美聯(lián)儲又雙叒降息了，這次是年內(nèi)第三次出手，全球資本瞬間躁動起來！中國樓市會迎來什么蝴蝶效應(yīng)？房貸利率會不會繼續(xù)躺平？房企們能喘口氣了嗎？

北京時間9月18日凌晨，美聯(lián)儲直接給利率來了個“跳水動作”，降息25個基點(diǎn)，把聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間壓到4.00%-4.25%，資本市場立馬支棱起來了。

摩根士丹利甚至預(yù)言，美聯(lián)儲今年可能化身“降息狂魔”，剩下三次會議都要再砍25個基點(diǎn)，這波操作比市場預(yù)期還猛。

這種全球放水的節(jié)奏對中國來說可是連鎖反應(yīng)拉滿。

翻翻歷史課本，2016年和2019年美聯(lián)儲降息時，外資就曾抄底中國債市，一線城市豪宅成交量直接暴增30%。這次國際資本大概率又要開啟“撿漏模式”，核心城市的高端住宅和優(yōu)質(zhì)房企債券很可能成為他們的“心動標(biāo)的”。

對買房黨來說，最實(shí)在的福利莫過于房貸利率可能繼續(xù)“貼地飛行”。

美聯(lián)儲這一降，給中國貨幣政策騰出了更多操作空間，5年期LPR有望再探新低。現(xiàn)在不少城市首套房貸利率已經(jīng)卷到3%左右，但一線城市還有下降余地。

比如工商銀行，首套房利率最低能打到LPR減20個基點(diǎn)。不過別急著嗨，銀行調(diào)整總有“延遲buff”，個人貸款還得看合同重定價日。更扎心的是，商業(yè)銀行凈息差都快摸到1.7%的監(jiān)管紅線了，實(shí)際下調(diào)幅度可能被“封印”。

房企們倒是能短暫續(xù)命了。

2024年下半年中國房企境外債余額占了28%，約886億美元，妥妥的“美元債大戶”。現(xiàn)在美元利率下降，海外融資成本直接“瘦身”，加上人民幣可能升值的預(yù)期，美元債務(wù)壓力也能輕點(diǎn)兒。

融資環(huán)境改善后，開發(fā)商們的資金鏈或許能松口氣，項目交付進(jìn)度說不定能加速。但資本都是“顏值控”，只會對財務(wù)健康的優(yōu)質(zhì)房企“撒錢”，行業(yè)分化恐怕要進(jìn)入“修羅場模式”。

其實(shí)美聯(lián)儲降息對樓市最狠的招數(shù)是心理暴擊。寬松信號一放，購房者信心可能逐漸“回血”，這種預(yù)期效應(yīng)在市場轉(zhuǎn)折期往往比實(shí)際政策還猛。歷史經(jīng)驗告訴我們，市場情緒反轉(zhuǎn)通常比實(shí)質(zhì)改善早個3-6個月。

不過咱也得保持人間清醒：現(xiàn)在租金回報率普遍不到4%，一線和三四線城市差距越拉越大，美聯(lián)儲已經(jīng)暗示要“降息減速”，別指望利率會一直“自由落體”。

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