施工人，這樣的事情并不少。

還有在入住之后，部分物業(yè)依然是收錢不做事，綠化枯死、小區(qū)跑道開裂、電梯三天兩頭就壞，樓道的保潔一個月都沒人弄等等。

關(guān)鍵面對這些問題，業(yè)主找物業(yè)溝通的時(shí)候，有一些物業(yè)還大有一副愛住不住的樣子。只有到交物業(yè)費(fèi)的時(shí)候，一些物業(yè)公司才最積極。

要是有業(yè)主遲交或不交，他們甚至?xí)?strong>親自上門催收，要是業(yè)主敢一直拖著不交， 一些物業(yè)公司甚至?xí)M(jìn)行強(qiáng)制催收，不交物業(yè)費(fèi)就停你電梯卡。

面對一些物業(yè)公司的種種“霸道”行為，有些業(yè)主甚至產(chǎn)生了一種錯覺，這房子不是自己的，是物業(yè)的。

關(guān)鍵面對這些服務(wù)不好的物業(yè)公司，業(yè)主們想要換掉，在之前那是比登天還難。

雖然行業(yè)內(nèi)還是有很多好的物業(yè)公司，但是許多物業(yè)公司服務(wù)態(tài)度不夠，管理姿態(tài)充足，已經(jīng)成為了許多業(yè)主的共識。

而今年這種情況可能正在改變，曾經(jīng)不可一世的物業(yè)，如今似乎“老實(shí)”了很多。

就拿曾經(jīng)居高不下的物業(yè)費(fèi)來說，今年以來全國已經(jīng)有上百個小區(qū)，物業(yè)費(fèi)實(shí)現(xiàn)了降價(jià)，一些小區(qū)的降幅還達(dá)到了50%，曾經(jīng)桀驁不馴的物業(yè)，如今怎么肯降費(fèi)了？

年均收入45億

物業(yè)到底有多賺錢

物業(yè)做為一個和開發(fā)商深度綁定的行業(yè)，在很多人眼里，那就是一個躺賺的行業(yè)，畢竟房子的產(chǎn)權(quán)有70年。

按照平均居住時(shí)長來算，業(yè)主基本上也要在小區(qū)住個二三十年，住多久自然就要交多久的物業(yè)費(fèi)，按照這個時(shí)間跨度來算，物業(yè)從入駐那一刻起，基本上就能夠盈利了二三十年。

有長久的盈利性，怪不得有許多人說，物業(yè)是可以“躺賺”的行業(yè)。而根據(jù)一些上市的物業(yè)公司，公布的經(jīng)營情況來看，物業(yè)這行賺的真不少。

先拿業(yè)主要交的物業(yè)費(fèi)來說，之前就有網(wǎng)友分享過，自己所居住的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)是2.6平米每月。

加上均攤的水電基本上一個月要交400左右，一年下來就是4500上下。也就是說一戶物業(yè)一年就能夠收到4500元，十年就是45000元，二十年就是90000元。

再來看看上市物業(yè)公司的營收和利潤情況，根據(jù)去年的中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)名單，碧桂園服務(wù)公司在榜單中排名第一。

根據(jù)其最新發(fā)布的2025年年中財(cái)報(bào)來看，其上年的營收為231.85億，凈利潤為10.03億。

這里還要注意，這是碧桂園服務(wù)的最新年報(bào)，今年物業(yè)降價(jià)潮席卷全國，也就是說這是該公司在降費(fèi)潮之后的財(cái)報(bào)。

即使遭遇了降費(fèi)，該公司的業(yè)績依然超過了許多上市公司。再來看看降費(fèi)之前的該公司的業(yè)績，將會更加讓人意外。

其在2024年上半年的營收情況為210.46億，凈利潤情況則為15.46億。

該公司在2024年上半年的營收情況，比2025年上半年要少，但是凈利卻比2025年前六個月高了不少，由此可見降價(jià)對物業(yè)公司的影響。

但也可以看到降價(jià)之前，物業(yè)公司有多賺錢，以碧桂園服務(wù)在2024年上半年的凈利潤來看，其整體的毛利率達(dá)到了21.2%。

而在2024年上市的物業(yè)公司，營收均值達(dá)到了45.97億，由此可見物業(yè)公司的吸金能力。

上百小區(qū)集體降價(jià)

1年省幾千元

每次交物業(yè)費(fèi)的時(shí)候，都有很多人覺得很貴，同時(shí)還要以套內(nèi)的面積收錢，可是家里的衛(wèi)生這些，明明是自己打掃的，物業(yè)只是做了小區(qū)的一個整體維護(hù)。

由于覺得物業(yè)費(fèi)貴，加上部分物業(yè)的服務(wù)不到位，所以就有很多人覺得自己交的物業(yè)費(fèi)不值，這就便有許多人，用不交物業(yè)費(fèi)的方式，來做無聲的抗議。

面對不交遲交費(fèi)用的業(yè)主，部分物業(yè)也很有辦法，先是上門催，有一些網(wǎng)友反應(yīng)，上門催的物業(yè)人員，其語氣甚至可以比肩催債公司。

如果上門催收無果，物業(yè)還會揚(yáng)言給你停水停電停電梯卡，物業(yè)做為一個服務(wù)單位，做出這樣的事情來，也是相當(dāng)?shù)恼选?/strong>

而從今年開始，許多業(yè)覺得貴到出奇的物業(yè)費(fèi)，正開始慢慢的下降，這也算是調(diào)和業(yè)主和物業(yè)之間矛盾的一劑強(qiáng)針。

從目前的趨勢來看，這次降價(jià)并不是一陣風(fēng)，大有一降到底并且席卷全國各個小區(qū)之勢。獨(dú)屬于業(yè)主的爽文時(shí)刻，可能已經(jīng)來了。物業(yè)費(fèi)降價(jià)的幅度到底有多大？

根據(jù)網(wǎng)上比較新的物業(yè)降價(jià)新聞來看，在今年8月份，泉州的一處小區(qū)，之前的物業(yè)費(fèi)為2.68元每平米一個月。

而在實(shí)行了降價(jià)措施之后，這個價(jià)格變成了1.8元每平米一個月。從2.68元到1.8元，降幅達(dá)到了30%。

而這個降幅，還是全國各大小區(qū)比較正常的一個降價(jià)幅度。從已經(jīng)降價(jià)的上百個小區(qū)來看，在甘肅，甚至出現(xiàn)了沒人住的房子，物業(yè)費(fèi)降幅50%的情況。

而一些原來物業(yè)費(fèi)就比較貴的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)的降幅也達(dá)到了50%。比如西南的一個別墅小區(qū)，之前的費(fèi)用為4.5元，經(jīng)過降價(jià)后這個數(shù)據(jù)變成了2.09元，降幅甚至超過了50%。

在這些降價(jià)中，有一些是經(jīng)過業(yè)主的努力，倒推物業(yè)降費(fèi)的，有一些則是物業(yè)出于市場行為，而自動降費(fèi)的。

就拿重慶某小區(qū)來看，在物業(yè)費(fèi)降價(jià)的情況下，小區(qū)中的許多業(yè)主，也向小區(qū)的物業(yè)建議進(jìn)行降費(fèi)，后來通過多方的協(xié)商，費(fèi)用最終從1.8元降到了1.3元。

而有的物業(yè)則是為了可以續(xù)簽，為了增加競標(biāo)成功的幾率，而主動提出“0物業(yè)費(fèi)”的方法來競標(biāo)。

隨著今年物業(yè)費(fèi)的降價(jià)，既優(yōu)惠了業(yè)主，也在倒逼物業(yè)在增加服務(wù)的自主性。

但其實(shí)沒有人愿意從舒適區(qū)中走出來，就像沒有公司愿意從原來躺賺的情況下，愿意主動降費(fèi)，畢竟降費(fèi)對他們來說那就是少賺錢。

所以全國物業(yè)降費(fèi)真正的推手到底是誰呢？

降價(jià)潮席卷全國

50%降幅或只是開始

全國物業(yè)費(fèi)大降價(jià)，其實(shí)并不是無緣無故的，之所降費(fèi)其實(shí)是樓市大變局之下的一個連鎖反應(yīng)，同時(shí)也是各地官方推動降費(fèi)的必然結(jié)果。

物業(yè)的賺錢多少和樓市的升跌，其實(shí)有著很大必然關(guān)系。

全國物業(yè)公司的數(shù)量，截止到2023年底的時(shí)候，已經(jīng)達(dá)到了37.5萬個，而這個數(shù)據(jù)和2018年相比，是同比增長了60%。

從這個數(shù)據(jù)也可以看出，從2018年到2023年國內(nèi)物業(yè)公司，正經(jīng)歷爆發(fā)式的增長。然而一邊是物業(yè)公司的爆發(fā)式增長，另外一邊則是房地產(chǎn)行業(yè)的下行。

在物業(yè)公司爆發(fā)式增長的時(shí)候，國內(nèi)的房地產(chǎn)開工面積卻在下降，特別是2022年到2024年，這4年間開新房開工面積一年比一年少，其中2022年的降幅最大，同比下降了39%。

而在今年上半年依然是同比下降了20%。從2020年到2024年，新開住宅面積，已經(jīng)從16.4億平方米下降到了5.37億平方米。

在新房面積減少的情況下，之前爆量增長的物業(yè)單位，就變成了存量競爭。

畢竟房子就這么多，增長也在不斷放緩，機(jī)會少了公司卻越來越多，在這樣的情況下，勢必會倒逼許多物業(yè)公司，通過其他方式取勝，優(yōu)化服務(wù)降低物業(yè)費(fèi)就是措施之一。

另外一邊，自從2020年《民法典》生效之后，業(yè)主更換物業(yè)的選擇權(quán)在不斷的擴(kuò)大，物業(yè)更換再不會是之前的想換卻換不掉。

業(yè)主有了選擇權(quán)，那為了讓業(yè)主繼續(xù)選擇自己，物業(yè)公司肯定會通過提升服務(wù)和降低費(fèi)用等措施，來獲得業(yè)主的青睞。

不過這些都不是最重要的，在物業(yè)行業(yè)大洗牌的同時(shí)，各地官方也相繼出臺了有關(guān)于物業(yè)收費(fèi)的相關(guān)定價(jià)清單。

比如重慶就將物業(yè)費(fèi)分為了4個類別，中心城區(qū)有電梯的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)用在1元到1.9元每平米一個月之間，沒有電梯的則在0.6元到1.35元每平米一個月。

這些措施的出臺，都很好的起到了物業(yè)公司降費(fèi)的作用。

其實(shí)降費(fèi)并不是最終的目的，降費(fèi)之后，物業(yè)改變原來主要靠物業(yè)費(fèi)盈利的方式才是最重要的。

物業(yè)如何的為業(yè)主提供多元化服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)多元化收入，或許才是降費(fèi)后，物業(yè)單位該面對的難題。

而降費(fèi)之后如何保質(zhì)，如何在降費(fèi)之后，不降低服務(wù)質(zhì)量，或者說降費(fèi)之后還能夠提高服務(wù)質(zhì)量，這些問題，都是各大物業(yè)單位，在如今這場行業(yè)的存量競爭中要面對的。

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