原創(chuàng) 劉博團隊

9月20日，深圳樓市釋放一個重磅信號。

這一天，作為深圳“9.5新政”后首個入市項目，光明鳳凰城的中建觀玥吸引了全城目光。

選房當(dāng)天，現(xiàn)場氣氛緊張，巨大的銷控板成為全場焦點。從主持人叫1號開始，上面代表“已選”的紅色，以肉眼可見的速度蔓延開來。

結(jié)果很快出爐，去化率超9成，勁銷約5.9億！

選房現(xiàn)場實拍圖

全深圳都在關(guān)注這次開盤，尤其是像中建觀玥這樣的網(wǎng)紅盤，它的開盤表現(xiàn)反映了政策刺激后，買家的真實情緒、購買力以及他們對未來的信心，這往往比宏觀數(shù)據(jù)更能精準(zhǔn)地反映市場的冷熱。

必須強調(diào)的是，作為新政后首個入市項目，中建觀玥超9成去化率相當(dāng)不錯：

第一、它并非發(fā)生在市場熱度很高的牛市，而是在信心重塑的關(guān)鍵節(jié)點；

第二、它并非發(fā)生在南山、福田的傳統(tǒng)核心區(qū)，而是光明鳳凰城這樣的潛力股；

第三、它并非靠降價來換取銷量，這一次的價格反而略有提升。

這次開盤不僅是信心回歸的證明，其背后的底層邏輯，更值得我們?nèi)ド钊胨伎肌?/p>

01

兩大超級信號

先看幾組數(shù)據(jù)：

1、今年1-7月深圳一二手房成交總量同比增幅接近30%，比同為正增長的北京還高出11個百分點，而上海、杭州的新房市場則處于負增長。

2、新政首周，全市二手房簽約量環(huán)比增長27.8%；新房住宅成交環(huán)比增長17.1%。

3、據(jù)統(tǒng)計，中建觀玥此次開盤，其中大部分客戶來自于南山、福田，甚至還有不少外地客。

從這些數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)深圳市場回暖的底層邏輯。

首先，今年上半年深圳市場沒有政策刺激，市場已經(jīng)自發(fā)地回暖。

支撐它穿越周期的，不是投資客，而是成千上萬個需要在這里安家、改善生活的家庭。（深圳常住人口超1798萬，實際管理人口超2200萬，住房自有率低至23%）

其次，9.5新政效果立竿見影，二套房貸利率不再有差別后，改善型家庭開始發(fā)力。

新政后購房者可以更輕松置換光明鳳凰城的大四房，換取更好的空間，更新的房子，更潛力的片區(qū)。

持有多套房產(chǎn)的深圳人可以在光明買多套了，沒有社保的外地客也能在光明買2套。

第一個信號是：深圳新政不是刺激需求，而是疏通了被壓抑的需求。當(dāng)深圳敞開大門，尋求資產(chǎn)優(yōu)化的“熱錢”，自然會流向價值的洼地。

第二個信號是：錢的邏輯，正在發(fā)生根本性改變。

9月18日，美聯(lián)儲宣布降息25個基點，美元再次進入降息通道。

注意，降息25個基點只是開始，年內(nèi)至少還有50個基點的降息空間，這意味著，全球再次進入低利率時代。

越來越低的利率，成為越來越長的杠桿，將撬動資產(chǎn)價格的上漲！

這種宏觀環(huán)境的劇變，也在倒逼中國160萬億的居民存款“搬家”。

今年4月以來，M1（狹義貨幣）增速持續(xù)攀升，從1.5%一路增至8月的6.0%，而M1與M2的“剪刀差”則收窄至近51個月的新低。

大量的資金，正在從流轉(zhuǎn)不便的定期存款（計入M2），變?yōu)殡S時可以動用的活期存款和流通中現(xiàn)金（計入M1）。繼7月非銀存款激增2.14萬億后，8月再度增加1.18萬億。

居民存款正在搬家，資金無非兩個去處：一部分流向了股市，帶來了A股的持續(xù)回暖。另一部分，則開始流向一線城市的核心不動產(chǎn)。

因此，在這個新舊周期交替的歷史性轉(zhuǎn)折點，搶在市場全面反應(yīng)前，以低價格鎖定高價值資產(chǎn)，正成為越來越多人的選擇。

02

熱銷背后的堅實邏輯

市場的共識，往往比我們想象的更為敏銳。中建觀玥的熱銷，正是這種共識的集中體現(xiàn)。

中建觀玥的確定性，來源于三個價值閉環(huán)的緊密相扣：

第一環(huán)：不可逆轉(zhuǎn)的國家意志

我們必須想清楚一個根本問題：光明的發(fā)展，究竟是誰在驅(qū)動？

答案不是任何一家開發(fā)商，甚至不只是深圳這座城市，而是國家意志。

中國科技中心體系，可以理解為一個“四級金字塔”結(jié)構(gòu)。位于金字塔尖的，是代表國家參與全球科技競爭的——國際科技創(chuàng)新中心，目前只有3個，分別是北京、上海和粵港澳大灣區(qū)。

而“光明-松山湖”科創(chuàng)走廊，正是粵港澳大灣區(qū)承載這一定位的核心區(qū)。

這里布局的，是合成生物、腦解析、散裂中子源等，任何單一城市都難以獨立承擔(dān)的“國之重器”。這些耗資百億、千億的尖端科研設(shè)施，代表的是國家參與全球下一輪科技競爭的決心。

這意味著，光明的崛起，具備了超高級別的“確定性”。這不是一個可以被輕易更改的城市規(guī)劃，而是一項不可逆轉(zhuǎn)的國家戰(zhàn)略。

腦解析與腦模擬重大科技基礎(chǔ)設(shè)施合成生物研究重大科技基礎(chǔ)設(shè)施啟動區(qū)

第二環(huán)：真實而持久的居住需求

頂級的科研設(shè)施，自然會形成強大的“虹吸效應(yīng)”，吸引全球頂尖的科研機構(gòu)、高新企業(yè)和高知人才。

數(shù)據(jù)是最好的證明：

2024年，光明區(qū)GDP增速8.6%，位列全市第二（除深汕）。這里連續(xù)三年入選“全國工業(yè)百強區(qū)”，形成了三大千億級產(chǎn)業(yè)集群，鳳凰城片區(qū)的上市公司密度甚至超越了南山。

五年時間，光明常住人口增幅85.4%，全市第一。勞動年齡人口占比高達83.48%，是深圳最年輕、最有活力的城區(qū)。

高知人才帶來高購買力和高品質(zhì)的居住需求。這種由“產(chǎn)業(yè)—企業(yè)—人才”構(gòu)成的可持續(xù)的內(nèi)生循環(huán)，為區(qū)域房地產(chǎn)提供了最堅實、最健康的需求基本盤。這是光明的第二重“確定性”。

第三環(huán)：眼見為實的兌現(xiàn)力

過去買光明，買的是未來和規(guī)劃。而現(xiàn)在買光明，買的是眼見為實的兌現(xiàn)力。

以中建觀玥所在的鳳凰城為例：

它占據(jù)了價值原點：當(dāng)下，光明正在以一個“超級樞紐”和一個“黃金軸線”，構(gòu)建一個公認(rèn)的高品質(zhì)居住區(qū)。

超級樞紐即光明城站：作為光明唯一匯集了高鐵與多條地鐵線路的區(qū)域，光明城站定位的不僅是交通門戶，更是承載總部經(jīng)濟、高端服務(wù)與創(chuàng)新研發(fā)的“城市會客廳”。

黃金軸線即觀光路：如果說深南大道串聯(lián)起了深圳的城市精華，那么觀光路則串聯(lián)起了光明的“第一資產(chǎn)梯隊”。從龍光玖龍臺、中海寰宇時代，到深房傳麒山和光明大第，光明房價的“天花板”項目幾乎都錨定在這條軸線之上。

而中建觀玥，正位于“超級樞紐”和“黃金軸線”的交匯點，是核心中的核心，地段價值無需多言。

它匯聚了醇熟配套：萬達廣場、藍鯨世界早已成為區(qū)域消費中心；虹橋公園、新城公園提供了高品質(zhì)的休閑空間。

片區(qū)內(nèi)本就擁有光明區(qū)外國語學(xué)校、南方科技大學(xué)附屬光明鳳凰學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)府。由深圳實驗教育集團這塊金字招牌加持的深圳實驗光明科林學(xué)校，已于2025年9月1日正式開學(xué)。

示意圖

它鏈接了核心財富區(qū)：貫穿南北的“科創(chuàng)黃金動脈”——地鐵13號線，已進入通車倒計時。

其一期南段（深圳灣口岸-高新中）已于2024年底通車，而真正打通光明任督二脈的一期北段（高新中-上屋）及二期北延，根據(jù)官方工程進度及相關(guān)公告，均有望在2025年內(nèi)開通。

作為中建觀玥的業(yè)主，未來從家門口步行百米即可入站，7站直達南山科技園，這種與城市核心財富區(qū)的無縫連接，將徹底重塑區(qū)域資產(chǎn)價值的定價。

中建觀玥所在，有國家戰(zhàn)略，有高端產(chǎn)業(yè)、高知人才，有看得見、摸得著的品質(zhì)生活……這就是市場共識的來源，也是中建觀玥熱銷背后，最堅實的邏輯。

03

產(chǎn)品力才是最終的王牌

最后，讓我們回歸產(chǎn)品本身。

一個項目之所以能熱銷，歸根結(jié)底，是它在合適的時間，以合適的價格，提供了滿足市場需求的好產(chǎn)品。

在當(dāng)前市場，購房者的邏輯已從追求“性價比”轉(zhuǎn)向了考量“質(zhì)價比”。

前者關(guān)心的是用更少的錢買到替代品，重心在“價”，往往犧牲品質(zhì)；而“質(zhì)價比”的核心是“質(zhì)”，要求在價格滿意的基礎(chǔ)上，獲得遠超價格本身的價值與體驗。

而中建觀玥就是當(dāng)下深圳市場，普通購房者能買到的，前1%的“高質(zhì)價比”選擇。

其實無論在哪里買房，無非看重四點：

品牌：開發(fā)商的背景，是資產(chǎn)安全的第一道防線

中建觀玥由中國建筑旗下中建八局的全資子公司——上海中建東孚投資發(fā)展有限公司傾力打造。中建八局的標(biāo)桿作品如深圳國際機場T3航站樓、深圳大運中心、深圳寶安體育場、上海迪士尼等，一座座城市封面級作品，本身就是品質(zhì)和實力的代名詞。

效果圖

交通：距離地鐵站的遠近，關(guān)于通勤的幸福感

項目距離在建的13號線德雅路站D口直線距離僅約100米，是真正意義上的地鐵口物業(yè)。這意味著未來從業(yè)主踏出家門到進入地鐵站，可能只需要幾分鐘。

示意圖

教育：深圳的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房一直是資產(chǎn)硬通貨

項目一路之隔就是在建的深圳實驗光明科林學(xué)校（九年一貫制），已于今年9月開學(xué)。“深圳實驗”這塊金字招牌的含金量無需多言。這不僅關(guān)乎孩子的成長，更直接決定了房產(chǎn)在未來二手市場的流通性和議價能力。

深圳實驗光明科林學(xué)校效果圖

戶型：最高超100%得房率的新規(guī)產(chǎn)品

作為2024年深圳建筑“新規(guī)”后首批入市的項目，中建觀玥的部分戶型使用率可以做到超100%。

建面約80㎡戶型能做到三房兩衛(wèi)，讓年輕家庭一步到位；建面約89㎡戶型南北通透，居住舒適度更上一層樓；建面約107㎡四房戶型，是改善家庭的首選。

現(xiàn)在，折后約296萬起的總價，就能在光明鳳凰城擁有一套地鐵口、名校旁、央企造的新規(guī)高得房率三房，對于購房者來說，這個選擇在深圳很難找出更好的了。

在當(dāng)下的歷史性窗口，像中建觀玥這樣幾乎集齊了所有“優(yōu)等生”標(biāo)簽的項目，其價值已被市場驗證。這一次的加推熱銷意味著優(yōu)質(zhì)席位正分秒遞減，但入主的機會并未完全關(guān)閉。

據(jù)悉，項目目前仍有少量優(yōu)質(zhì)房源在售，而備受期待的全新2棟產(chǎn)品也即將于10月加推，感興趣的朋友一定不要錯過。