觀點網 上海新政發(fā)布后，開發(fā)商們開始集中推盤，市場供應量出現明顯增加。

根據新政內容，符合上海購房條件的居民家庭，在外環(huán)線以外區(qū)域購買新建商品住房或二手住房，不再限制套數。

9月6日，上海網上房地產官網公示最新一批樓盤過會名單，共計11個樓盤、1099套房源，其中9個樓盤位于外環(huán)以外區(qū)域，其中包括已經開賣接近兩年的奉賢中建御璟園五期。

這批名單中，過會的奉賢新城中建御璟園五期將加推70套建面約133-163平米洋房，均價約51954元/平米，相比上一批次降價超3000元/平米。該項目前期推出合計573套房源，截止到9月18日，已售404套，去化約70%。

該樓盤由中建八局旗下中建東孚進行開發(fā)建設。據悉，中國建筑旗下擁有中海地產和中建地產兩大房地產品牌。中海地產是公司下屬中海集團房地產業(yè)務的品牌統稱，中建地產則是中國建筑各局院地產業(yè)務所使用的品牌，包括中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚等子品牌，開展地產開發(fā)、城市更新、資產運營和綜合服務等業(yè)務。

中建八局房地產投資與開發(fā)板塊主要由下屬子公司中建東孚管理?！爸薪ò俗印狈謩e在不同城市安營扎寨，上海是中建八局旗下的中建東孚的大本營。

近年來，中建系兄弟公司紛紛加碼上海，中建東孚存在感漸弱，但伴隨著新領導上臺，中建東孚開始在“大本營”囤積“糧草”。

新政后加推

資料顯示，中建御璟園此次推盤70套公寓，是項目最后的37席聯排別墅及最后44席闊景疊墅，面積1.0萬平米，備案均價51954元/平米。

觀點新媒體獲悉，中建御璟園為中建東孚品牌TOP“御”系之作，位于奉賢新城08單元上海之魚，奉賢的核心資源，軌交、商業(yè)、文化娛樂、醫(yī)療、產業(yè)等，基本都集中于上海之魚及周邊。

在2023年上海二批次土拍中，中建東孚曾以33.47億元競得奉賢區(qū)奉賢新城08單元07-01地塊，溢價率10%，成交樓面價為31900元/平米，地塊房地聯動價5.5萬元/平方米。據規(guī)劃，項目建設由4棟13F小高層、8棟7F洋房、11棟疊墅和11棟聯排組成。

彼時，在行業(yè)下行、房企債務頻現違約背景下，中建東孚先后在上海、深圳、南京等熱點城市高溢價拿下多宗地塊，是“中建八子”中銷售規(guī)模最大的房企。但與此同時，中建東孚的北京中建星光里項目、上海的中建春合境明等項目銷售均不算亮眼。

中建御璟園是其中之一。中建御璟園開發(fā)主體為上海孚騰置業(yè)，該公司于2023年7月18日成立，由上海中建東孚100%持股，隸屬于中建八局。

觀點新媒體獲悉，中建東孚曾在上海相繼打造了中建朗閱府、中建御湖瀾庭、中建海樾府、中建海樾境府等一系列樓盤。不過，該企業(yè)近年來上海項目去化面臨挑戰(zhàn)。據了解，中建東孚開發(fā)的中建御璟園、中建虹悅里、中建山水雅境三個項目分別在2024年1月20日、2024年11月13日、2024年12月5日開盤，截至目前，上述三個項目仍在去化中。

據上海市房地產交易中心數據，截至9月18日，中建東孚位于奉賢的中建御璟園、虹口的中建虹悅里（備案名：虹映悅庭）以及寶山的中建山水雅境（備案名：中建宸悅雅園），共計總套數1085套，共售出656套，去化率約為60%。

其中，中建御璟園、虹映悅庭、中建宸悅雅園去化率分別為70.51%、75.81%與24.24%。

數據來源：上海市房地產交易中心

其中，中建御璟園的總套數為573套，仍有169套可以出售，總共銷售404套，去化率為70.51%；中建宸悅雅園共計264套房產僅賣出64套，去化率僅約24%；虹映悅庭的去化率最高，約為76%。

上海新政或許能給外環(huán)樓盤帶來活力，有利于庫存去化。比如中建御璟園，該項目正是位于新政提振需求所在區(qū)域。此次上海樓市新政涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等六項調整，例如，在住房限購方面，重點放寬外環(huán)外購房限制，釋放了外環(huán)的改善性需求，許多原本受限于購房套數的家庭得以重新進入市場。

第一太平戴維斯中國區(qū)住宅銷售部負責人唐華稱，“此次政策調整旨在降低符合條件居民的購房門檻與壓力，同步緩解外環(huán)以外區(qū)域的庫存壓力，提振市場整體信心。通過擴大購房群體覆蓋、加強金融支持力度，進一步推動職住平衡?！?/p>

尤其值得關注的是，政策積極回應了年輕單身群體的合理住房需求。對外環(huán)以內市場而言，滬籍單身人士可增購一套，非滬籍單身也可在該區(qū)域購買一套，長期被抑制的購買力將得到有效釋放。

對外環(huán)以外市場，政策明確引導改善型需求向外傾斜，唐華預計短期內成交量將穩(wěn)步上升?！按舜尉珳识皶r的調控，不僅有助于緩解市場結構性壓力，也將為上海樓市的持續(xù)健康與穩(wěn)健發(fā)展注入新動力?！?/p>

上海中原地產市場分析師盧文曦也表示，樓市政策帶來的積極效應在穩(wěn)定釋放中，上海一些外環(huán)外項目的來訪量持續(xù)攀升。

拿地的追趕

中建東孚其實僅僅是“地產航母”中國建筑的其中一個分支。

中國建筑的地產銷售可以說占據了市場半壁江山。以2024年為例，中國建筑合約銷售額達到4219億元，其中中海地產就達到2706億元；中國建筑全年新購置土地75宗，期末土地儲備7718萬平方米，新增土地儲備882萬平方米，總購地金額1385億元。新增土地儲備全部位于一線、強二線及省會城市。

數據來源：企業(yè)年報

上半年，中國建筑整體銷售額也達到1745億元，其中中海地產貢獻1035億元。

中國建筑旗下擁有中海地產和中建地產兩大房地產品牌。中建地產是公司各局院地產業(yè)務所使用的品牌，包括中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚等子品牌，開展地產開發(fā)、城市更新、資產運營和綜合服務等業(yè)務。

“中建八子”分別在不同城市安營扎寨，上海則是中建八局旗下中建東孚的大本營。

中建八局成立于1952年，后經一系列改制重組，于2007年成為中國建筑全資子公司，現由中國建筑持股100%。

中建八局的主營業(yè)務包括房屋建筑工程、基礎設施建設、房地產投資與開發(fā)和設計勘察與咨詢等板塊，房地產業(yè)務主要依托全資子公司中建東孚運營，經營模式以自主開發(fā)為主，產品類型主要涉及商品房和保障房，區(qū)域布局在山東、上海及江蘇等地。

不過，近年來中建東孚在大本營的發(fā)展面臨挑戰(zhàn)，其中包括來自其兄弟公司的追趕。比如2024年，中建壹品以37.5億元收購楊浦濱江一宗風貌舊改地塊、中建玖合拿下大寧板塊地王、中建七局地產首入上海競得寶山區(qū)南大板地塊，并刷新南大板塊銷售記錄。

中建東孚的失落直觀地體現在銷售上，相較之下，中建東孚近年來并未在上海出現“現象級”紅盤，在該區(qū)域銷售額同步失速。有數據顯示，2024年中建東孚上海區(qū)域銷售額遠低于兄弟公司中建壹品和中建玖合。

值得一提的是，今年5月，中建東孚原董事長左臣華被調離，并由盧丙磊接任。有分析稱，此次人事變動是中建八局挽救銷售業(yè)績下滑的舉措之一，盧丙磊原在中建東孚山東公司擔任總經理，該區(qū)域市場表現較為突出。

就在新領導上任后的6月，在上海年內第五批次土拍中，中建東孚以接近82億拿下寶山南大智慧城近10萬平組合地塊，總計容建筑面積約32.15萬平方米，規(guī)劃用途包括商品住宅、商業(yè)、辦公等，綜合樓板價約25487元/平米，可售住宅樓板價約3.9萬/平米，

該地塊分為六個子地塊，也是本輪土拍體量最大、規(guī)劃要求最嚴、開發(fā)難度最高的一宗地塊。其中，編號90-01地塊要求建一棟250米超高地標商辦塔樓地塊，須100%自持商業(yè)、40%自持辦公，建成后將成為寶山第一高樓，另五幅為高密度住宅用地，配建保障房、限制中小戶型比例。

這場土拍是中建東孚更換董事長后的首次拿地。有分析指，寶山區(qū)地塊規(guī)模可觀，去化周期快，若開發(fā)順利可為公司提供可觀庫存和銷售業(yè)績，有助于緩解銷售業(yè)績下滑壓力。

近期，中建東孚南大TOD項目案名披露為“中環(huán)麓島”，項目創(chuàng)新性采用PARK-TOD開發(fā)模式，這是一種將公園（PARK）與公共交通導向開發(fā)（TOD）進行無界融合的城市級解決方案。

據了解，中建東孚從廣蘭路項目就已經開始探索TOD模式，并隨后打造虹口多倫路項目，寶山南大項目是該企業(yè)在TOD模式上的新一次探索，項目規(guī)模大，融合產業(yè)導入、雙TOD樞紐、公園城市營造、片區(qū)長效運營等復雜維度。

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