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女兒起訴外甥，要求確認(rèn)外婆為方便外甥孩子上學(xué)而簽訂的房屋買賣合同無效，外甥認(rèn)可 “虛假交易”，服刑中的弟弟亦不知情。近日，法院判決支持女兒，明確 “以虛假意思表示簽訂的合同無效”。

一、案情梳理

1. 合同效力爭(zhēng)議：女兒訴虛假交易，外甥認(rèn)可無買賣合意

陳曦（原告，被繼承人宋桂蘭之女，勝訴方）起訴陳子軒（被告，陳曦之子，敗訴方），訴求：1. 確認(rèn)宋桂蘭與陳子軒簽訂的 “一號(hào)房屋”（北京市 XX 區(qū)）《北京市存量房屋買賣合同》無效；2. 訴訟費(fèi)由陳子軒承擔(dān)。

陳曦主張：1. 父親陳建國(guó)（1985 年去世）與母親宋桂蘭（2021 年去世）育有自己、陳磊、陳敏三子女，一號(hào)房屋原系父親單位福利房，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)；2. 父親去世后遺產(chǎn)未分割，2017 年母親使用父親工齡折抵房款購(gòu)得房屋，登記在母親名下，房屋含父親的遺產(chǎn)份額；3. 2021 年 10 月，母親與陳子軒簽訂買賣合同，將房屋 “賣” 給陳子軒，但其未支付 170 萬元購(gòu)房款，實(shí)為方便陳子軒孩子上學(xué) “借名” 過戶；4. 弟弟陳磊當(dāng)時(shí)在服刑，對(duì)此不知情，母親與陳子軒惡意串通，損害其他繼承人權(quán)益，合同無效。

陳子軒辯稱：認(rèn)可陳曦所述，簽訂合同是為孩子上片區(qū)小學(xué)，過戶后入學(xué)序位更靠前，無真實(shí)買賣意愿，未支付購(gòu)房款，同意確認(rèn)合同無效。

陳磊（第三人，陳曦弟弟）述稱：一號(hào)房屋是父母唯一遺產(chǎn)，自己服刑前后均居住在此，戶籍亦在房屋內(nèi)，母親過戶時(shí)自己在監(jiān)獄，完全不知情，房屋應(yīng)按遺產(chǎn)分割，同意陳曦訴求。

蘇明（第三人，陳敏之子）述稱：認(rèn)可陳曦的意見，支持確認(rèn)合同無效。

2. 關(guān)鍵事實(shí)：虛假交易與遺產(chǎn)背景

核心無效證據(jù)：陳子軒自認(rèn) “簽訂合同為孩子上學(xué)，無真實(shí)買賣、未付款”；陳曦提交的買賣合同顯示價(jià)款 170 萬元，但無任何付款憑證；陳子軒孩子 2022 年順利入學(xué)一號(hào)房屋對(duì)應(yīng)片區(qū)小學(xué)，與 “借名過戶” 目的一致。

遺產(chǎn)與繼承細(xì)節(jié)：一號(hào)房屋系陳建國(guó)與宋桂蘭夫妻共同財(cái)產(chǎn)，陳建國(guó)去世后未分割，宋桂蘭使用其工齡購(gòu)房，房屋含陳建國(guó)的遺產(chǎn)份額；宋桂蘭去世后，第一順位繼承人為陳曦、陳磊、蘇明（陳敏之子，陳敏已去世），陳磊服刑期間對(duì)過戶不知情。

房屋使用情況：陳磊長(zhǎng)期居住在一號(hào)房屋，戶籍未遷出，房屋為全家唯一住房，無其他大額遺產(chǎn)。

二、案件分析

1. 核心爭(zhēng)議

宋桂蘭與陳子軒簽訂的房屋買賣合同是否屬于 “虛假意思表示”？合同效力如何？

陳磊不知情是否影響合同無效的認(rèn)定？

2. 勝訴關(guān)鍵：虛假交易特征明顯，合同無效于法有據(jù)

（1）合同系虛假意思表示，依法應(yīng)確認(rèn)無效

法律依據(jù)：《民法典》第一百四十六條（行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 無真實(shí)交易合意：陳子軒明確表示 “簽合同為孩子上學(xué)，非真實(shí)買房”，陳曦亦認(rèn)可該事實(shí)，雙方無建立買賣關(guān)系的真實(shí)意思；② 無對(duì)價(jià)支付行為：合同約定價(jià)款 170 萬元，但無任何銀行轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金收款等付款憑證，不符合買賣合同的核心特征；③ 目的指向虛假：合同簽訂后次年陳子軒孩子即入學(xué)對(duì)應(yīng)小學(xué)，與 “借名過戶” 的動(dòng)機(jī)完全匹配，進(jìn)一步印證交易虛假。

（2）房屋含遺產(chǎn)份額，無權(quán)處分加重?zé)o效理由

法律依據(jù)：《民法典》第三百零一條（處分共有的不動(dòng)產(chǎn)需經(jīng)全體共同共有人同意）、第一千一百二十二條（遺產(chǎn)是自然人死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 房屋含遺產(chǎn)份額：一號(hào)房屋原系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，陳建國(guó)去世后，其享有的份額成為遺產(chǎn)，未分割前由宋桂蘭與繼承人共同共有；② 宋桂蘭無權(quán)單方處分：宋桂蘭雖登記為房屋所有權(quán)人，但處分含遺產(chǎn)份額的房屋需經(jīng)其他繼承人同意，其擅自與陳子軒 “交易”，且未告知服刑的陳磊，侵犯了其他繼承人的共有權(quán)；③ 陳子軒非善意：作為親屬，陳子軒明知房屋為老人唯一遺產(chǎn)，仍配合虛假過戶，主觀上非善意，不構(gòu)成善意取得。

（3）陳磊不知情不影響無效認(rèn)定，反而佐證交易瑕疵

法律依據(jù)：《民法典》第一百五十四條（惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 不知情印證程序瑕疵：陳磊作為繼承人之一，長(zhǎng)期居住在房屋內(nèi)，宋桂蘭與陳子軒過戶時(shí)故意隱瞞，未征得其同意，可見交易存在明顯瑕疵；② 損害繼承人權(quán)益：房屋為全家唯一遺產(chǎn)，虛假過戶導(dǎo)致繼承人對(duì)遺產(chǎn)的處分權(quán)被架空，損害了陳磊、蘇明的合法繼承權(quán)益；③ 不影響核心效力：即使陳磊知情，只要合同本身是虛假意思表示，仍應(yīng)無效，其不知情僅進(jìn)一步說明交易的非正當(dāng)性。

（4）各方共識(shí)強(qiáng)化無效認(rèn)定，法院應(yīng)予采信

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十二條（一方當(dāng)事人在法庭審理中，或者在起訴狀、答辯狀、代理詞等書面材料中，對(duì)于己不利的事實(shí)明確表示承認(rèn)的，另一方當(dāng)事人無需舉證證明）。

事實(shí)推導(dǎo)：陳子軒當(dāng)庭承認(rèn) “虛假交易、未付款”，陳曦、陳磊、蘇明均認(rèn)可該事實(shí)，各方對(duì) “合同無真實(shí)意思” 達(dá)成共識(shí)，且有入學(xué)事實(shí)、無付款憑證等證據(jù)佐證，法院對(duì)合同無效的主張應(yīng)予采信。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)宋桂蘭、陳子軒就坐落于北京市 XX 區(qū) “一號(hào)房屋” 簽署的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

四、案件啟示

1. 應(yīng)對(duì) “虛假房屋交易” 維權(quán)：3 個(gè)核心要點(diǎn)

鎖定虛假意思表示證據(jù)，夯實(shí)無效基礎(chǔ)

收集對(duì)方承認(rèn) “無真實(shí)買賣” 的陳述（如庭審發(fā)言、微信聊天記錄、錄音）、無付款憑證的證據(jù)（銀行流水、賬戶查詢結(jié)果）、交易目的異常的證據(jù)（如為上學(xué)、避稅等非買賣目的過戶），形成完整證據(jù)鏈。

明確財(cái)產(chǎn)共有屬性，主張無權(quán)處分

若房屋含遺產(chǎn)份額或夫妻共同份額，提交婚姻證明、親屬關(guān)系證明、遺產(chǎn)未分割的證據(jù)，主張?zhí)幏中袨槲唇?jīng)全體共有人同意，構(gòu)成無權(quán)處分，進(jìn)一步強(qiáng)化合同無效的理由。

聯(lián)動(dòng)利害關(guān)系人，強(qiáng)化主張合力

聯(lián)系其他繼承人、共有人等利害關(guān)系人，爭(zhēng)取其對(duì) “合同無效” 的認(rèn)可與配合，通過多人陳述一致的事實(shí)，提升法院對(duì)虛假交易的認(rèn)定概率。

2. 防范 “虛假房屋交易” 風(fēng)險(xiǎn)：2 個(gè)關(guān)鍵提醒

避免為非買賣目的虛假過戶，警惕法律風(fēng)險(xiǎn)

切勿因孩子上學(xué)、規(guī)避政策等原因簽訂虛假房屋買賣合同，此類合同依法無效，可能導(dǎo)致房屋權(quán)屬糾紛，甚至影響孩子入學(xué)資格（部分地區(qū)對(duì) “實(shí)際居住” 有要求）。

處分共有財(cái)產(chǎn)前，務(wù)必征得全體共有人同意

涉及遺產(chǎn)、夫妻共同財(cái)產(chǎn)等共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，無論是否為虛假交易，處分前均需經(jīng)全體共有人書面同意，特別是對(duì)服刑、旅居外地等無法及時(shí)溝通的共有人，需提前做好告知與協(xié)商，避免侵犯他人權(quán)益。

3. 核心提醒

本案核心邏輯是 “以虛假意思表示（如為上學(xué)借名過戶）簽訂的房屋買賣合同無效，且處分含遺產(chǎn)份額的房屋需經(jīng)全體繼承人同意，擅自交易侵犯他人權(quán)益的，進(jìn)一步印證交易的非正當(dāng)性”。

建議遇此類糾紛時(shí)，優(yōu)先收集 “無真實(shí)合意、無付款” 的證據(jù)，明確財(cái)產(chǎn)共有屬性，必要時(shí)咨詢律師制定 “證據(jù)固定 + 無權(quán)處分抗辯” 的維權(quán)策略，確保財(cái)產(chǎn)權(quán)益不受虛假交易侵害。

法律小貼士

《民法典》第一百四十六條明確區(qū)分了 “虛假意思表示” 與 “隱藏行為” 的效力，虛假合同自始無效。實(shí)踐中，只要能證明雙方無真實(shí)買賣意愿且無付款行為，法院通常會(huì)確認(rèn)合同無效，這是陳曦勝訴的核心法律依據(jù)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）