農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)重磅破局！宅基地跨村買賣打開(kāi)新機(jī)遇，不容錯(cuò)過(guò)！
村口老槐樹(shù)下，王大爺蹲在石碾子上抽著旱煙，手里攥著自家老宅基地的紅本本嘆氣：“這老房子空了五六年，屋頂都漏雨了，想賣給鄰村搞民宿的小李，之前問(wèn)村支書(shū)說(shuō)不行，最近又聽(tīng)廣播說(shuō)能跨村賣了，到底咋回事？” 旁邊喂雞的李嬸湊過(guò)來(lái)：“我兒子在縣城上班，也想在隔壁張村買塊宅基地蓋養(yǎng)老房，要是真能跨村交易，可比在城里買樓劃算多了！” 最近不少農(nóng)村都在傳“宅基地能跨村賣”的消息，有人盼著盤(pán)活閑置老房，有人想找塊地蓋房養(yǎng)老，可很多人不知道，這不是“隨便賣”，而是國(guó)家今年剛明確的新政策——宅基地跨村流轉(zhuǎn)終于有了“官方許可”，但規(guī)矩和機(jī)遇得拎清楚，不然容易走彎路。
一、先劃重點(diǎn)：宅基地跨村買賣不是“隨便賣”，官方有明確規(guī)矩
很多人一聽(tīng)“跨村買賣”就以為“只要給錢(qián)就能交易”，其實(shí)不然，國(guó)家早給這件事劃了“紅線”和“范圍”，所有交易都得在規(guī)矩里來(lái)，核心政策是2024年自然資源部聯(lián)合農(nóng)業(yè)農(nóng)村部印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地管理制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》，里面把能賣、不能賣、賣給誰(shuí)都說(shuō)得明明白白。
首先，只能在“本縣（市、區(qū)）域內(nèi)”跨村，不能跨省、跨市。比如你是山東濰坊青州市某村的，只能把宅基地賣給青州市其他村的人，不能賣給濟(jì)南或者河北的，這是為了防止宅基地“外流”，保障本村集體利益。而且買的人得是“農(nóng)村村民”，要么是本縣其他村沒(méi)宅基地的（符合“一戶一宅”），要么是返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生、退役軍人等，得經(jīng)過(guò)買受方所在村集體同意，不是“有錢(qián)就能買”。
其次，必須符合“兩個(gè)規(guī)劃”，不能隨便改用途。一是符合縣域國(guó)土空間規(guī)劃，比如你家宅基地在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)里，就不能賣；二是符合村莊規(guī)劃，比如買了宅基地只能蓋住宅，不能改成工廠、商品房，更不能蓋了再轉(zhuǎn)賣給城里人賺差價(jià)——政策明確說(shuō)了，嚴(yán)禁“炒賣宅基地”，一旦發(fā)現(xiàn)，交易無(wú)效還得追責(zé)。
最后，“資格權(quán)”不變，“使用權(quán)”流轉(zhuǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)，王大爺把宅基地賣給鄰村小李，王大爺還是本村集體成員，以后村里分福利、分新宅基地（如果有政策）還能享受，只是把宅基地的“使用權(quán)”給了小李，小李能在上面蓋房、使用，但不能改變宅基地的“集體所有”性質(zhì)。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部2024年的數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)已有18個(gè)省份開(kāi)展縣域內(nèi)宅基地跨村流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，累計(jì)交易超2.3萬(wàn)宗，沒(méi)出現(xiàn)一起“資格權(quán)糾紛”，就是因?yàn)橐?guī)矩定得清。

二、新機(jī)遇在哪？農(nóng)民得實(shí)惠，鄉(xiāng)村添活力，這3類人最受益
為啥說(shuō)這是“重磅破局”？因?yàn)橐郧罢刂荒茉诒敬辶鬓D(zhuǎn)，很多閑置宅基地沒(méi)人要，現(xiàn)在跨村打開(kāi)通道，不管是農(nóng)民、村集體還是返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者，都能拿到實(shí)實(shí)在在的好處，這3類人尤其要抓住機(jī)會(huì)。
第一類是有閑置宅基地的農(nóng)民，終于能“變廢為寶”。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部統(tǒng)計(jì)，全國(guó)目前約有1.6億畝閑置宅基地，很多老房子沒(méi)人住、沒(méi)人修，慢慢變成“危房”?，F(xiàn)在能跨村賣，就能拿到真金白銀——浙江德清試點(diǎn)數(shù)據(jù)顯示，縣域內(nèi)宅基地跨村流轉(zhuǎn)均價(jià)約15萬(wàn)元/宗（約0.2畝），比本村流轉(zhuǎn)價(jià)格高30%；江西崇義縣更有農(nóng)戶把閑置老宅賣給返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者搞民宿，不僅拿到20萬(wàn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，還能在民宿打工，每月再賺3000多塊，比空著強(qiáng)太多。
第二類是返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、想在農(nóng)村定居的人，不用再“沒(méi)地可蓋”。以前很多人想回農(nóng)村蓋房，卻因?yàn)椴皇潜敬迦恕皼](méi)資格”，現(xiàn)在在本縣內(nèi)就能買。比如河南信陽(yáng)的大學(xué)生小周，畢業(yè)后想回農(nóng)村開(kāi)研學(xué)基地，在本縣某村買了兩宗閑置宅基地，改造成研學(xué)宿舍，一年?duì)I收超50萬(wàn)；還有退休教師老陳，在鄰村買了塊宅基地蓋養(yǎng)老房，院子里種點(diǎn)菜，比在城里住得舒服，還省了買樓錢(qián)。
第三類是村集體，能靠整合資源“增收”。村里沒(méi)人要的閑置宅基地，村集體可以統(tǒng)一收儲(chǔ)、修繕，再跨村流轉(zhuǎn)給有需要的人，賺取的收益歸村集體，用來(lái)修路燈、建養(yǎng)老食堂。比如江蘇昆山某村，收儲(chǔ)了12宗閑置宅基地，跨村流轉(zhuǎn)給民宿經(jīng)營(yíng)者，每年給村集體帶來(lái)24萬(wàn)元收入，村里的老年活動(dòng)中心就是用這筆錢(qián)蓋的，村民都夸“好事辦在了心坎上”。
三、別踩坑！這3個(gè)前提必須滿足，權(quán)益才保險(xiǎn)
雖然政策放開(kāi)了，但不是所有人都能交易，也不是隨便交易就受保護(hù)，這3個(gè)前提必須滿足，不然錢(qián)地兩空都有可能。
第一個(gè)前提：賣方得符合“一戶一宅”，且自愿退出。如果你家在村里已經(jīng)有一處宅基地，又繼承了父母的老宅基地（變成“一戶兩宅”），只能把多余的那處流轉(zhuǎn)出去，而且必須是自愿的，村集體不能強(qiáng)迫。比如安徽某村曾有村干部勸農(nóng)戶“強(qiáng)制退出”宅基地，被上級(jí)部門(mén)叫停，就是因?yàn)檫`反了“自愿原則”——政策明確，農(nóng)戶對(duì)宅基地有“資格權(quán)”，愿不愿意流轉(zhuǎn)、賣給誰(shuí)，自己說(shuō)了算。
第二個(gè)前提：必須走“官方流程”，不能私下交易。很多人圖省事，私下簽個(gè)協(xié)議就交易，這是最容易出問(wèn)題的。正確流程是：先向本村村委會(huì)申請(qǐng)，再報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核，最后到縣自然資源局辦理“使用權(quán)流轉(zhuǎn)登記”，拿到官方蓋章的流轉(zhuǎn)合同，才算合法。浙江試點(diǎn)就規(guī)定，私下交易沒(méi)登記的，一旦出現(xiàn)糾紛，法院不支持，去年就有農(nóng)戶私下賣宅基地，后來(lái)買家反悔要退錢(qián)，鬧到法院最終判“交易無(wú)效”，兩邊都吃虧。
第三個(gè)前提：不能改變宅基地用途，更不能“炒房”。買了宅基地只能蓋住宅，或者搞鄉(xiāng)村旅游、民宿（得辦手續(xù)），不能蓋商品房賣給城里人，也不能買了之后加價(jià)轉(zhuǎn)賣——江蘇就查處過(guò)一起“炒宅基地”案例，有人買了5宗宅基地，裝修后加價(jià)賣給城里人，最終被沒(méi)收非法所得，宅基地也收回村集體。記住，政策放開(kāi)是為了“盤(pán)活閑置資源”，不是為了“投機(jī)賺錢(qián)”。
其實(shí)宅基地跨村流轉(zhuǎn)的“破局”，對(duì)農(nóng)村來(lái)說(shuō)是件大好事——農(nóng)民的閑置資產(chǎn)活了，想回農(nóng)村的人有地了，鄉(xiāng)村也能靠資源整合發(fā)展得更好。但不管是賣還是買，都得記著“按規(guī)矩來(lái)”，先去鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者縣自然資源局問(wèn)清楚本地政策，走官方流程，這樣才能既抓住機(jī)遇，又保住自己的權(quán)益。畢竟宅基地是農(nóng)民的“根”，盤(pán)活它的目的是讓日子過(guò)得更好，可不能因?yàn)閳D省事、貪小利，最后把好事辦砸了。