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2025統(tǒng)計年度，外國人購買美國現(xiàn)房激增三分之一。認為美國必將衰敗的中國買家以137億美元、1.17萬套房產(chǎn)位居榜首，占總額24.5%，購房中位數(shù)75.96萬美元，遠超全美平均水平。受高房價和高房貸利率影響，美國本地購房需求低迷，外國富裕群體趁機投資。出于安全和房價上漲擔憂，美國30個州通過限制外國人購房的法案。

一、2025統(tǒng)計年度，外國人購買美國現(xiàn)房增長三分之一，其中四分之一為排名第一的中國人購買。

在美國房價高漲導(dǎo)致美國人購房放緩的背景下，以中國人為主的外國富裕群體，將此視為在美國置業(yè)投資的良機。2024 年 4 月至 2025 年 3 月統(tǒng)計年度，外國人在美國購買的現(xiàn)房數(shù)量同比大增三分之一，其中中國人的購買金額暴漲8成。盡管外國人的購房量僅占美國總銷量的2%。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會2025年美國住宅房地產(chǎn)國際交易報告，從2024年4月到2025年3月的2025統(tǒng)計年度（下同），外國買家購買了價值560億美元的美國現(xiàn)房。這比前12個月增長了 33.3%，創(chuàng)下2018年以來的最高增長。國際買家購買了7.81萬處房產(chǎn)，比上年增長 44%，是自 2017 年以來的首次同比增長，增幅為2010年以后15年以來的最高水平。外國買家的購買價格中位數(shù)為 494,400 美元，創(chuàng)歷史新高。

該報告顯示，在外國買家購買的美國現(xiàn)房中，購買額排名前5的國家分別是中國、加拿大、墨西哥、印度和英國。

其中排名第一的中國購買了137億美元、1.17萬套房子，占到購買額的24.5%；排名第二的加拿大購買了62億美元、1.09萬套房子，占購買額的11.1%；排名第三的墨西哥購買了44億美元、0.62萬套房子，占購買額的7.9%；排名第四的印度購買了22億美元、0.47萬套房子，占購買額的3.9%；排名第五的英國購買了20億美元、0.31萬套房子，占購買額的3.6%。

約10年前中國購房者的占比曾一度上升至25%-28%（2014～2016年），后來在新冠疫情期間的2021年降至8.3%，如今勢頭已經(jīng)恢復(fù)。

二、中國人在美國房產(chǎn)市場一擲萬金，購房價格比全美中位數(shù)高9成。

外國人購房量增加的主要原因在于美國房價持續(xù)高漲，而且房貸利率居高不下，普通收入的美國人購房難度加大。

美國二手房價格（中位數(shù)）為42.24萬美元，與4年前的2020年7月相比上漲了4成。30年期固定利率房貸利率在3月底前后達到6.65%，與美聯(lián)儲（FRB）啟動加息前的2021年底（約3%）相比已經(jīng)達到兩倍。

受此影響，7月美國的二手房銷量為401萬套（經(jīng)季節(jié)調(diào)整，按年率換算），與達到峰值的2022年1月（643萬套）相比減少了4成左右。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的Matt Christopherson介紹說：“在房貸利率居高不下、美國國內(nèi)需求低迷的情況下，房源庫存增加，對外國富裕群體來說是個好機會”。

還有很多人的購房目的是獲取美國面向投資者的永久居留簽證，或者用于子女留學(xué)時居住。房地產(chǎn)中介公司Compass的蘇苗（音譯）表示，中國購房者認為，在美國租房時要求外國租戶進行額外擔保等，會產(chǎn)生額外的麻煩和費用，還是買房更高效。

中國大型房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站“居外IQI”的創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官（CEO）Kashif Ansari指出：“在美國擁有房產(chǎn)是一種身份象征”。

中國人不僅在外國人中，購買了最多的美國房子，其購買的美國房子的單價，高達每套117萬美元，不僅遙遙領(lǐng)先其他國家，甚至比單價排名第二的墨西哥人的每套71萬美元，高三分之二，是印度人購房單價47萬美元的2.5倍。中國人均收入雖然在全球排名降至第73名，大約是全球人均水平的97.3%。但中國高居不下的基尼系數(shù)所積累的富豪階層在美國一擲萬金的豪氣，令人側(cè)目。

按照購房價格中位數(shù)計算，中國人的購房價格為75.96萬美元，在各國購房者中也最高，比全美的住宅價格（進行調(diào)查的3月時的中位數(shù)、40.31萬美元）高出9成。而且7成中國購房者不貸款，直接用現(xiàn)金買。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的統(tǒng)計顯示，外國人在城市地區(qū)購買住宅的比例占整體的4成，比上年提高1成。這是有數(shù)據(jù)可追溯的2010年以來的最高水平。外國人本來就以高價購買，城市地區(qū)再加上通貨膨脹等因素，房屋轉(zhuǎn)賣時更容易漲價。

三、原本早就應(yīng)該衰落的美國，因洶涌而至的中國購房客而獲得持續(xù)繁榮。

早在1960年代，我們未卜先知的媒體就判斷“美國在衰退中進入1961年”。但美帝衰而不退，死而不僵，妄圖與我們的預(yù)判比拼持久力。

但我們的媒體、學(xué)者堅持認為，美國政治失能，經(jīng)濟失衡，社會失序，美國的政治制度必定導(dǎo)致美國走向衰敗，與我們“晚清”的衰敗之路好有一比，在我們實事求是穩(wěn)舵發(fā)展時，美國的衰敗已是積弊難改。

而這些預(yù)判總被延誤，可能是中國富豪在美國掃樓送去了資金，成為挽救美國衰敗之象的及時雨。

早在2019年，澎湃新聞就報道稱，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的最新數(shù)據(jù)顯示，在美國的海外購房者中，中國買家無論是在購買數(shù)量還是交易金額上，都已經(jīng)連續(xù)六年獨占鰲頭。中國買家在過去十年中在美購房的金額從2009年的41億美元已上升到2018年的304億美元，其中最近六年持續(xù)占據(jù)第一的位置。目前，中國的個人投資者已經(jīng)超過加拿大，成為購買美國房產(chǎn)最多的外國買家，占外國人在美購房總額的15%。

據(jù)美國消費者新聞與商業(yè)頻道（CNBC）1月9日報道，往常，來美國買房的大多是中國富人，他們更傾向于用現(xiàn)金購買價值數(shù)百萬的房產(chǎn)。但數(shù)據(jù)顯示，越來越多的中國中產(chǎn)階層買家也跟隨中國富豪的腳步在美國購買房產(chǎn)。

總部位于舊金山的房地產(chǎn)公司Alain Pinel的國際業(yè)務(wù)部負責人米奇·奧爾森介紹說，不同的是，他們在尋找價格較低的房產(chǎn)，并更多地使用貸款購房。同時，購買的區(qū)域也從往常熱門的加州和紐約等地逐步擴展到得克薩斯州、佐治亞州和佛羅里達州。

剛剛在上海參加了一個國際房地產(chǎn)展的奧爾森表示，“中國民眾把兩國政治方面的波動和對房地產(chǎn)的投資分得很清楚” 。

2010年4月至2025年3月，15年來中國富裕階層在美國累計購買了2632億美元的現(xiàn)房，占到美國這一時段外國人購買力的19.7%——接近五分之一，是美國海外購房客遙遙領(lǐng)先的第一名，比第二名加拿大人的購買額1728億美元，要多一半以上——多52.3%。

四、美國人并不珍惜我們強大掃樓能力為其帶去的繁榮，30個州限制外國人購買。

不過，美國人對中國和其他國家富裕階層為美國市場帶去的房地產(chǎn)投資能力并不珍惜，美國國內(nèi)的警惕感反而正在提高。美國人認為，外國人買房增加，造成了安全方面的隱憂，還推動了美國的房價上漲。

華裔美國人會員較多的美國非營利組織Committee of 100（百人會）的數(shù)據(jù)顯示，截至8月20日限制外國人擁有房地產(chǎn)的州級法案通過了54項。美國50個州中超過一半的30個州通過相關(guān)法案。

此外，僅2025年就有133個限制法案被提出。得克薩斯州6月修改了州法律，授予州長指定對象國家并限制其持有本州房地產(chǎn)的權(quán)力，新法律于9月1日施行。

Greenberg Traurig LLP律師事務(wù)所表示，新的州法律規(guī)定，如果符合一定條件，例如相關(guān)國家出身者沒有美國永久居留權(quán)等，就不得擁有用于非自住目的的住宅或商業(yè)設(shè)施，也不得進行超過1年的住宅或商業(yè)設(shè)施租賃。適用對象不僅包括住宅和商業(yè)設(shè)施，還包括農(nóng)地和水源等廣泛領(lǐng)域。不僅是政府相關(guān)人員，對象國的普通民眾和企業(yè)也會受到限制。

在美國社會中，有越來越多的觀點對限制外國人在美國買房表示歡迎，認為這會讓收入一般的美國人買房變得容易。但另一方面，如果指定特定國家或地區(qū)，可能會導(dǎo)致與排斥移民風潮相關(guān)的歧視行為，說不定也會加速美國如我國媒體所預(yù)判的衰敗。

【作者：徐三郎】