上海學(xué)區(qū)房降溫，學(xué)區(qū)溢價(jià)重新評估

上海次新房抗跌性凸顯，核心區(qū)穩(wěn)中有升

上海外環(huán)外房價(jià)陰跌，這些板塊需謹(jǐn)慎

上海樓市分化加劇，買房需要新思維

上海樓市正在經(jīng)歷靜悄悄的革命

上海樓市正在經(jīng)歷一場無聲卻深刻的變革。不同區(qū)域、不同產(chǎn)品類型甚至同一小區(qū)內(nèi)的不同戶型，價(jià)格走勢出現(xiàn)顯著分化，這標(biāo)志著購房邏輯正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

八月底出臺(tái)的“滬六條”新政為市場注入了新活力，滿一周以來，市場反應(yīng)迅速而明顯分化。新房售樓處看房量有所增加，部分熱門樓盤交易活躍度大幅提升，有的項(xiàng)目一天能賣出四套，客戶轉(zhuǎn)換率提升了2-3倍。

然而這場市場回溫并非普遍現(xiàn)象。核心地段的優(yōu)質(zhì)次新房價(jià)格確實(shí)呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，而外環(huán)外許多板塊仍然處于陰跌狀態(tài)。這種分化趨勢表明，上海樓市正從過去的“同漲同跌”模式，轉(zhuǎn)向更加精細(xì)化和結(jié)構(gòu)化的新發(fā)展階段。

從市場數(shù)據(jù)來看，今年上半年上海新房供應(yīng)量僅有19388套，同比縮減近40%，這個(gè)數(shù)字可能創(chuàng)下近20年新低。與此同時(shí)，新房均價(jià)突破8萬元大關(guān)，達(dá)到80668元/平方米，半年內(nèi)上漲近萬元。需要指出的是，這種價(jià)格上漲很大程度上是由少數(shù)高端項(xiàng)目拉動(dòng)，市場的主力需求仍然集中在總價(jià)400萬元以下的房源。

二手房市場數(shù)據(jù)更能反映普通購房者的真實(shí)狀況。上半年二手住宅成交約11.36萬套，其中總價(jià)300萬元以下占比高達(dá)62%，400萬元以下占比達(dá)75%。這些數(shù)字清晰地表明，大多數(shù)購房者仍處于剛需階段，與豪宅市場的火熱形成鮮明對比。

中環(huán)內(nèi)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)次新房價(jià)格已經(jīng)顯現(xiàn)企穩(wěn)回升跡象。以聯(lián)洋仁恒河濱城一期為例，中區(qū)218平方米四房戶型，去年11月成交總價(jià)2195萬元，今年7月成交總價(jià)達(dá)到2535萬元，8個(gè)月時(shí)間上漲340萬元。真如板塊的中駿天悅項(xiàng)目，108平方米三房戶型，7月份成交價(jià)有所提升，議價(jià)空間也相應(yīng)收窄。長風(fēng)板塊的雅戈?duì)?號(hào)，成交價(jià)格穩(wěn)定，新掛牌房源報(bào)價(jià)也保持較高水平。

與外環(huán)內(nèi)次新房的堅(jiān)挺表現(xiàn)形成鮮明對比的是，外環(huán)外熱門板塊尚未完全止跌。部分小區(qū)的成交價(jià)格甚至跌破了去年三季度的低點(diǎn)。唐鎮(zhèn)浦發(fā)羅蘭翡麗項(xiàng)目中區(qū)97平方米三房戶型，成交價(jià)持續(xù)下降，且掛牌價(jià)格低于近期成交價(jià)。招商虹橋公館二期北區(qū)，高區(qū)82平方米兩房戶型，成交價(jià)略低于去年10月水平。

在上海樓市眾多溢價(jià)因素中，學(xué)區(qū)溢價(jià)一直占有重要地位。但近期，學(xué)區(qū)房市場也在經(jīng)歷調(diào)整。7、8月份，學(xué)區(qū)掛戶口房源的多數(shù)成交價(jià)格出現(xiàn)下降，且近期成交價(jià)低于去年三、四季度的低點(diǎn)。以對口洋涇菊園實(shí)驗(yàn)學(xué)校的東昌新村為例，一房和兩房戶型成交價(jià)均有所下降，價(jià)格低于去年11月水平。大寧板塊的優(yōu)質(zhì)雙學(xué)區(qū)寧和小區(qū)（對口閘北實(shí)驗(yàn)小學(xué)和風(fēng)華初級(jí)中學(xué)），近期成交價(jià)也出現(xiàn)明顯下調(diào)。

次新房市場展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。在上一輪房地產(chǎn)上漲周期中，次新房價(jià)值被相對低估，漲幅甚至落后于市區(qū)老破小。在本輪市場調(diào)整中，次新房表現(xiàn)出更好的抗跌性能。這符合市場對中高端房產(chǎn)的基本認(rèn)知規(guī)律。

需要注意的是，次新房市場并非全面樂觀。這些優(yōu)質(zhì)次新房雖然在7、8月份成交有所回升，但繼續(xù)向上突破面臨阻力。而且當(dāng)前新掛牌價(jià)格接近近期成交價(jià)，后續(xù)可能存在下調(diào)壓力。這一現(xiàn)象在多個(gè)樓盤都有體現(xiàn)，反映出市場深層次問題：當(dāng)前環(huán)境下，買家的出價(jià)能力和意愿都受到制約，導(dǎo)致即便是優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)也難以突破現(xiàn)有價(jià)格區(qū)間。

8月25日，上海推出被稱為“滬六條”的樓市新政，涵蓋住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等六項(xiàng)調(diào)整。其中最具突破性的變化是明確“成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策”，這意味著實(shí)施了13年的上海單身人士購房限制正式退出歷史舞臺(tái)。

新政還明確規(guī)定符合條件的居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)。本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不再限制套數(shù)。

新政出臺(tái)后，市場反應(yīng)迅速。青浦區(qū)保利虹橋和頌售樓處看房人數(shù)明顯增加，數(shù)十組家庭圍著沙盤討論戶型選擇。該項(xiàng)目銷售透露，當(dāng)天上午樓盤三期正式開盤，優(yōu)質(zhì)樓層基本上一個(gè)上午就全部售罄。市場恢復(fù)程度與項(xiàng)目自身素質(zhì)、總價(jià)定位等因素密切相關(guān)，并非所有項(xiàng)目都能感受到這波熱度。偏遠(yuǎn)板塊由于供應(yīng)過剩，仍需警惕局部風(fēng)險(xiǎn)。

上海樓市的分化已經(jīng)超越單純的地段分化，同一板塊內(nèi)不同產(chǎn)品類型，甚至同一小區(qū)不同總價(jià)段的房源都在經(jīng)歷分化過程。這使得在上海買房的難度進(jìn)一步加大。

單純依靠概念炒作的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。產(chǎn)品力、服務(wù)力和真實(shí)價(jià)值成為決定房價(jià)的關(guān)鍵因素。對于購房者來說，中環(huán)內(nèi)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)次新房仍然是相對安全的選擇。可以利用當(dāng)前市場節(jié)奏，仔細(xì)挑選、大膽議價(jià)，不需要恐慌性入場。

如果預(yù)算有限，只能考慮外環(huán)外房源，需要牢記幾個(gè)原則：避免購買外環(huán)外5公里以外不帶地鐵的遠(yuǎn)郊次新房；避開外環(huán)外老破小或者動(dòng)遷房集中的區(qū)域；謹(jǐn)慎選擇那些被稱為“鶴崗”板塊的區(qū)域。

對于這些區(qū)域的房產(chǎn)持有者來說，每一次政策利好都是優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的時(shí)機(jī)。如果確實(shí)打算出售房產(chǎn)，需要注意合理定價(jià)，過高的掛牌價(jià)只會(huì)延長成交周期甚至錯(cuò)過最佳變現(xiàn)機(jī)會(huì)。

上海樓市呈現(xiàn)出的分化現(xiàn)象，實(shí)際上是城市發(fā)展階段的必然產(chǎn)物。一方面，稀缺的高端物業(yè)因其不可復(fù)制性吸引著高凈值人群；另一方面，龐大的剛需群體構(gòu)成了市場的基本盤。理解這種二元結(jié)構(gòu)，有助于更理性地看待市場波動(dòng)，避免被片面信息誤導(dǎo)。

未來上海樓市的發(fā)展，仍將依賴于不同層級(jí)需求之間的良性互動(dòng)與平衡。市場正在尋找新的平衡點(diǎn)，但完全止跌回穩(wěn)仍需時(shí)間和政策配合。目前來看，樓市分化仍在繼續(xù)——核心地段溫和回升，學(xué)區(qū)老破小以價(jià)換量，外環(huán)外繼續(xù)陰跌。

未來的上海樓市將呈現(xiàn)更加精細(xì)化、分層化的特征：不同區(qū)域、不同產(chǎn)品、甚至同一板塊內(nèi)的不同項(xiàng)目都會(huì)有各自不同的命運(yùn)。這種分化趨勢提醒我們，房地產(chǎn)市場的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，白銀時(shí)代更需要專業(yè)知識(shí)和理性判斷。

新政落地后，青浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心大廳等候區(qū)座椅經(jīng)常滿座，叫號(hào)機(jī)持續(xù)工作。有中介人員表示，過去半年很少見到早上剛開門就有三組客戶辦理過戶的情況。但這并不意味著市場全面回暖，而是結(jié)構(gòu)性調(diào)整的表現(xiàn)。

上海樓市的未來不再是過去的簡單重復(fù)，而是由價(jià)值投資引領(lǐng)的新篇章。在這個(gè)轉(zhuǎn)變過程中，需要購房者、賣房者和市場參與者共同適應(yīng)新的規(guī)則，迎接更加成熟和理性的房地產(chǎn)市場環(huán)境。這不僅關(guān)系到個(gè)人資產(chǎn)配置，也關(guān)系到城市健康發(fā)展和社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。