成都樓市限售解禁滿月：市場分化加劇，理性回歸成主流

5.1萬套熔斷盤困局：有人套現(xiàn)280萬，有人割肉20萬

成都新政陽謀：房東搶跑，買家觀望，誰先眨眼？

天府新區(qū)1.9萬套限售房壓頂，市場何去何從？

51417套——這是成都樓市“萬人搖”時代遺留的限售房源總量。2025年7月21日，成都房地產(chǎn)“17條新政”正式實施，其中分批解除限售成為市場關(guān)注的焦點。普通新房取證即可上市，二手房限售將于2026年全面放開，但曾引發(fā)瘋狂搖號的“熔斷盤”仍須執(zhí)行原有5年限售政策。這一差別化政策，讓市場在短短一個月內(nèi)呈現(xiàn)出截然不同的兩種表情。

新政落地后，普通房源業(yè)主迅速反應(yīng)。貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示，政策出臺首周，成都二手房新增掛牌量達9938套，環(huán)比上漲36%。截至8月24日，累計新增掛牌量接近4萬套。然而，與此形成鮮明對比的是，5.1萬套熔斷盤業(yè)主仍深陷流通困局。這些房源主要集中在天府新區(qū)（19408套）、高新區(qū)（4715套）和成華區(qū)（9526套），因限售政策未松動，部分房源實際持有周期可能長達8至10年。

市場分化現(xiàn)象尤為明顯。高新區(qū)萬科公園5號項目，首批開盤均價約2.35萬元/平方米，目前掛牌價已達5.6萬元/平方米，漲幅超過53%；招商時代公園、凱德玖悅?cè)A章等高端樓盤掛牌價也突破4萬元/平方米，與周邊新房形成價格倒掛。與此同時，部分非核心區(qū)域項目卻面臨“破發(fā)”壓力。龍湖香港置地瑰雲(yún)里近期成交單價僅2.1萬元/平方米，與開盤價基本持平；雙流、怡心湖等區(qū)域次新房成交價較掛牌價普遍下調(diào)30%左右。

政策制定者顯然對此有所預判。新政在放開普通限售的同時，特意保留了對熔斷盤的限售要求，避免大量價格倒掛房源集中入市沖擊市場。同時，二套房公積金首付比例降至20%，城中村改造中擴大“房票”使用范圍等措施，都在為市場注入新的活力。數(shù)據(jù)顯示，上周成都高端項目建發(fā)招商·源啟金沙網(wǎng)簽30套，天宸上院開盤銷售額達7.5億元，市場改善型需求正在逐步釋放。

然而，市場整體仍處于博弈階段。中介機構(gòu)反饋，新政后房源帶看量增長7.2%，但成交量僅微升2.9%，買賣雙方心理預期仍存在較大差距。當前成都二手房掛牌總量已突破28萬套，其中次新房占比約14%，供需關(guān)系轉(zhuǎn)變讓買方擁有更多選擇空間。值得注意的是，非學區(qū)、無地鐵配套的老舊小區(qū)成交周期明顯延長，部分房源掛牌半年仍難以成交。

從長遠來看，成都樓市依然具備穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。全市常住人口2140萬，年增長7.1萬人，持續(xù)的住房需求為市場提供支撐。新政中強調(diào)的“安全、舒適、綠色”住房建設(shè)標準，也將推動市場向品質(zhì)化方向發(fā)展。對于購房者而言，核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具保值能力，而盲目跟風投資的邊緣項目則面臨較大風險。

限售政策的調(diào)整，本質(zhì)上是對房地產(chǎn)市場流通機制的優(yōu)化。通過差別化政策，既釋放了部分房源的流動性，又避免了市場短期過度波動。這個過程也啟示消費者：房地產(chǎn)投資最終要回歸價值本質(zhì)，地段、品質(zhì)、配套等因素才是決定資產(chǎn)價值的核心要素。隨著政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，成都樓市有望迎來更加理性、健康的發(fā)展新階段。