作者 | 曾有為

來源 | 品牌觀察官（ID：pinpaigcguan）

曾經(jīng)風光無限的深圳“樂園頂流”，如今繁華落盡變“空城”。

2025年9月的深圳，濕熱的海風裹挾著咸腥味掠過東部華僑城。

青山綠水中點綴的歐式建筑，龐大而空洞，像是失落的遺跡，輝煌褪去之后留下了荒涼卻帶著詭異的美。

茶溪谷內(nèi)依然綠意盎然，卻再也聽不到孩子們嬉戲奔跑的笑聲。

云海谷的高爾夫練習場空無一人，球桿架上的金屬在烈日下泛著冷光。

大峽谷游樂園里，游覽須知的錄音在空曠的園區(qū)內(nèi)循環(huán)播放，仿佛在訴說著一種失落的歷史。

就連最熱鬧的茵特拉根小鎮(zhèn)，也鮮有正常營業(yè)的餐飲商業(yè)，里面的城堡酒店，雖然大堂依舊宏偉，但空氣中彌漫著淡淡的朽木味。

這座國內(nèi)首個“國家生態(tài)旅游示范區(qū)”、讓游客曾排隊2小時的文旅綜合體，在開業(yè)18年后，正以一種近乎荒誕的方式，向人們展示著文旅產(chǎn)業(yè)的殘酷迭代。

曾經(jīng)排隊2小時

如今免費也沒人去

2007年，東部華僑城的大門被擠得水泄不通。那是深圳人第一次見到“山海生態(tài)+主題樂園”的模樣。

大俠谷的飛瀑傾瀉而下，激起的水霧在陽光下折射出彩虹；茵特拉根小鎮(zhèn)旁，黑天鵝悠閑地劃過鏡面般的水面；銜接?xùn)|部華僑城各個打卡點的森林小火車，行駛在山間就像是要開往童話世界。

這家由華僑城集團斥巨資35億元人民幣精心打造的世界級度假旅游目的地，是國內(nèi)首批“國家級旅游度假區(qū)”。

• “光進景區(qū)排隊就花了半個小時，里面更是人山人海，每個游樂設(shè)施都要排隊兩個小時以上?！?/li>

那個時候，“排隊”是東部華僑城的真實寫照，其在粵港澳大灣區(qū)可謂是火得一塌糊涂。

甚至連當年風靡全國的《一起來看流星雨》偶像劇都給了東部華僑城一個幾分鐘的特寫鏡頭。

2010年，東部華僑城迎來了高光時刻，它以 353 萬人次的年接待量位列亞太主題公園15強第10位，成為中國大陸入園游客量最高的主題公園。

當時的東部華僑城，不僅是深圳旅游業(yè)的“頂梁柱”，更是無數(shù)95后、00后關(guān)于“集體成長”的第一幀記憶。

豐富的游樂設(shè)施和生態(tài)資源，讓東部華僑城迅速成為深圳中小學(xué)的“春秋游指定地”。

2019年東部華僑城迎逾1.5萬秋游學(xué)生團

這里曾是154.64萬深圳中小學(xué)生的 “春秋游圣地”。

其中在2011年就有來自深圳、東莞、惠州8所學(xué)校的5000名學(xué)生集體參與“生態(tài)探索一日營”，創(chuàng)下單日學(xué)生客流的峰值。

那時的深圳街頭，“去東部華僑城”是家庭周末的固定選項，是情侶約會的“浪漫地標”，是企業(yè)團建的“生態(tài)首選”。

只可惜，曾經(jīng)的輝煌難抵現(xiàn)實的殘酷。

2025年的東部華僑城，像被按下了慢放鍵。

曾經(jīng)需要排隊兩小時才能玩上的娛樂設(shè)施，大部分都已停運，過山車軌道上爬滿鐵銹，園內(nèi)沒有演出沒有人流。

甚至連茶溪谷內(nèi)的四季花田也已被夷為平地，濕地花園的噴泉池里漂著落葉。

人走茶涼，繁華落盡是空城，曾經(jīng)多么鼎盛，現(xiàn)在就多么荒涼。

• “茵特拉根酒店關(guān)門了，外面看已經(jīng)破爛不堪了，三洲茶園已經(jīng)圍起來，行人過不去的，原來的高爾夫練習場現(xiàn)在是一些卡丁車、彩虹滑滑梯小孩子的游玩項目?！?/li>

曾經(jīng)的“深圳頂流樂園”，如今是社交平臺上的“避雷帖”?？汀?/strong>

為了挽救客流，2024年8月8號，借著東部華僑城17周年的機會，茶溪谷云海一期直接免費開放，一下子吸引了不少人。

但是也并沒有帶來顯著的效果，有人表示開放的地方面積較小，游玩體驗感一般。

按理說，東部華僑城位于大深圳的鹽田區(qū)，要山有山，要海有海，要財有財，要人有人，可以說是占盡了天時地利人和。

手握如此一副好牌為何打得稀巴爛？

東部華僑城背后

的三重枷鎖

東部華僑城的成長軌跡，恰似一場精心鋪墊卻又草草收場的演出——從曾經(jīng)的全城熱捧到如今的門可羅雀，其每一步滑落都早有伏筆。

東部華僑城的2000畝山海園區(qū)，位于鹽田區(qū)大山中，業(yè)態(tài)涵蓋山海生態(tài)、主題樂園、酒店集群等多元業(yè)態(tài)。

其需要維護的不僅是游樂設(shè)施，更是整個生態(tài)系統(tǒng)的平衡。

這2000畝山海園區(qū)，在設(shè)施更新維護、服務(wù)提升上需要大量資金投入，維護成本是普通樂園的3倍。

但是從東部華僑城所屬的深圳華僑城股份有限公司2025年半年度報告來看，其收益不容樂觀。

2025年上半年，公司營收同比腰斬50.8%至113.2億元，歸母凈虧損飆升至28.7億元，同比增虧18.1億元。

這已是公司連續(xù)第四年處于凈利潤虧損狀態(tài)，2022至2024年，華僑城累計虧損超260億元，對公司經(jīng)營形成了較大壓力。

華僑城集團“文旅+地產(chǎn)”的模式曾是行業(yè)標桿——用文旅項目提升區(qū)域價值，再通過地產(chǎn)開發(fā)反哺文旅運營。

東部華僑城最初的規(guī)劃中，周邊的高端住宅（如天麓別墅）與主題樂園形成“1+1>2”的效應(yīng)：通過主題樂園帶動周邊房價，實現(xiàn)“左手文旅引流、右手地產(chǎn)收割”的生態(tài)。

但2021年地產(chǎn)寒冬來襲后，這一模式徹底失衡：天麓別墅的房價從峰值13萬/㎡跌至3萬/㎡，曾經(jīng)“輸血”文旅的地產(chǎn)板塊反而成了“吸血鬼”。

當?shù)禺a(chǎn)無法為主題樂園輸血，之前的定價模型、服務(wù)標準、設(shè)施維護計劃全被打亂，曾經(jīng)的“高端度假”定位，最終淪為空有硬件、沒有靈魂的“空殼”。

除此之外，當下，全球文旅進入“IP”時代。

迪士尼用“玲娜貝兒”的萌系IP收割少女心，環(huán)球影城以“哈利波特”的魔法世界復(fù)刻沉浸式體驗，甚至長隆野生動物世界都靠“熊貓三胞胎”打造出差異化標簽。

但東部華僑城始終沒有孵化出屬于自己的“靈魂角色”或“核心IP”：仿歐建筑是“千鎮(zhèn)一面”的模仿，觀光小火車是“標配化”的交通工具。

當Z世代成為消費主力，他們不再滿足于看風景、坐項目，而是追求參與感、分享欲、情感共鳴。

當短視頻平臺成為流量入口，出片率、話題性、情緒價值取代規(guī)模、設(shè)施成為核心競爭力。

在這場變革中，東部華僑城的觀光小火車、仿歐建筑與陳舊劇場表演的“老三樣”已難以匹配新的需求。

游客評價里最扎心的吐槽是：“除了山綠，這里什么都記不住?！?/strong>

用“新玩家”

思維重新出發(fā)

當然，不愿淪為“時代棄子”東部華僑城，也開始改變了。

2024年的東部華僑城，正以一系列看得見的改變，試圖撕掉“老舊”標簽。

先后完成了茶溪云海景觀優(yōu)化、黑森林嘉途酒店煥新、叢林穿越無動力樂園開放等項目，持續(xù)提升游客體驗。

今年五一假期，東部華僑城以“瘋玩解壓”為主題打造沉浸式文旅盛宴，推出黑森林泳池派對、山野探險樂園、森林小火車、山野采茶四個活動。

通過山?？駳g體驗，多維場景釋放壓力，期間共吸引游客超萬人次。

而核心的大俠谷景區(qū)從2025年4月29號下午6點起開始改造，將遵循“聯(lián)山、融城、通?！钡暮诵睦砟睿瑢巳蝽敿壣胶Ｂ糜文康牡?，構(gòu)建“一區(qū)三核”的全新格局。

計劃國慶節(jié)前先完成一期，2027年二期也改造完，打造一個更具吸引力的山海生態(tài)旅游目的地。

從“被動應(yīng)對衰落”到“主動創(chuàng)造新體驗”，2025年的東部華僑城，正用一個個具體的項目和細節(jié)，重新定義“山地樂園”的可能。

文旅項目的“生命力”，從來不是靠開業(yè)時的高光時刻，而是靠持續(xù)的創(chuàng)新能力；“生態(tài)”不應(yīng)只是景觀的點綴，而應(yīng)融入運營的每一個環(huán)節(jié)；“新鮮”可以吸引游客第一次來訪，但“體驗”才能讓他們愿意再來。

站在2025年的秋天回望，東部華僑城的茶溪谷依然綠意盎然，茵特拉根酒店的建筑依然威嚴聳立。

只是，當曾經(jīng)的“文旅標桿”淪為“時代的眼淚”，我們更需要記住的，或許不是它曾經(jīng)的輝煌，而是它留下的警示：在這個快速迭代的時代，沒有永遠的“高度”，只有永恒的“進化”。

對此，您怎么看？歡迎評論區(qū)留言討論，發(fā)表您的意見或者看法，謝謝。