01

維州社會(huì)住房占比全國(guó)最低

在社會(huì)住房等待名單苦等八年后，瑪雅和兩個(gè)孩子終于有了家。這處墨爾本郊區(qū)公共住房雖不完美，但為她帶來(lái)穩(wěn)定，與過(guò)去動(dòng)蕩形成鮮明對(duì)比。

三十多歲的瑪雅2017年為保障安全，逃離虐待性關(guān)系，作為家庭暴力幸存者，她有資格優(yōu)先申請(qǐng)社會(huì)住房，不過(guò)因公共住房短缺，多年無(wú)合適房源，她曾借住朋友家、待過(guò)高安全庇護(hù)所，還在過(guò)渡性住房住了六年。

上月，在提交申請(qǐng)八年后，她縱欲收到合適房源通知，永久搬入政府住宅，如釋重負(fù)，還計(jì)劃重新粉刷、搭建花園床。

據(jù)維州公共租戶協(xié)會(huì)（VPTA）稱，瑪雅作為優(yōu)先申請(qǐng)人等待時(shí)間雖長(zhǎng)，但「并非罕見」。

維州政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，即便投入數(shù)十億澳元，近年來(lái)公共住房等待時(shí)間仍上升。

2024 – 2025年數(shù)據(jù)涵蓋所有社會(huì)住房，與前幾年不可比，但家庭暴力優(yōu)先分配平均等待時(shí)間仍高達(dá)17.4個(gè)月，遠(yuǎn)超10.5個(gè)月目標(biāo)。

政府表示正努力縮短等待時(shí)間，通過(guò)「Big Housing Build」計(jì)劃和「Regional Housing Fund」投資超63億元，建造13300多套社會(huì)和可負(fù)擔(dān)住房。

不過(guò)VPTA稱，平均等待時(shí)間不能反映個(gè)體情況，很多人等待時(shí)間長(zhǎng)得多。

維州住房登記處數(shù)據(jù)顯示，今年3月等待入住社會(huì)住房的家庭達(dá)55553戶，較12個(gè)月前增長(zhǎng)14.3%，還有10564份住房轉(zhuǎn)移申請(qǐng)。

等待時(shí)間取決于住房類型、地點(diǎn)、存量及競(jìng)爭(zhēng)人數(shù)。

瑪雅曾收到兩份不合適房源通知，一處距孩子學(xué)校很遠(yuǎn)，一處無(wú)法滿足殘疾兒子需求。

政府有時(shí)鼓勵(lì)申請(qǐng)人考慮不同地區(qū)，但巴特斯稱，人們通常不愿離開熟悉環(huán)境。

而對(duì)于維州弱勢(shì)群體，租房可負(fù)擔(dān)性仍是難題。

2025年圣公會(huì)分析顯示，3月一個(gè)周末，全州僅十幾處房產(chǎn)可供像瑪雅這樣的家庭負(fù)擔(dān)。

瑪雅因收入原因，私人租房不可行?，斞旁谝粋€(gè)項(xiàng)目支持下住進(jìn)私人出租屋，但項(xiàng)目結(jié)束后，她需要用每?jī)芍芗s1,500澳元的收入支付每?jī)芍?,080澳元的房租，租金難以負(fù)擔(dān)。

2023 – 2024年，州政府通過(guò)私人租賃援助計(jì)劃（PRAP）投入3000多萬(wàn)澳元支持家庭。

澳洲住房和城市研究所(AHURI) 所長(zhǎng)福瑟林漢姆表示，現(xiàn)在重要的是不要將社會(huì)住房視為住房援助的唯一結(jié)果，而應(yīng)該考慮其他能夠幫助有需要租戶的項(xiàng)目。

盡管有投資，維州仍是澳洲社會(huì)住房占比最低轄區(qū)，統(tǒng)計(jì)顯示，因租房難，女性返回受虐家庭比例驚人?，斞耪J(rèn)為需找到更好辦法，確保逃離家庭暴力者有安全穩(wěn)定住房。

02

澳學(xué)區(qū)房10分鐘“閃電”成交！$296萬(wàn)刷新當(dāng)?shù)丶o(jì)錄

布里斯班一處位于熱門學(xué)區(qū)的豪華家庭住宅以296萬(wàn)澳元的價(jià)格成交，整個(gè)拍賣過(guò)程僅持續(xù)10分鐘。這個(gè)配有瑜伽休憩區(qū)的房產(chǎn)吸引7名注冊(cè)競(jìng)拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，成交價(jià)創(chuàng)當(dāng)?shù)丶o(jì)錄。

在近200人的圍觀下，這處位于Upper Mount Gravatt區(qū)29 Sunnydale St的五室五衛(wèi)房產(chǎn)以超底價(jià)的價(jià)格成交，最終價(jià)格超當(dāng)?shù)刂形粌r(jià)近100萬(wàn)澳元。

隨著人們擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)上漲，引發(fā)了春季購(gòu)房熱潮。該房產(chǎn)位于Mansfield State High School學(xué)區(qū)，占地647平方米，設(shè)有冥想?yún)^(qū)、地 下泳池和設(shè)備齊全的健身房，由業(yè)主在3年前設(shè)計(jì)建造。

在宣傳期間，超過(guò)200人前 來(lái)看房，并有25人注冊(cè)競(jìng)拍。

起拍價(jià)為200萬(wàn)澳元，競(jìng)價(jià)幅度為10萬(wàn)澳元，當(dāng)價(jià)格升至270萬(wàn)澳元時(shí)只剩下3人競(jìng)爭(zhēng)。

來(lái)自Ray White Mount Gravatt的Chander Singh表示，最終買家曾在拍賣前出價(jià) 230萬(wàn)澳元，但最終不得不加價(jià)才得以拿下該房產(chǎn)。

他說(shuō)：“他從第一天就非常感興趣，但我沒(méi)想到他會(huì)出這么高的價(jià)格?！?/p>

這是一個(gè)令人難以置信的結(jié)果，也刷新了當(dāng)?shù)氐某山患o(jì)錄。

凡是位于Mansfield學(xué) 區(qū)的房產(chǎn)，在市場(chǎng)上都非常火爆。

“這是我做過(guò)的最大拍賣之一，也是職業(yè)生涯中的高光時(shí)刻，這也是我們辦公室的紀(jì)錄。在Upper Mount Gravatt，通常很少有這類型的房產(chǎn)掛牌?！?/p>

Singh還表示，最終買家喜歡該房產(chǎn)的面積和布局，當(dāng)天的25名競(jìng)拍者大多數(shù)都是 有較多成員的家庭。

他透露，賣家是在2022年購(gòu)入該房產(chǎn)并拆除了原有房屋，重新設(shè)計(jì)建造了理想之家，但因州際的工作機(jī)會(huì)而被迫出售。

Domain的最新數(shù)據(jù)顯示，Upper Mount Gravatt的獨(dú)立屋中位價(jià)在一年內(nèi)上漲了20% 以上，至120萬(wàn)澳元。

上周末，布里斯班共有136套房產(chǎn)參與拍賣，這是其中之一。

截至上周六晚， Domain錄得的初步清盤率為56%。

03

建房成本高企，2025年公寓交付數(shù)量銳減

根據(jù)CBRE最新報(bào)告，澳大利亞今年的公寓交付量將比此前預(yù)期少約3萬(wàn)套。

原因在于部分開發(fā)商推遲了難以盈利的項(xiàng)目，加之預(yù)售疲弱和惡劣天氣，也使施工進(jìn)度受阻。

報(bào)告顯示，新公寓完工數(shù)量將從去年的64,031套降至52,505套，遠(yuǎn)低于兩年前CBRE預(yù)測(cè)的81,880套。

“這是因?yàn)樵谝粌赡昵?，?xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算無(wú)法成立，而且進(jìn)度也出現(xiàn)了延誤?！盋BRE太平洋區(qū)研究主管Sameer Chopra表示。

Chopra補(bǔ)充稱，如果把明年的進(jìn)一步下降考慮在內(nèi)，到2030年的五年間，完工量將比2023年的預(yù)測(cè)少5萬(wàn)套，主要原因在于建造成本與銷售價(jià)格之間的巨大落差。

“即便到現(xiàn)在，項(xiàng)目可行性仍然有約20%的缺口?！彼f(shuō)。

在住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)中，傳統(tǒng)的供需邏輯未能在市場(chǎng)主導(dǎo)的體系下推動(dòng)更多住宅建設(shè)，因?yàn)樾路康慕ㄔ斐杀救匀桓哂谫I家能夠承受的價(jià)格。

Chopra表示，疫情后建筑成本的快速上漲已經(jīng)過(guò)去，如今房?jī)r(jià)的漲幅再次超過(guò)建造成本，但速度不足以讓項(xiàng)目重新變得可行。

“房?jī)r(jià)漲幅比建造成本快2%到3%，差距正在縮小，但還需要更大幅度的收窄?！?/p>

根據(jù)測(cè)算，全國(guó)約有67,000套公寓正在推銷或建設(shè)中但尚未售出。

在這尚未售出的67,000套公寓中，悉尼占25,353套，維州次之，有15,847套，黃金海岸則為9,351套。

Temlett指出，那些較早啟動(dòng)建設(shè)的開發(fā)商將在三年后獲益，因?yàn)樗麄儗⑹治宅F(xiàn)房出售。屆時(shí)市場(chǎng)仍將面臨公寓供應(yīng)不足，而價(jià)格的議價(jià)能力也會(huì)更強(qiáng)。

Urbis全國(guó)住宅部門主管Mark Dawson則表示，在當(dāng)前許多買家擔(dān)心項(xiàng)目能否順利交付的環(huán)境下，在建項(xiàng)目的銷售速度通常快于預(yù)售。

“在各種施工挑戰(zhàn)的新聞下，這或許是時(shí)代的邏輯體現(xiàn)：買家真正購(gòu)買的，是對(duì)項(xiàng)目能夠在預(yù)期時(shí)間內(nèi)完工的信心?！盌awson說(shuō)。

04

最近，澳洲大批房主集體拋售房產(chǎn)！這州最嚴(yán)峻！

澳洲租賃市場(chǎng)形勢(shì)本就十分嚴(yán)峻，一房難求、競(jìng)價(jià)租房已成常態(tài)。

但近日一份最新報(bào)告顯示，目前創(chuàng)紀(jì)錄數(shù)量的房產(chǎn)投資者正在逃離市場(chǎng)，將本就岌岌可危的租賃系統(tǒng)逼向崩潰邊緣！

據(jù)澳大利亞房地產(chǎn)投資專業(yè)人士協(xié)會(huì)（PIPA）今日發(fā)布的《2025年度房產(chǎn)投資者情緒調(diào)查》顯示：

高達(dá)16.7%的投資者在過(guò)去一年中拋售了至少一處房產(chǎn)，這一比例較去年的14.1%和2023年的12.1%大幅上升。

且這一數(shù)據(jù)也是自2022年該調(diào)查啟動(dòng)以來(lái)的最高拋售率，標(biāo)志著租賃住房供應(yīng)正在迅速減少。

PIPA主席Lachlan Vidler警告道：“這不僅是去年趨勢(shì)的延續(xù)，更是一次加速，我們看到越來(lái)越多長(zhǎng)期投資者正在撤離，這將對(duì)租房者造成嚴(yán)重后果，當(dāng)需求激增時(shí)，私人租賃市場(chǎng)卻在流失庫(kù)存，而政策的不確定性只會(huì)讓情況變得更糟?！?/p>

不過(guò)值得注意的是，這場(chǎng)投資者撤離潮并非均勻分布，某些地區(qū)正經(jīng)歷著尤為劇烈的租賃房產(chǎn)縮減。

其中排名第一的就是昆州。高達(dá)35.5%的受訪者在該州出售了至少一處房產(chǎn)（去年為33.4%）。

昆州偏遠(yuǎn)地區(qū)遭受的打擊尤為沉重，投資者拋售比例從2024年的7.6%急劇翻倍至15.8%。

維州緊隨其后，30%的投資者選擇拋售。首府墨爾本情況持續(xù)惡化，投資者拋售比例從去年的18.4%升至22.1%。

布里斯班也出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)，拋售比例從16.3%上升至19.7%。

更令人擔(dān)憂的是，珀斯首次進(jìn)入拋售率前三名，11%的投資者選擇退出，表明危機(jī)已超越傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域向全國(guó)蔓延。

Vidler對(duì)這一針對(duì)性拋售現(xiàn)象作出解釋：

“維州投資者拋售水平持續(xù)上升，并非巧合。土地稅上漲、新的空置稅以及持續(xù)進(jìn)行的租賃改革共同制造了不確定性氛圍。許多投資者只是認(rèn)為，不值得再為該州房產(chǎn)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)或成本?！?/p>

這種情緒在其他高退出率地區(qū)產(chǎn)生共鳴，多重因素交織使得房產(chǎn)投資越來(lái)越難以為繼。

根據(jù)調(diào)查受訪者反饋，拋售的首要原因包括：降低總體債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（41.7%）、持有和合規(guī)成本上升（40.4%），以及土地稅和政府收費(fèi)增加（32.9%）。

運(yùn)營(yíng)成本也大幅飆升，39%的投資者報(bào)告成本增長(zhǎng)11%至20%，更有21%的投資者面臨21%至41%的成本漲幅。

不過(guò)有人賣出，一定是有人買入，為何仍會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)造成如此嚴(yán)峻影響呢？

其實(shí)此次調(diào)查中最令人警覺的發(fā)現(xiàn)，就是這些拋售對(duì)可用租賃池造成的毀滅性影響。

投資者出售的房產(chǎn)中僅有42%被其他投資者收購(gòu)而保留在租賃池中，而高達(dá)37%的房產(chǎn)被自住業(yè)主購(gòu)得，另有25%流入首次購(gòu)房者手中，這意味著這些住房已被永久從租賃市場(chǎng)剔除。

Vidler強(qiáng)調(diào)：“這種轉(zhuǎn)變是結(jié)構(gòu)性的，而不是暫時(shí)的。一旦房產(chǎn)離開租賃市場(chǎng)，就幾乎不會(huì)再回歸。我們正在目睹澳洲租賃市場(chǎng)供應(yīng)的緩慢萎縮，租戶們正為此付出代價(jià)，租金上漲，房源減少。”

最后Vidler也總結(jié)，如果這種趨勢(shì)持續(xù)下去，租賃市場(chǎng)將承受更大壓力，而租戶將成為最終受害者。

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