9月17日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指導(dǎo)、克而瑞重磅發(fā)布『保值力』系列測評成果，涵蓋2025年中國房地產(chǎn)保值力卓越物業(yè)企業(yè)、2025年中國房地產(chǎn)市場優(yōu)秀保值力項目（十大TOP保值力項目、 十大高端保值力項目、十大輕奢保值力項目、十大品質(zhì)保值力項目、十大物服保值力項目）等。

【報告解讀】

在房地產(chǎn)市場中，住宅項目的保值能力不僅依賴于地段、產(chǎn)品設(shè)計等“硬實力”，更與物業(yè)服務(wù)這一“軟實力”息息相關(guān)。克而瑞發(fā)布的《2024年中國房地產(chǎn)市場優(yōu)秀保值力項目》測評成果顯示，空間成新率、服務(wù)響應(yīng)及解決速度、安防系數(shù)是與項目保值力關(guān)聯(lián)度最高的三大物業(yè)服務(wù)指標。

基于前期研究成果，克而瑞物管在《2025年中國房地產(chǎn)市場優(yōu)秀保值力項目》的測評過程中進一步優(yōu)化評價體系，將原有核心指標進行系統(tǒng)化歸類與迭代升級：將空間成新率等歸入硬件維保體系，將服務(wù)響應(yīng)及解決速度、安防系數(shù)等納入軟性服務(wù)能力，同時新增社區(qū)體驗價值作為獨立評價維度，更客觀地衡量物業(yè)服務(wù)在住宅項目保值增值中的作用。

硬件維保體系：讓社區(qū)“歷久彌新”的基石

住宅的硬件設(shè)施是其價值的物質(zhì)載體，而專業(yè)的運維管理則是維持項目“空間成新率”的核心保障。2025年，克而瑞物管進一步深化對成新率的評估，將其系統(tǒng)細化為三大核心維度：建筑本體維護、園林景觀養(yǎng)護、設(shè)備運維效能，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建了涵蓋23項可量化的指標，包括污漬流掛率、外墻破損率、修補痕跡匹配度、土地裸露/斑禿率、枯葉滯留率、植物健康度、電梯轎廂保養(yǎng)度、消防設(shè)施完好率、無感停車識別率、監(jiān)控覆蓋率等，通過對這些可監(jiān)測的細分指標的評估，全面、客觀地衡量硬件維保的實際成效。

• 建筑本體與園林景觀的精細養(yǎng)護

優(yōu)秀的物業(yè)項目在業(yè)主高頻接觸的“感官核心場域”——如外立面、單元大堂及園林綠化等方面表現(xiàn)出色，通過系統(tǒng)化、標準化的養(yǎng)護機制，持續(xù)保持社區(qū)的整體品質(zhì)與視覺美感。

在外立面檢測與維護方面，TOP保值力項目會根據(jù)干掛石材、玻璃幕墻、真石漆等不同材質(zhì)的特性，制定差異化的清潔與保養(yǎng)周期。同時，部分領(lǐng)先企業(yè)借助科技手段顯著提升檢測的效率與精準度。例如，中海物業(yè)引入無人機進行外墻空鼓檢測，一棟百米高的建筑，人工檢測通常需20天，而無人機僅用2至3天即可完成，檢測精準度高達95%，同時節(jié)省約30%的成本，實現(xiàn)了高效、安全、經(jīng)濟的運維升級。

單元大堂作為歸家動線的重要節(jié)點，其地面多采用大理石、花崗巖或漢白玉等高檔石材，物企將其養(yǎng)護流程精細化為清潔除塵、病變處理（如銹斑、水斑修復(fù)）、拋光打磨、結(jié)晶硬化、防護封釉等9道專業(yè)工序，養(yǎng)護頻次最高達每季度一次，持久維持空間的光澤度與尊貴感。

在園林景觀養(yǎng)護方面，領(lǐng)先物企已從傳統(tǒng)的“修剪保潔”升級為生態(tài)化、可持續(xù)的管理體系，養(yǎng)護動作更加精細化。例如，保利物業(yè)將園林按植物類型和生長高度劃分為5個層級，以“三邊一角”為原則，制定分級修剪標準，最大限度保留原貌。并根據(jù)生長趨勢提前預(yù)留空間，在修剪的高度、角度與頻次上精準把控，實現(xiàn)“因樹施策”。

部分企業(yè)引入智能灌溉系統(tǒng)與土壤監(jiān)測技術(shù)，實現(xiàn)精準施肥與節(jié)水養(yǎng)護；對喬木定期開展支撐加固、病蟲害防治和形態(tài)修剪，灌木與地被植物則實行模塊化管理，確保景觀層次分明、輪廓清晰。

部分高端項目還打造主題花園、四季花境，并結(jié)合景觀水系的循環(huán)凈化管理，營造出步移景異、生機盎然的高品質(zhì)居住環(huán)境。

例如，招商積余在主要歸家動線上精心布局多層次花境小品，形成富有韻律的景觀序列，提升歸家體驗的儀式感與視覺美感。社區(qū)整體綠化注重生態(tài)性與觀賞性結(jié)合，營造出清新宜人的居住環(huán)境。通過精細化的植物配置與空間營造，引導(dǎo)業(yè)主在日常通行中自然感受環(huán)境變化，增強對社區(qū)景觀的感知與認同。

這些舉措不僅提升了綠化的觀賞性與生態(tài)價值，更增強了業(yè)主的歸屬感與幸福感，使園林真正成為社區(qū)的“綠色資產(chǎn)”。

• 關(guān)鍵設(shè)備的長效保障

保值項目不僅注重“面子”上的美觀整潔，更重視“里子”的安全穩(wěn)定。針對電梯、水泵、配電系統(tǒng)、消防設(shè)施等關(guān)鍵設(shè)備，建立覆蓋全生命周期的維保機制，確保設(shè)施長期高效運行。

對電梯等高頻使用設(shè)備，配置駐場維保人員，實現(xiàn)“小修不過夜、大修有預(yù)案”的快速響應(yīng)，大幅提升故障處理效率。同時，依托物聯(lián)網(wǎng)傳感器與智慧管理平臺，對設(shè)備運行狀態(tài)進行實時監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)異常數(shù)據(jù)并預(yù)警潛在風(fēng)險，推動維保模式從“被動維修”向“主動預(yù)防”轉(zhuǎn)變。

這一前瞻性的管理體系，不僅有效延長了設(shè)備使用壽命，減少了突發(fā)故障帶來的安全隱患與生活不便，更從根本上保障了社區(qū)運行的可靠性與居住品質(zhì)的持續(xù)性，為住宅項目的長期使用價值與資產(chǎn)穩(wěn)定性提供了堅實支撐。

軟性服務(wù)能力：提升居住體驗的“加速器”

軟性服務(wù)能力是物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的核心體現(xiàn)，直接關(guān)系到業(yè)主的日常體驗、安全感與滿意度。在2025年保值力評估中，克而瑞物管將“服務(wù)響應(yīng)及解決速度”與“安防系數(shù)”整合納入軟性服務(wù)能力，形成更系統(tǒng)、全面的評價維度，并細化為17項可量化的關(guān)鍵指標。

這些指標包括報修/糾紛響應(yīng)時間、閉環(huán)解決率、返修率、回訪覆蓋率、業(yè)主滿意度等服務(wù)響應(yīng)與閉環(huán)管理指標，精準衡量服務(wù)的及時性、專業(yè)性與完成質(zhì)量；同時納入外來人員攔截率、無繩遛狗發(fā)生率、高空拋物發(fā)生率、盜竊事件發(fā)生率、快遞遺失率等安全保障類指標，全面評估社區(qū)在人員管控、秩序維護和風(fēng)險防范方面的執(zhí)行成效。

• 高效響應(yīng)與閉環(huán)解決

在服務(wù)流程上，保值項目從響應(yīng)、解決到回訪，每個環(huán)節(jié)都遠超常規(guī)項目。從接收需求到派單響應(yīng)，控制在5分鐘內(nèi)；緊急事件1小時內(nèi)解決，非緊急事件1天內(nèi)完成；問題解決后3天內(nèi)完成100%回訪。這種高效、閉環(huán)的服務(wù)流程，極大提升了業(yè)主的信任感和安全感。

• 全方位的安全防護體系

優(yōu)秀的保值項目構(gòu)建了“基礎(chǔ)+超常規(guī)”的立體化安防網(wǎng)絡(luò)，全面保障社區(qū)安全。通過人臉識別門禁、APP訪客預(yù)約、可視化對講等智慧化手段，實現(xiàn)外來人員100%管控，杜絕陌生人隨意進出。例如，招商積余運用智慧巡檢機器人“招小巡”進行自動巡邏，并結(jié)合AI監(jiān)控預(yù)警系統(tǒng)，實時識別異常行為，提升響應(yīng)速度與防控精度。

同時，多家領(lǐng)先物企已部署高空拋物智能監(jiān)測系統(tǒng)，實現(xiàn)單元樓棟“無死角、全覆蓋”監(jiān)控，精準定位拋物源頭，有效遏制安全隱患。部分項目還配備AED急救設(shè)備，并組織服務(wù)人員全員接受專業(yè)培訓(xùn)，確保100%掌握CPR心肺復(fù)蘇技能，顯著提升突發(fā)事件的應(yīng)急處置能力，為業(yè)主生命安全提供堅實可靠的專業(yè)保障。

社區(qū)體驗價值：構(gòu)建有歸屬感的“情感家園”

除了硬件維保與軟性服務(wù)，社區(qū)體驗價值正成為影響住宅保值的關(guān)鍵因素。2025年，克而瑞物管在保值力評估中新增“社區(qū)體驗價值”維度，聚焦服務(wù)溫度與社區(qū)活力，引入服務(wù)溫度感知、社群運營能力和精神文明溢價三大指標，并細化為13項可量化標準，全面衡量物業(yè)服務(wù)帶來的情感認同與生活品質(zhì)。

• 服務(wù)溫度的感知

服務(wù)的溫度體現(xiàn)在細節(jié)與態(tài)度中。通過服務(wù)態(tài)度好評率、投訴推諉率、老年業(yè)主專屬服務(wù)覆蓋率、個性化關(guān)懷響應(yīng)率等指標，評估物業(yè)人員是否具備主動服務(wù)意識和人文關(guān)懷。例如，為長者提供代掛號、上門維修、節(jié)日慰問等專屬服務(wù)，或在業(yè)主生日、喬遷時送上定制祝福，這些細微之舉顯著提升業(yè)主的情感認同，讓服務(wù)從“完成任務(wù)”升華為“傳遞溫暖”。

• 社區(qū)文化營造與精神文明建設(shè)

優(yōu)秀的社區(qū)不僅是居住空間，更是有歸屬感的生活共同體。通過年度活動頻次、業(yè)主參與率、鄰里好評率、推薦率、老帶新轉(zhuǎn)化率、垃圾分類達標率等指標，衡量物業(yè)在組織社群活動、促進鄰里互動方面的成效。高端項目常舉辦鄰里節(jié)、親子市集、節(jié)慶晚會、興趣社團等活動，打造“熟人社區(qū)”，增強業(yè)主之間的連接與信任。例如，融創(chuàng)服務(wù)將其“I Sunny”社群升級為“I Sunny 2.0社區(qū)營造”計劃，聚焦空間共建、活動共營、情感共融，進一步深化社區(qū)互動，致力于打造更具溫度與凝聚力的高品質(zhì)居住環(huán)境。

同時，部分企業(yè)通過文明公約宣傳、垃圾分類引導(dǎo)、無繩遛狗勸導(dǎo)等柔性管理方式，潛移默化培育和諧、有序、有禮的社區(qū)文化，推動鄰里關(guān)系從“物理鄰近”走向“精神共鳴”，提升居住的尊嚴感與幸福感。例如，華潤萬象生活在部分項目中引入智能封閉式垃圾分類屋，集自動感應(yīng)、滿溢報警、除臭殺菌等功能于一體，不僅為業(yè)主提供整潔、便捷、無異味的投放環(huán)境，更通過科技賦能引導(dǎo)居民踐行綠色生活方式，將環(huán)保理念融入日常，實現(xiàn)環(huán)境品質(zhì)與文明素養(yǎng)的雙重提升。

社區(qū)體驗價值的提升，使物業(yè)服務(wù)從“功能執(zhí)行者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧顮I造者”，不僅增強了業(yè)主的滿意度與忠誠度，更通過口碑傳播和老帶新轉(zhuǎn)化，直接助力項目實現(xiàn)長期保值與品牌溢價。

小結(jié)

住宅的保值并非一蹴而就，而是長期精細化管理的結(jié)果。從硬件維保的“硬功夫”，到服務(wù)響應(yīng)的“軟實力”，再到社區(qū)體驗的“情感價值”，物業(yè)服務(wù)貫穿于項目生命周期的每一個環(huán)節(jié)。選擇一個擁有卓越服務(wù)體系的物業(yè)，就是為住宅資產(chǎn)選擇了一個可靠的“隱形守護者”，讓家的價值在歲月流轉(zhuǎn)中歷久彌新。

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