中國中高端住宿市場正迎來前所未有的變革，2025年總規(guī)模預(yù)計(jì)突破1.5萬億元。傳統(tǒng)酒店集團(tuán)、房地產(chǎn)企業(yè)和國企背景租賃品牌三大勢力競逐這一快速增長的市場。

近年來，中高端住宿市場正迎來前所未有的變革。長短租結(jié)合模式迅速崛起，成為提升資產(chǎn)收益率和滿足多元化需求的主流解決方案。

2024年10月，錦江酒店（中國區(qū)）與雅詩閣中國宣布成立合資公司，共同推進(jìn)雅詩閣旗下中高端商旅型公寓酒店品牌Quest以及錦江酒店旗下社交型公寓酒店品牌憬黎的在華拓展。URI觀察到，幾乎同期，上海城投控股股份有限公司升級租賃住房品牌"城投寬庭"，推出高端服務(wù)式公寓產(chǎn)品線"寬嵐"，定位高凈值人群需求，首批三個(gè)項(xiàng)目（寬嵐·萬竹、寬嵐·大境、寬嵐·綠湖）已入市。

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市場新格局：

規(guī)模增長迅猛，三大勢力競逐

中高端住宿市場正處于快速擴(kuò)容期。根據(jù)行業(yè)綜合預(yù)測，2025年中國中高端住宿市場總規(guī)模預(yù)計(jì)將突破1.5萬億元人民幣，較2020年實(shí)現(xiàn)翻倍增長。

細(xì)分市場表現(xiàn)如下：中高端酒店市場約6000億元，占酒店總規(guī)模的50%以上；服務(wù)式公寓主要受益于城市更新與存量改造；長租公寓中高端市場規(guī)模約5400億元，占比整個(gè)長租市場的30%；公寓酒店作為新興融合業(yè)態(tài)，2025年規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)2800億元。

奧維云網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，華住集團(tuán)、錦江酒店、首旅酒店的中高端酒店市場份額已分別提升至46.4%、58.7%、27.5%，凸顯其市場主導(dǎo)地位。

目前市場已形成三類主要玩家：

傳統(tǒng)酒店集團(tuán)孵化的品牌（如華住旗下的城家公寓、錦江與雅詩閣合作的憬黎和QUEST），依托成熟管理經(jīng)驗(yàn)和會員體系實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，通過特許經(jīng)營模式，結(jié)合本土化特色，加速品牌化進(jìn)程。

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型品牌（如萬科泊寓、中駿方隅），通過"長租+短租"復(fù)合業(yè)態(tài)打造青年社區(qū)新地標(biāo)。近期，中駿方隅公寓在成都高新區(qū)推出855套服務(wù)公寓，毗鄰英特爾、華為等企業(yè)，配套1000㎡公區(qū)；萬科泊寓與隆贊合作在廈門打造中高端自貿(mào)公寓，采用16億元基金收購資產(chǎn)的輕量資產(chǎn)結(jié)合模式。

國企背景的租賃品牌（如上海城投寬庭、浦發(fā)有家臻享），以強(qiáng)大資源整合能力推動保障性與市場化業(yè)務(wù)并行發(fā)展。浦發(fā)有家與漫柏集團(tuán)合作推出珊瑚世紀(jì)臻享（高端）和M寓（中高端）項(xiàng)目，專為浦東新區(qū)人才打造中高端服務(wù)公寓；上海城投推出"寬嵐"品牌，打造居住+休閑+社交復(fù)合場景，AI系統(tǒng)性能監(jiān)測，對標(biāo)國際服務(wù)公寓。

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模式創(chuàng)新：

長短租結(jié)合成為收益提升關(guān)鍵

面對市場需求變化，主要企業(yè)紛紛推出靈活住宿方案。核心優(yōu)勢在于：提高入住穩(wěn)定性，減少季節(jié)性波動影響；提升資產(chǎn)收益率，通過靈活定價(jià)最大化收益；降低運(yùn)營成本，共享基礎(chǔ)設(shè)施和管理團(tuán)隊(duì)。

URI研究發(fā)現(xiàn)，優(yōu)化租期設(shè)置，"長短租"不僅能夠最大化保證出租率，同時(shí)也能通過靈活變動租賃時(shí)間，在長租"兜底"的同時(shí)，通過短租靈活的溢價(jià)產(chǎn)品配置，獲取多樣性市場周期的收益最大化。

例如，鐵獅門與輝盛國際合作的上海五角場輝盛名校服務(wù)公寓，提供307間公寓，采用長短租結(jié)合模式，單間RevPAR達(dá)500-1449元，月租10000-13000元，配備寵物友好房型，獲得LEED金牌認(rèn)證。

城家·瑞貝庭在成都春熙太古里推出西南旗艦店，180間40-60㎡房源提供長短租服務(wù)，配套建筑一體化洗碗機(jī)、共享健身房、影音室，并舉辦川劇主題活動。

長短租結(jié)合模式能帶來顯著經(jīng)濟(jì)效益。以城家公寓東莞萬科松山湖科學(xué)城店為例，通過長短租結(jié)合，其年總收入從純年租的734萬元增加到了1068萬元，增長了45%。

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需求變革：

租賃邊界模糊化，消費(fèi)升級驅(qū)動

租賃市場的邊界正在被不斷打破。各大酒店集團(tuán)搶灘長租業(yè)務(wù)，長租公寓也開始做短租產(chǎn)品，"長短租"混合經(jīng)營模式在不斷被嘗試。

這種模式變革背后是消費(fèi)需求的深刻變化。"許多年輕人，換個(gè)工作，換個(gè)男朋友、女朋友都會改變租房需求，這種需求變化已成為一種常態(tài)"。

商務(wù)休閑（bleisure） 風(fēng)潮也越來越明顯。這種"商務(wù)"和"休閑"的結(jié)合，指的是既包括商務(wù)活動也包括個(gè)人休閑活動的行程。與此關(guān)聯(lián)，酒店行業(yè)也不斷拓展這一新興領(lǐng)域，公寓酒店成為熱門。

跨境商旅市場也在快速增長。攜程商旅數(shù)據(jù)顯示，2025年1月至9月中旬，跨境商旅人次已反超2019年，增長36%，同比2024年同期增長73%，創(chuàng)造歷史新高。

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國企進(jìn)場：

保障與市場并重的雙軌發(fā)展

國企背景的企業(yè)正在成為中高端住宿市場的重要力量，在履行保障性住房責(zé)任的同時(shí)，探索可持續(xù)的商業(yè)模型。

上海城投是專業(yè)從事城市基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)、運(yùn)營管理的國有特大型企業(yè)集團(tuán)，總資產(chǎn)超6000億元。2019年，"城投寬庭"品牌進(jìn)入培育期，"力爭打造上海領(lǐng)先租賃住宅運(yùn)營企業(yè)，樹立租賃住宅行業(yè)的標(biāo)桿"被納入品牌未來5年的發(fā)展規(guī)劃當(dāng)中。

杭州安居集團(tuán)發(fā)布"幸福安居"品牌，構(gòu)建"12萬+"房源矩陣，并通過收購商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)為高端服務(wù)公寓。

2025年3月25日，雅詩閣中國與武漢城投集團(tuán)簽署合作協(xié)議，將雅詩閣旗下高端服務(wù)公寓品牌盛捷與中端品牌雅院引入該項(xiàng)目。項(xiàng)目計(jì)劃于2027年9月同步開業(yè)，總客房數(shù)達(dá)577間，將成為武昌濱江商務(wù)區(qū)規(guī)模最大的國際旅宿集群。其中，武漢盛捷徐東項(xiàng)目定位高端商旅客群，規(guī)劃254套單房至三房公寓，配備早餐廳、健身中心等設(shè)施。武漢雅院徐東項(xiàng)目則聚焦追求質(zhì)價(jià)比與長期主義的精英人群、海歸群體，323套單元以單房公寓為主力產(chǎn)品，搭載智能門鎖及線上服務(wù)平臺。

這些國企背景的企業(yè)在保障性住房與市場化運(yùn)營之間找到了平衡點(diǎn)，既實(shí)現(xiàn)了社會價(jià)值，也探索出了可持續(xù)的商業(yè)模型。

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產(chǎn)品進(jìn)化：

五大維度重構(gòu)業(yè)態(tài)邏輯

URI總結(jié)，成功的長短租結(jié)合項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上體現(xiàn)出五大進(jìn)化方向：

1. 房型復(fù)合化：根據(jù)城市、商圈和客群屬性，按比例配置短租酒店與長租公寓房型。如瑞安房地產(chǎn)在上海新天地打造的綜合服務(wù)公寓，整合商業(yè)、文化、居住空間，定位沉浸式生活方式體驗(yàn)。

2. 客群多元化：短租覆蓋差旅、家庭出游和微度假需求，長租則面向企業(yè)高管、外籍人士及科研人才。

3. 業(yè)績穩(wěn)定化：以上海為例，此類項(xiàng)目旺季入住率超90%，淡季維持在75%-80%，年化收益較單一模式提高15%-20%。

4. 渠道多樣化：除集團(tuán)會員體系外，還與長租平臺、涉外中介及企業(yè)客戶建立異業(yè)合作。

5. 成本精準(zhǔn)化：通過模塊化設(shè)計(jì)、裝配式施工與集中采購，將單房造價(jià)控制在10-15萬元，與傳統(tǒng)中高端酒店持平。

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挑戰(zhàn)與前景：

需求增長與運(yùn)營壓力并存

中高端住宿市場發(fā)展前景廣闊。需求方面，2025年中國中高收入群體占比將從2021年39%增長至54%，催生對旅居消費(fèi)升級需求。

同時(shí)，受大環(huán)境影響，被砍差旅預(yù)算不再住高星酒店的商務(wù)高管，也需要找到符合預(yù)算又保持品質(zhì)的旅宿產(chǎn)品，經(jīng)URI調(diào)研，83%的商務(wù)高管會考慮本土化中高端服務(wù)公寓來替代原有的住宿標(biāo)準(zhǔn)（例如瑞貝庭、馨樂庭等）。

然而，行業(yè)也面臨挑戰(zhàn)。日租業(yè)務(wù)的核心賣點(diǎn)是提供比酒店更便宜的價(jià)格，但同時(shí)需要提供類似酒店的全周期服務(wù)，包括保潔、布草、管家、安保和前臺服務(wù)等，這將大大增加企業(yè)的管理難度和運(yùn)營成本。

長租公寓在做日租業(yè)務(wù)前需要考慮幾個(gè)關(guān)鍵問題：如何控制人工成本；如何解決對在線旅游平臺（OTA）的依賴；如何應(yīng)對長租客戶和日租客戶在需求、服務(wù)和消費(fèi)習(xí)慣上的顯著差異。

據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年9月，酒店市場多數(shù)類型品牌指數(shù)較8月有所下滑，僅國際高端酒店和短租公寓成為僅有的正向增長類型，表明在市場擴(kuò)張的同時(shí)，產(chǎn)品差異化與運(yùn)營效率將成為企業(yè)脫穎而出的關(guān)鍵。

結(jié)語

展望未來，中高端住宿市場將繼續(xù)向靈活居住模式轉(zhuǎn)型。

在這個(gè)賽道中，具有酒店基因和科技創(chuàng)新能力的企業(yè)，將繼續(xù)引領(lǐng)行業(yè)變革，為消費(fèi)者提供更靈活、更高品質(zhì)的住宿體驗(yàn)。鐵獅門、雅詩閣等國際品牌與本地企業(yè)的合作案例也表明，"國際標(biāo)準(zhǔn)+本土智慧"模式正在成為市場主流，為不同消費(fèi)群體提供不斷延展的產(chǎn)品和服務(wù)。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運(yùn)營編輯:樹懶