觀點(diǎn)網(wǎng) 行業(yè)調(diào)整期持續(xù)，除了豪宅市場(chǎng)堅(jiān)挺、仍能打出單價(jià)“地王”的上海之外，成都其實(shí)是另一個(gè)相對(duì)而言的“避風(fēng)港”。

2024全年，成都以33.11萬(wàn)套一二手房屋銷售套數(shù)位居全國(guó)第一；今年上半年，一二手房成交套數(shù)合計(jì)17.6萬(wàn)套，依舊領(lǐng)跑全國(guó)。

土拍市場(chǎng)中，成都的熱度也逐漸水漲船高，頭部房企紛紛加大布局，但最近幾年引人注意的遠(yuǎn)不止銷售成績(jī)和土拍戰(zhàn)況。

市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)下，過(guò)去打出名聲的頭部川系房企相繼折戟，成都本土民營(yíng)房企邦泰集團(tuán)卻在最近兩年以“黑馬”之姿快速跑進(jìn)大眾視野。

強(qiáng)勢(shì)不僅指的是邦泰集團(tuán)每年跨越式上升的銷售排名，還有這兩年高頻拿地的動(dòng)作。

只是，邦泰集團(tuán)避開(kāi)一線城市卻又稍顯“激進(jìn)”的擴(kuò)張策略，能支撐自身走得多遠(yuǎn)？

川企黑馬

從三四線小城市展開(kāi)故事線，邦泰集團(tuán)發(fā)展歷程酷似一本爽文小說(shuō)。

邦泰集團(tuán)其實(shí)也是半路轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的選手之一，早期是位于四川樂(lè)山的一家房地產(chǎn)銷售代理公司，在四川三四線城市開(kāi)展業(yè)務(wù)。

2007年，銷售代理公司正式更名為邦泰，轉(zhuǎn)型踏足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

該公司由羅勇、王智勇、何流、石凌濤四人共同設(shè)立，分別持有公司30%、24%、17%、29%的股份，其中羅勇?lián)味麻L(zhǎng)，王智勇為總經(jīng)理，何流任副總經(jīng)理，石凌濤則擔(dān)任樂(lè)山公司董事長(zhǎng)。

剛進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域時(shí)，邦泰集團(tuán)沒(méi)有選擇單打獨(dú)斗，多以合作運(yùn)營(yíng)為主；也沒(méi)有貿(mào)然擴(kuò)張，戰(zhàn)略布局依舊聚焦在四川內(nèi)部，以三四線城市作為主陣地。

進(jìn)入房開(kāi)的第一年，邦泰集團(tuán)首個(gè)項(xiàng)目“樂(lè)山邦泰·名門外灘”落地大本營(yíng)樂(lè)山。資料顯示，樂(lè)山邦泰·名門外灘位于樂(lè)山市城北的通江片區(qū)，由邦泰集團(tuán)與另一家四川本土房企錫成泓馳共同開(kāi)發(fā)。

當(dāng)時(shí)，樂(lè)山邦泰·名門外灘不僅是樂(lè)山單價(jià)最高項(xiàng)目，還在開(kāi)盤(pán)后創(chuàng)下了當(dāng)?shù)劁N售記錄，邦泰集團(tuán)也憑借這個(gè)項(xiàng)目在行業(yè)內(nèi)站穩(wěn)了腳跟。

隨后，邦泰集團(tuán)在樂(lè)山、彭山等地相繼落子，圍繞樂(lè)山完成第一輪擴(kuò)張，并在2013年將總部遷至成都。

但邦泰集團(tuán)的發(fā)展道路也并非一帆風(fēng)順，2018年至2020年銷售額分別為170億元、128億元和112億元，逐年下滑。

這也讓邦泰集團(tuán)意識(shí)到：市場(chǎng)變化下，三四線城市帶來(lái)的增長(zhǎng)已經(jīng)乏力。

只是一線核心城市中，實(shí)力更為強(qiáng)勁的對(duì)手比比皆是，為了保證安全、減少風(fēng)險(xiǎn)，邦泰集團(tuán)將目光投向了競(jìng)爭(zhēng)較為平和的中西部二線城市。

從2021年開(kāi)始，邦泰集團(tuán)走出四川，重點(diǎn)布局南昌、南寧、昆明、成都、重慶、武漢、西安等二線城市，也開(kāi)啟了全國(guó)擴(kuò)張之路。

根據(jù)官網(wǎng)介紹，邦泰集團(tuán)目前業(yè)務(wù)遍布川、渝、云、皖、湘、鄂、甘、陜、晉、桂、贛等全國(guó)11省/直轄市/自治區(qū)，進(jìn)駐全國(guó)39座城市，開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)160個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)面積超3200萬(wàn)平方米。

比起過(guò)去穩(wěn)扎穩(wěn)打的發(fā)展路線，進(jìn)入全國(guó)市場(chǎng)的邦泰集團(tuán)顯得有些激進(jìn)。

2021年至2024年，拿地?cái)?shù)量分別為20宗、7宗、21宗和22宗，拿地金額也呈波動(dòng)上升趨勢(shì)，2024年權(quán)益拿地金額更是突破百億。

真正走出四川之后，邦泰集團(tuán)在民營(yíng)房企大多陷入流動(dòng)性危機(jī)時(shí)，錯(cuò)峰迎來(lái)規(guī)模擴(kuò)張階段。

“三高”打法

今年年初，邦泰集團(tuán)拿地勢(shì)頭依舊不減，僅用1個(gè)月時(shí)間在全國(guó)范圍內(nèi)斬獲10宗地塊，上半年拿地?cái)?shù)量達(dá)15宗，在民營(yíng)房企中僅次于濱江。

不過(guò)，邦泰今年拿地高峰主要集中在1月至4月，拿地?cái)?shù)量為13宗，5月至今僅零星在南寧、西安、綿陽(yáng)、成都及遂寧拿下6宗地塊。

下半年投資金額最高的是8月末成都土拍中獲取的郫都區(qū)及新都區(qū)兩宗地塊，總拿地金額為6.27億元。

雖然溢價(jià)拿地也是邦泰集團(tuán)引起市場(chǎng)高度關(guān)注的因素之一，但因?yàn)橹攸c(diǎn)關(guān)注區(qū)域都位于二三線城市，從總價(jià)上看每宗地塊金額并不算大。

根據(jù)官號(hào)信息，邦泰集團(tuán)今年在土拍市場(chǎng)上出手19次，總拿地金額約75.19億元。

盡管各大房企在一線城市核心地區(qū)打得火熱，但邦泰集團(tuán)目前依舊沒(méi)有參與競(jìng)爭(zhēng)的想法，更偏好中部及西南地區(qū)的小體量地塊。在大房企并不感興趣的小城市中“撿漏”，或許就是邦泰集團(tuán)的生存之道。

地塊體量不大，邦泰集團(tuán)同樣采取的是短線快打策略，多以高端改善型為主，抓住中小城市的改善需求，以高周轉(zhuǎn)、高去化支撐著銷售規(guī)模與拿地節(jié)奏。

根據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，邦泰集團(tuán)今年在西安市場(chǎng)便有三個(gè)項(xiàng)目入市，分別為觀宸曲江、邦泰悅九章與邦泰觀宸高新；在成都主城西區(qū)，邦泰朗境拿地不到半年便開(kāi)盤(pán)，還有昆明、武漢、南寧等多地項(xiàng)目預(yù)計(jì)年內(nèi)排隊(duì)入市。

銷售方面，2025年1-8月邦泰集團(tuán)以198.68億元登上權(quán)益銷售榜第18位，是前20名內(nèi)除濱江、碧桂園外的第三家民營(yíng)企業(yè)；全口徑銷售面積213.14萬(wàn)平方米，排名14。

隨著二線城市擴(kuò)張持續(xù)推進(jìn)，業(yè)績(jī)占比也由2024年三分之一上升至今年上半年的半數(shù)之多。

根據(jù)市場(chǎng)消息，邦泰集團(tuán)年內(nèi)銷售目標(biāo)是沖擊300億元規(guī)模，按目前權(quán)益銷售金額看，達(dá)成目標(biāo)似乎已是囊中取物。

但是，邦泰集團(tuán)壓縮開(kāi)發(fā)周期、快速拿地、快速開(kāi)工銷售并回籠資金，再投入新項(xiàng)目的打法并不新穎，與過(guò)去行業(yè)內(nèi)通用的“三高”模式?jīng)]有本質(zhì)上的區(qū)別。

有市場(chǎng)消息指出，從去年開(kāi)始，凡是邦泰集團(tuán)進(jìn)駐的城市，所成立的項(xiàng)目公司股權(quán)都進(jìn)行了質(zhì)押融資，質(zhì)押對(duì)象為地方銀行、保理機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)等。

通常而言，股權(quán)質(zhì)押融資的利息遠(yuǎn)高于正常開(kāi)發(fā)貸款，邦泰集團(tuán)似乎已經(jīng)在高周轉(zhuǎn)這條路上越走越遠(yuǎn)。

而過(guò)去在二三線城市中“翻車”的民營(yíng)企業(yè)，或是掙扎在債務(wù)重組的路上，或是已經(jīng)消失于歷史長(zhǎng)河之中。

此外，為了保證投資回報(bào)，如今全國(guó)性房企也大多收縮投資，同時(shí)集中在一線城市拿地。

二三線城市的空白確實(shí)給了邦泰集團(tuán)沖出重圍、加速擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，但同時(shí)也要思考：在中小城市繼續(xù)沿用高周轉(zhuǎn)的玩法能夠持續(xù)提供多久的增長(zhǎng)支撐？又能走得多遠(yuǎn)？

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