北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一
Q:

請問，我們家小孩是龍鳳胎，4歲半，目前是計劃啟動換房子的事情。小孩 27 年上學(xué)，現(xiàn)在住在豐臺宋家莊這里，想換個學(xué)區(qū)好一點的位置，預(yù)算不超過 700w。目前是想先確定一下方案，換到哪里比較適合我們，幫忙理清思路。

A：

1、四歲半，那是可以開始考慮學(xué)區(qū)的問題了。700萬，在全北京所有學(xué)區(qū)都能買到房子，看自己的期望值和主要需求了，最基本的就是學(xué)區(qū)和居住哪個為主？

2、簡單說吧，如果是在附近工作，那最近的學(xué)區(qū)房是豐臺的十八中學(xué)區(qū)。在方莊芳星園，優(yōu)勢是溢價不高，算是相對兼顧的，700萬能買三居室了。但同時也是一分錢一分貨，學(xué)校級別在豐臺算很不錯的，放到東西海算中等。

3、哪里適合自己先看孩子的天分吧，先定行政區(qū)。天牛娃去西城海淀都行，但建議首選海淀，對天才更友好，就算點招減少了也比其他區(qū)的渠道多的多，只不過是由明轉(zhuǎn)暗而已。不想在海淀太內(nèi)卷的話首選西城，上限不低于海淀，下限比海淀高。早培也有八少八素，點招女娃有華女，男娃看情況。普娃則東西城都行，佛母的話首選東城，至少表面上的競爭不太激烈，或者說是初中之后才明顯呢。學(xué)區(qū)沒有哪里最好，只看哪里適合自己。

然后看這700萬想買多大的房子吧，然后再定學(xué)區(qū)和學(xué)校。但學(xué)區(qū)資源越好溢價就越高，居住的性價比也就越低，看房的時候可以每套房都算算，盡量選擇低的，降低保值風(fēng)險。

3、先定以上兩項吧，具體的小區(qū)和房子等定了再說，不用著急。東城的話最近的就是龍體，學(xué)區(qū)好+房價相對不高，房齡新的小區(qū)也相對多，要不先看這里吧。

僅供參考。

二

Q:

請問，我剛聽中介說，北京以后沒有拆遷了，那五環(huán)外的房價是不是就更沒有支撐了??？

A：

1、北京是核心區(qū)東西城基本沒有拆遷了，都是騰退的形式。而郊區(qū)的拆遷肯定還會長期存在，直到實在沒的可拆了。

2、而且是否有拆遷和五環(huán)外房價也沒什么關(guān)系吧？甚至北京的房價從來也不是靠拆遷戶支撐的??？

北京最早的拆遷政策都是給房，所以拆遷在當(dāng)時等同于福利分房。后來是1998年房改，改為了貨幣化安置，在給錢的同時給經(jīng)適房或回遷房的指標(biāo)。然后是2008年之后，安置房基本以五環(huán)外為主了，但這跟房價支撐有什么關(guān)系嗎？

我反正覺得沒關(guān)系，大多數(shù)拆遷戶都是會購買安置房或回遷房的，那就過去什么樣兒以后還什么樣兒，不會有什么變化。

3、如果沒有了拆遷或者拆遷量減少，受影響大的都是中小城市，他們才是上次“棚改貨幣化”的主力軍。那以后如果拆遷減少，就沒有了大量的買房人，甭管幾環(huán)都撐不住。而北京從來都沒執(zhí)行過完全的貨幣化，也就談不上讓拆遷戶來支撐房價。

4、總之中介說的沒什么道理，北京以后的宅基地仍然會有拆遷，只是具體政策有調(diào)整而已。但無論怎么調(diào)，對五環(huán)外或五環(huán)內(nèi)的房價都沒什么影響。

僅供參考。

三

Q:

請問，我們是門頭溝戶口，有房，孩子爸爸在西城單位能解決**幼兒園，但要求戶口在西城。我們在西城有親戚但不能遷戶，所以就剩買房這一條路了。

中介出了個主意，就是先買套西城的房子，然后遷戶，辦妥后可以把房子賣掉，但和買家協(xié)商留下戶口，讓買家把戶口申請遷到西城公共戶上，這樣至少能解決上幼兒園的問題。

然后如果上學(xué)時政策放寬了允許在西城上學(xué)就最好，如果不允許的話再想辦法。之所以這么做是擔(dān)心人口下降趨勢嚴重，學(xué)區(qū)房不保值。

A：

1、幼兒園，單位還要求戶口，可如果有戶口還用的著單位嗎？自己直接申請不就得了。這幾年孩子大幅減少，**幼兒園又不是頂級熱門的，犯不上折騰戶口和政保吧？

2、中介出的主意在理論上可行，但在我看來是餿主意，因為成本過高不劃算?；蛘哒f如果是北海一類的還說的過去，**幼兒園有點兒犯不上。甚至現(xiàn)在連北海都有對外名額了，再付出這么大的成本沒必要。

假定最便宜的平房吧，那一般也得200來萬。交稅和中介費怎么也得大幾萬，再加上時間精力和購房款的利息，然后還得給將來的買家點兒好處費，總成本怎么也得十萬起了。就為了上三年幼兒園值嗎？畢竟幼升小的時候或許還得另想辦法呢，又是一筆支出。

3、總之這看自己的考量吧，我是覺得成本偏高，為了個排名不太高的幼兒園意義不大。當(dāng)然學(xué)區(qū)房的溢價部分確實有風(fēng)險，尤其是占坑兒房的溢價比例更高，風(fēng)險也就更大。這是現(xiàn)實情況，我也沒什么好的建議，只能是自己判斷。

僅供參考。

四

Q:

請問，我是16年底在石景山楊莊買的房，當(dāng)時因為沒結(jié)婚也就沒考慮學(xué)區(qū)，而現(xiàn)在房價已經(jīng)跌回我買房的時候了，我想干脆換房，重新買一套能各項兼顧的。

現(xiàn)在這套房賣掉后能到手200萬，手里還有200，想買海淀大點的兩居，學(xué)區(qū)中上即可，請問哪里合適？怎么買到不帶溢價的？

A：

1、200+200=400，還貸款嗎？或者說總價預(yù)算準備是多少？畢竟海淀中上學(xué)區(qū)大兩居怎么也得5/600起步了，不貸款的話是不好買到的。

2、從楊莊到海淀，那如果兼顧通勤的話就是常規(guī)的萬壽路或羊坊店，交通相對方便吧？這倆學(xué)區(qū)是肯定的中上級別，而且還都在進步中。

3、怎么買到不帶溢價的？那只能是一房一議的多看房+每套房都算賬了。只能說這種時期有溢價低的，完全不帶的也有可能。但這都相當(dāng)于撿漏兒，不是普遍現(xiàn)象，也很難說是想要就隨時能有。

這找當(dāng)?shù)刂薪榘桑鰝€登記，甚至給點兒禮物紅包什么的，讓他們發(fā)現(xiàn)了性價比高的就通知你們。其他沒什么好辦法，只能是用辛苦去換取性價比。

僅供參考。

五

Q:

請問，我們今年剛落戶成功，現(xiàn)在想賣掉大興棗園的這套房。因為房子太老了，還是東西向的，面積也不大。但看了不少的新房了，說實話沒有覺得太合適的，要不就是太貴，要不就是太遠，地段配套還不如棗園呢。您有什么建議的新房嗎？

我們的要求不高，只要地段別太遠就行，至于配套可以等幾年。但是小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境要好，房子戶型和朝向更重要，此外就是保值不落后，最好能有配套較好的中小學(xué)，中上排名吧，請推薦。

A：

1、棗園的最近板塊就是西紅門東了，地段兒雖然是兩區(qū)交界，但這種時期有可能折扣打的多，算下來也算合適的。這問問售樓處吧，我是真不清楚。

2、但您這要求可不低了，一個“中上排名的中小學(xué)”就不容易。大興有不錯的學(xué)校，但新板塊到目前為止都大多是新建校，掛名的為主，成績和教學(xué)氛圍有待觀察。

另外您這“中上”也得看跟哪兒比？如果是在大興，那在本區(qū)內(nèi)中上的不算難。但如果是指在全北京或?qū)?biāo)東西海的中上排名，那就得是大興排名靠前的了，沒幾所，學(xué)區(qū)內(nèi)也沒有合適的新房。

3、要不干脆看看亦莊吧，也算大興，只不過是獨立學(xué)區(qū)了，幾所學(xué)校都是劃片的，等級放到北京可以算中上。

僅供參考。

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