文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

最能折騰的“蚊型”上市物企，又有了新的目標(biāo)賽道。這一次，它盯上了地產(chǎn)開發(fā)的生意。

9月24日，德商產(chǎn)投服務(wù)(02270.HK)公告稱，其間接全資附屬公司綠色置業(yè)與邦泰躍尚訂立了一份增資協(xié)議。

據(jù)此，綠色置業(yè)將以現(xiàn)金向成都邦泰錦宸置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“錦宸置業(yè)”）增資認(rèn)繳1000萬(wàn)元。緊隨增資事項(xiàng)完成后，錦宸置業(yè)的注冊(cè)資本將增至2000萬(wàn)元，綠色置業(yè)與邦泰躍尚將各自持股占比50%。

但值得注意的是，錦宸置業(yè)不會(huì)成為德商產(chǎn)投服務(wù)的附屬公司，因此其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)不會(huì)綜合入賬到德商產(chǎn)投服務(wù)的財(cái)務(wù)報(bào)表。

涉足地產(chǎn)開發(fā)

入股錦宸置業(yè)，是德商產(chǎn)投服務(wù)欲與邦泰躍尚合作，共同開發(fā)PD2025–10(X12–1號(hào))地塊。

據(jù)悉，該地塊位于成都市郫都區(qū)犀浦街道片區(qū)，用地性質(zhì)為住宅用地，總用地面積12707.84平方米，規(guī)劃建筑面積31769.6平方米，容積率2.5，起始樓面價(jià)6800元/平方米，起始價(jià)2.16億元。

事實(shí)上，一個(gè)月前，德商產(chǎn)投服務(wù)就流露出了涉足地產(chǎn)開發(fā)的意向，其原本是親自下場(chǎng)參與了該地塊的競(jìng)拍，綠色置業(yè)在8月25日就此支付了該地塊的競(jìng)拍保證金4330萬(wàn)元。但三天后交易落槌，最終成都邦泰躍尚置業(yè)有限公司以底價(jià)競(jìng)得了該地塊。

土拍出局，德商產(chǎn)投服務(wù)卻不愿就此放手，于是向邦泰躍尚尋求合作開發(fā)的機(jī)會(huì)。除了以1000萬(wàn)入股錦宸置業(yè)外，綠色置業(yè)還將支付邦泰耀尚2165萬(wàn)元表示合作開發(fā)上述地塊的誠(chéng)意。

根據(jù)增資協(xié)議，后一筆款項(xiàng)被視為綠色置業(yè)向錦宸置業(yè)提供的股東借款，并應(yīng)用作支付上述地塊的部分土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

資料顯示，成立于2025年8月29日，錦宸置業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，目前尚未產(chǎn)生資產(chǎn)凈值。

傍上民營(yíng)“黑馬”房企

德商產(chǎn)投服務(wù)涉足地產(chǎn)開發(fā)，傍上的合作伙伴是何方神圣？

故事要從2006年說起。這一年，羅勇辭去樂山師范團(tuán)委書記的“鐵飯碗”，與石凌濤、王智勇、何流在四川樂山合伙成立的一家銷售代理公司。次年3月，該公司正式更名為四川邦泰置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“邦泰置業(yè)”），開始涉足地產(chǎn)開發(fā)。

而邦泰躍尚正是邦泰置業(yè)的全資子公司。

穿透股權(quán)，邦泰置業(yè)由羅勇、王智勇、何流、石凌濤四人分持有30%、24%、17%、29%的股份。

四位股東持股比例相對(duì)均衡，未形成單一股東絕對(duì)控股的格局。有資深業(yè)內(nèi)人士分析，在順境之時(shí)，邦泰的股權(quán)構(gòu)成有利于調(diào)動(dòng)股東的積極性，發(fā)揮股東的能力模塊，不過，在面對(duì)分歧或重大利益調(diào)整之時(shí)，則可能形成矛盾。

房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，暴雷、隕落、硬撐……大多數(shù)民營(yíng)房企在債務(wù)壓力下慘淡經(jīng)營(yíng)。但回顧邦泰集團(tuán)的拿地歷程，其卻是在2021年左右開啟了全國(guó)化擴(kuò)張步伐。

行業(yè)資料顯示，2021年邦泰逆勢(shì)拿地7宗。2023年以95億權(quán)益拿地金額殺入全國(guó)百?gòu)?qiáng)，位列第32名。2024全年共計(jì)摘得22宗涉宅地塊，拿地金額118億元，僅次于杭州濱江排名全國(guó)民企第二。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2025年，邦泰在全國(guó)拿地的投資應(yīng)該已有近60億了。

市場(chǎng)從“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健第一”，邦泰以“黑馬”之姿殺出成為行業(yè)焦點(diǎn)，其資金財(cái)務(wù)、相關(guān)的司法糾紛、項(xiàng)目質(zhì)量投訴等問題也被放到聚光燈下關(guān)注。

比如合肥的東方雅頌項(xiàng)目，今年4月就被業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板提出項(xiàng)目存在諸多質(zhì)量問題，如外立面真石漆凹凸不平、偷工減料、衛(wèi)生間防水涂層厚度不合格、地庫(kù)頂板滲漏等等。

增收不增利

“通過與合作伙伴的協(xié)同努力，本集團(tuán)將借此機(jī)會(huì)增強(qiáng)上下游業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)，為本集團(tuán)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)協(xié)同效應(yīng)”，傍上邦泰涉足地產(chǎn)開發(fā)，德商產(chǎn)投服務(wù)表示，這是其推動(dòng)業(yè)務(wù)與收入多元化的重要舉措。

地產(chǎn)低迷環(huán)境中，物企紛紛跳出物業(yè)管理主營(yíng)范圍另謀財(cái)路。近兩年，德商產(chǎn)投服務(wù)多次高調(diào)宣布業(yè)務(wù)邊界拓展，其中包括發(fā)展轉(zhuǎn)租服務(wù)、進(jìn)入直播賽道、要搞代建業(yè)務(wù)、從事不良資產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)業(yè)務(wù)……

折騰不止的背后，是德商產(chǎn)投服務(wù)的業(yè)績(jī)焦慮。

過去的2024年，德商產(chǎn)投服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約3.40億元，同比增長(zhǎng)33.4%。

營(yíng)收增速跑贏大部分同行，但同期錄得毛利約9982.8萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)9.4%，毛利率約22.0%，同比減少4.8個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)約為3790.5萬(wàn)元，同比減少5.2%，凈利率約8.4%，而上年同期約為11.8%

今年上半年，其仍困在增收不增利的局面中，并有擴(kuò)大之勢(shì)。

截至2025年6月30日，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.28億元，同比增長(zhǎng)12.3%；同期錄得毛利約4778.4萬(wàn)元，同比下滑23.4%，毛利率約21.0%，較上年同期減少9.7個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)約為1975.3萬(wàn)元，同比減少16.1%，凈利率同比減少2.95個(gè)百分點(diǎn)至8.7%。

今年上半年，德商產(chǎn)投服貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)、按金及其他應(yīng)收款項(xiàng)減值虧損撥備凈額分別為746.8萬(wàn)元、100萬(wàn)元，同比大幅增長(zhǎng)419.7%、141.0%。

與邦泰合作開發(fā)住宅項(xiàng)目，需要多大的前期投入資金尚不得而知。但德商產(chǎn)投服務(wù)的手中資金并不算富裕，截至2025年6月30日，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物業(yè)約為2.12億元；值得注意的是，同期其還有8350萬(wàn)元的銀行借款。

相關(guān)公司：德商產(chǎn)投服務(wù)hk02270