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成都二手房市場真實(shí)圖鑒:理性看待區(qū)域分化,剛需迎來新機(jī)遇

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成都二手房成交量全國第一!有小區(qū)掛牌價(jià)飆110%!背后藏3大隱憂

警惕!成都業(yè)主群密謀“抱團(tuán)漲價(jià)”,購房者如何反套路?

7萬/㎡的金融城與1萬/㎡的金牛區(qū):成都樓市正在分裂

成都土拍驚現(xiàn)4.1萬/㎡地王!未來房價(jià)天花板在哪



7月成都二手房成交21472套(成都市住建局備案數(shù)據(jù)),環(huán)比增長5.1%,單月交易量躍居全國重點(diǎn)城市首位。其中新都區(qū)保利獅子湖紅杉郡因單套高價(jià)成交導(dǎo)致掛牌價(jià)異常波動的案例引發(fā)市場熱議,但深入分析全城1312個成交小區(qū)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn):成都樓市正呈現(xiàn)“核心區(qū)穩(wěn)中有升、近郊分化明顯、價(jià)值洼地凸顯”的三層格局,真實(shí)情況與表面數(shù)據(jù)存在顯著差異。(注:異常漲幅小區(qū)為當(dāng)月僅成交1套的特殊案例,不具備市場代表性)



根據(jù)貝殼研究院成都站及銳理數(shù)據(jù)聯(lián)合統(tǒng)計(jì),7月成都主城區(qū)二手房實(shí)際成交均價(jià)為21,483元/㎡(同比上漲3.8%),但各區(qū)域表現(xiàn)迥異:

核心板塊量價(jià)雙穩(wěn):高新區(qū)75個漲價(jià)小區(qū)中,大源板塊的中洲錦城湖岸成交價(jià)同比上漲1351元/㎡,漲幅6.3%;金融城板塊的中海九號公館維持8.2萬/㎡高位,月均成交達(dá)15套

價(jià)值洼地持續(xù)釋放:金牛區(qū)泉水人家三期成交均價(jià)11356元/㎡(環(huán)比漲4.2%),龍泉驛煒岸城單月成交42套,均價(jià)15783元/㎡漲幅2.1%

異常波動需警惕:新都保利獅子湖紅杉郡所謂“110%漲幅”實(shí)為當(dāng)月僅1套別墅成交的特殊案例,該小區(qū)近半年月均成交量僅0.7套,掛牌價(jià)波動不具參考性

成都市房地產(chǎn)協(xié)會分析師李明強(qiáng)調(diào):“個別業(yè)主群倡議‘抱團(tuán)漲價(jià)’的行為實(shí)際收效甚微。購房者更關(guān)注地鐵、商業(yè)、學(xué)校等實(shí)體配套兌現(xiàn)度,而非人為制造的紙面繁榮?!?/p>



區(qū)域深度解析(基于成都市不動產(chǎn)登記中心交易備案數(shù)據(jù))

1. 核心區(qū)的真實(shí)支撐力

錦江區(qū)攀成鋼板塊的樂天圣苑7月成交均價(jià)46,287元/㎡(環(huán)比漲3.1%),其價(jià)值錨點(diǎn)在于:

300米抵達(dá)地鐵2號線

鹽道街小學(xué)入學(xué)資格保留率100%

周邊伊藤洋華堂等6大商業(yè)體入駐率超95%

青羊區(qū)金沙西園三期漲幅33.43%背后,是成都實(shí)驗(yàn)小學(xué)落地帶來的確定性預(yù)期



2. 近郊分化的關(guān)鍵變量

天府新區(qū)麓山國際社區(qū)各組團(tuán)表現(xiàn)分化明顯:

拉佩維爾組團(tuán)因地鐵6號線通車漲幅12.8%

云曦臺組團(tuán)因商業(yè)配套延遲下跌3.2%

雙流區(qū)更呈現(xiàn)“一街兩極”:

華府板塊中海右岸因棠湖中學(xué)落地月成交破百套

牧馬山別墅區(qū)多套房源降價(jià)超百萬仍未成交



3. 剛需上車的理性選擇

以通勤效率與生活成本為衡量標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)前最優(yōu)選擇集中在:

金牛區(qū)國賓板塊:茶店子小學(xué)+地鐵6號線,新房限價(jià)2.1萬/㎡

成華區(qū)二仙橋片區(qū):成都七中英才學(xué)校+中環(huán)商圈,次新房均價(jià)1.8萬/㎡

龍泉驛大面街道:四川大學(xué)華西醫(yī)院分院+地鐵13號線(在建),1.5萬/㎡均價(jià)區(qū)間



購房者避坑指南(三大實(shí)操準(zhǔn)則)

準(zhǔn)則一:識別真實(shí)價(jià)值標(biāo)尺

優(yōu)先選擇月成交量超10套的小區(qū)(數(shù)據(jù)來源:貝殼找房交易平臺)

核查三年內(nèi)學(xué)區(qū)劃片是否穩(wěn)定(成都市教育局官網(wǎng)公示)

警惕“規(guī)劃中”配套:確認(rèn)地鐵建設(shè)進(jìn)度(成都軌道集團(tuán)建設(shè)計(jì)劃表)



準(zhǔn)則二:把握政策窗口期

“7·21新政”后三個確定性機(jī)遇:

限售解禁釋放的次新房源(如高新區(qū)嘉祥瑞庭南城)

首套房貸款利率降至3.55%(四大行成都分行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn))

總價(jià)150萬以下房源契稅補(bǔ)貼50%(需2025年12月前網(wǎng)簽)



準(zhǔn)則三:遠(yuǎn)離炒作型片區(qū)

根據(jù)58同城房產(chǎn)研究院監(jiān)測,以下特征區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)較高:

?? 二手房掛牌量激增但月成交不足5套(如部分文旅項(xiàng)目)

?? 三年內(nèi)土地供應(yīng)超千畝的新區(qū)(如青白江部分板塊)

?? 商業(yè)配套開工三年未封頂?shù)膮^(qū)域



當(dāng)前市場正發(fā)生兩個積極轉(zhuǎn)變:

開發(fā)商策略調(diào)整:龍湖、華潤等企業(yè)縮減遠(yuǎn)郊布局,加大主城改善產(chǎn)品開發(fā)

監(jiān)管機(jī)制完善:成都住建部門建立“異常交易監(jiān)測系統(tǒng)”,對單日掛牌價(jià)超5%波動啟動核查

信息透明度提升:成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會每月發(fā)布小區(qū)成交參考價(jià)(覆蓋超800個小區(qū))



仲量聯(lián)行成都負(fù)責(zé)人張?jiān)yi指出:“成都樓市已進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展階段,未來價(jià)值增長點(diǎn)將集中在TOD綜合開發(fā)(如陸肖站項(xiàng)目)、產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入?yún)^(qū)(如天府國際生物城)等具備持續(xù)動能板塊。”

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