智通財經(jīng)APP獲悉，9月26日，中指研究院發(fā)文稱，2025年8月25日，上海出臺新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，這一被業(yè)內(nèi)稱為"8.25新政"的舉措引發(fā)市場廣泛關(guān)注。上海"8.25"樓市新政實施滿月以來，政策效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。新房市場短期成交量明顯回升，外環(huán)外區(qū)域受政策影響數(shù)據(jù)體現(xiàn)明顯;二手房市場在預(yù)期博弈中有所修復(fù)，外環(huán)外交易活躍度提升明顯。這些變化表明，政策在一定程度上提振了市場信心，促進了合理住房需求的釋放，為“金九銀十”的購房消費注入了強心劑，奠定了市場回暖的堅實基礎(chǔ)。

新房市場：政策短期利好效果凸顯，外環(huán)外區(qū)域銷售受益明顯

從成交數(shù)據(jù)來看，新政出臺后首周，上海新房市場立即作出反應(yīng)，網(wǎng)簽成交出現(xiàn)明顯小高峰，單周成交量環(huán)比增幅超過30%。隨后三周市場逐步回歸理性，成交量趨于平穩(wěn)，但整體仍維持在較高水平。綜合新政實施首月的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，新房成交總量環(huán)比上漲19%，這一數(shù)據(jù)充分說明政策在短期內(nèi)對市場產(chǎn)生了顯著的拉動效應(yīng)。不過，與去年同期相比，新房網(wǎng)簽量仍下降2.5%，降幅較去年同期收窄33個百分點，表明當(dāng)前市場整體熱度與去年同期相比仍存在一定差距，但政策帶來的積極變化已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

注：新房統(tǒng)計不含保障房

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，受規(guī)劃導(dǎo)向、城市更新等周期條件影響，上海新房市場的供需空間格局正發(fā)生明顯變化。近幾年，上海核心區(qū)供地有所增加，帶動外環(huán)外新房成交占比從2021年的81.5%下滑至2025年的61.2%，但整體來看，外環(huán)外仍是新房供應(yīng)主要區(qū)域，庫存面臨一定壓力。此次新政放開外環(huán)外限購套數(shù)正是基于這一特征作出的精準施策，旨在促進外環(huán)外區(qū)域庫存去化。

8.25新政后首月，外環(huán)外新房成交占全市比重達73.45%，達到年內(nèi)新高，較年內(nèi)平均水平高出12.29%，充分說明政策對外環(huán)外市場的引導(dǎo)作用正在顯現(xiàn)。

注：新房統(tǒng)計不含保障房

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

但需要注意的是，上海作為房產(chǎn)稅的試點城市之一，家庭人均有60㎡免征額度，對于購買三套房的家庭來說，雖然購房限制得以取消，但房產(chǎn)稅逐步成為限制多套房購買需求的主要因素。根據(jù)部分新房樓盤走訪情況來看，外環(huán)市場上新釋放的購買第三套住房的客戶量相對有限。

二手房市場：買賣雙方博弈加劇，置換鏈條逐步激活

從二手房市場來看，8月下旬上海二手房房東心態(tài)發(fā)生明顯變化，考慮到8月中旬貝殼關(guān)閉上海二手房成交價展示，二手房市場價格體系呈現(xiàn)出更為復(fù)雜的波動態(tài)勢，當(dāng)周套均議價空間迅速提升至16.9%。新政后首周，房東可議價空間小幅回落但仍在16.5%以上，議價空間仍保持高位波動狀態(tài)，反映出買賣雙方之間的價格博弈依然激烈，市場整體仍處于調(diào)整期。

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從成交數(shù)據(jù)來看，新政出臺首周(8月25日至31日)，二手房交易量環(huán)比增長8.5%，顯示出政策對市場情緒的即時提振作用。然而第二周成交量即出現(xiàn)9.3%的環(huán)比回落，表明市場信心恢復(fù)仍需時間。隨著"金九銀十"傳統(tǒng)銷售旺季的到來，后續(xù)兩周市場成交量逐步回升，環(huán)比增幅分別達到5.2%和7.8%，這一趨勢說明政策效應(yīng)正在溫和而持續(xù)地向消費端傳導(dǎo)。

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從成交區(qū)域分布來看，外環(huán)外限購的放開有效激活了二手房市場的置換鏈條。新政前兩周，外環(huán)外成交比重分別為49.5%和49.1%，明顯高于年內(nèi)平均值44.3%。這一數(shù)據(jù)變化說明，外環(huán)外區(qū)域的交易活躍度正在提升，剛需和改善型需求客戶在新政刺激下開始積極入市，從而帶動了整個二手房市場的流動性改善。

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