北京進深 徐迪9月26日，保利建工嘉華天珺西區(qū)調(diào)規(guī)方案公示采信情況通告。

項目所在海淀永豐H地塊0132地塊，已于今年4月5日取得預(yù)售許可證，截至目前尚無網(wǎng)簽。

按照最新調(diào)整的設(shè)計方案，項目建設(shè)用地面積2.76萬㎡，總建面7.39萬㎡，其中地上建面4.69萬㎡，地下2.7萬㎡。

容積率為1.7，建筑層數(shù)為地上11層，地下2層，建筑高度32.95米，綠地率30%。

方案于9月8日-16日進行網(wǎng)上公示期間收到公眾反饋意見共152條。經(jīng)梳理歸類，反饋意見主要集中在以下8個方面：

（一）關(guān)于消防問題公眾反饋意見：

1、東北側(cè)消防道路盡端沒有回車場地，是否滿足規(guī)范要求？

2、大量樓棟山墻間距僅4米，是否合理？10和13號樓間距僅7米。

建設(shè)單位意見：

1、根據(jù)《建筑防火通用規(guī)范》（GB55037-2022）第3.4.5條規(guī)定，長度大于40m的盡頭式消防車道應(yīng)設(shè)置滿足消防車回轉(zhuǎn)要求的場地或道路。本項目東北部盡頭式消防道路長度不大于40米，滿足相關(guān)規(guī)范要求。

2、本項目樓棟山墻建筑間距滿足防火規(guī)范《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB 50016-2014(2018年版)的要求。

（二）關(guān)于間距的問題公眾反饋意見：

建議將2-3#和2-4#、2-7#和2-8#、2-9#和2-10#、2-11#和2-12#、2-14#和2-15號住宅樓東西向建筑間距減小為零、南北向建筑間距維持現(xiàn)狀。

這樣既能滿足《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則（試用稿）》2.4.2中所規(guī)定的“多棟塔式居住建筑的間距系數(shù)”，以1.2系數(shù)計算南北向建筑間距，又能減少小區(qū)中四米建筑間距帶來的狹長細高的消極空間。

該消極空間，日照情況差、距離住宅樓過近、風(fēng)環(huán)境差，難以作為實用的公共空間進行使用。既然審批已經(jīng)允許間距4米的塔群，那么零距離的塔群也未嘗不可，為了4米間距而造成空間浪費，大可不必。

建設(shè)單位意見：

項目2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、2-9#、2-10#、2-11#、2-12#、2-14#、2-15#住宅樓均為塔樓，樓間距符合《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則》(2003版)規(guī)定。

（三）關(guān)于電動自行車場問題 公眾反饋意見：

電動車場地都設(shè)置在6號樓前面，不方便其他樓業(yè)主使用。

建設(shè)單位意見：

存電動自行車場分散布置在項目園區(qū)，滿足《電動自行車停放場所防火設(shè)計標準》（DB11/1624-2019）規(guī)范要求，我單位后期將結(jié)合公眾意見深化存電動自行車位置。

（四）關(guān)于項目商業(yè)問題 公眾反饋意見：

同期拿地的商業(yè)用地方案什么時候批？什么時候建？是否滿足5080要求？

建設(shè)單位意見：

本項目滿足《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標實施意見》（京政發(fā)〔2015〕7 號）規(guī)定的要求，其中該商業(yè)不是居住配套，商業(yè)用地正在方案設(shè)計階段。

（五）關(guān)于大門、圍墻、景墻的問題 公眾反饋意見：

1、大量景墻和圍墻什么區(qū)別？是否有基礎(chǔ)占用小區(qū)綠地？

2、西區(qū)的小區(qū)大門設(shè)計規(guī)模顯著大于東區(qū)。

建設(shè)單位意見：

1、本項目結(jié)合市政道路肌理，整體采用連續(xù)且通透的圍墻形式，景墻則結(jié)合大門進行設(shè)計，讓地塊邊界自然融入周邊城市空間。圍墻、景墻均有厚度，不計綠地率。

2、本項目兩個地塊大門設(shè)計方案采用對稱式設(shè)計，設(shè)計風(fēng)格和規(guī)模基本一致，沿街長度完全一致。

（六）關(guān)于陽臺、花池的問題 公眾反饋意見：

西區(qū)疑似增加了東區(qū)原規(guī)劃所沒有的“陽臺”或“花池”結(jié)構(gòu)。

建設(shè)單位意見：本項目未設(shè)置陽臺、花池。

（七）建筑風(fēng)貌問題 公眾反饋意見：

1、13號樓4個單元面寬過長，不利于通風(fēng)且沿街風(fēng)貌過于壓抑，建議優(yōu)化。

2、西區(qū)朝向和東區(qū)不一致。

建設(shè)單位意見：

1、符合《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》相關(guān)要求，合理控制沿街界面的長度和高度，與城市界面相協(xié)調(diào)，避免建筑體量過長過高，形成高大封閉的沿街界面，對城市街道產(chǎn)生壓迫感，當(dāng)建筑高度在18-36米時，住宅單一方向?qū)挾炔灰顺^四個單元。

2、本項目在原方案基礎(chǔ)上優(yōu)化了街角退讓幅度，釋放更多社區(qū)臨街空間，增加了城市界面的通透舒展性，符合招拍掛文件及相關(guān)要求。

此還，還有1條非規(guī)自分局職責(zé)意見，公眾反饋意見中提到，自本人購買房屋時，銷售方明確表示東區(qū)為市政集中供暖，西區(qū)為自采暖。此次調(diào)規(guī)目前暫不知是否此項會作調(diào)整，但因此項也是本人選擇東區(qū)而沒有選擇西區(qū)的極為重要原因，如果此次或后續(xù)西區(qū)改為市政集中采暖，本人也表示強烈反對，或要求相應(yīng)補償。

建設(shè)單位意見：本項目住宅用地均為市政集中供暖。

分局表示，供暖方式以城管等行業(yè)主管部門意見為準。

除上述意見外，此次公眾反饋意見中房屋價值、虛假宣傳、購房合同、東區(qū)賠償?shù)葐栴}，不屬于分局職責(zé)，以房管等行業(yè)主管部門意見為準。

對比調(diào)規(guī)前的總平圖，西地塊樓棟全部打亂重排了。

1、原來依地形而建的10棟樓，改為15棟，全部是正南正北的朝向。

2、從整排的行列式，改為點狀排布，邊戶房源大幅增加。

3、總戶數(shù)從424套增加至488套。

4、原預(yù)證下西區(qū)主力建面為99㎡/134㎡，戶均建面111㎡；調(diào)整后戶均建面降至100㎡左右。

134㎡戶型全部取消，改為88/99㎡小戶型，同時配置少量120㎡四居產(chǎn)品。

調(diào)整后：88㎡三居180套、99㎡三居214套、120㎡四居94套。

5、門面做得更加漂亮，占地近千平的景觀造型。

一進鏤空式大門；二進中庭廣場，有環(huán)形景墻；三進中央庭院，有多處景觀廊架。

此外在小區(qū)外圍打造多處景墻，提升社區(qū)整體顏值。

嘉華天珺地塊于2024年7月份成交，由保利發(fā)展 北京建工以總價89.01億元競得，溢價率3.5%，住宅部分成交樓面均價約5.96萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價為9萬元/平方米。

項目開發(fā)企業(yè)為北京建保豐筑置業(yè)有限公司，由保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京建工房產(chǎn)分別持股60%和40%。

保利地產(chǎn)北京總經(jīng)理李紅亮出任項目公司法定代表人、董事、總經(jīng)理。

東區(qū)容積率2.0，規(guī)劃16棟6-15F住宅，共852套，總建面10.1萬㎡。

1月1日，嘉華天珺東區(qū)取得預(yù)售許可證，備案均價8.2萬-9.7萬/㎡。

目前網(wǎng)簽212套，成交均價8.52萬元/㎡。

4月5日，西區(qū)424套住宅取證，總建面約4.72萬㎡，擬售均價在8.7萬-9.3萬元/㎡區(qū)間。

目前尚無網(wǎng)簽。

從網(wǎng)簽房源來看，88㎡/99㎡戶型共簽約168套，占比近八成；而134㎡大戶型僅賣出20多套。

同樣位于永豐板塊，比嘉華天珺晚3個月開盤的頤海澐頌，主力建面定在123㎡和110㎡，目前已完成540多套網(wǎng)簽，全盤去化72%。

成交單價，頤海澐頌9萬+，嘉華天珺8.5萬+。

本次調(diào)規(guī)，嘉華天珺大概也是想避開與頤海澐頌的正面競爭，主攻低總價小戶型產(chǎn)品，強調(diào)質(zhì)價比。

整體來看，嘉華天珺東區(qū)16棟樓呈扇形分布，與西區(qū)之間形成一塊凹狀，西北方向冬季迎風(fēng)面比較大。

此外，項目南側(cè)是中關(guān)村三小科技園分校，北側(cè)有中科三幼兒西北旺分園，西南邊有一處關(guān)帝廟，南側(cè)規(guī)劃的社會停車場。

小區(qū)上方偶爾有飛機航線經(jīng)過，以上影響主要是車流、人流集中帶來的噪音影響。

同時，周邊有不少在建工程，或產(chǎn)生粉塵和噪音問題。

內(nèi)部不利因素主要包括東區(qū)大門面向丁字路口，大門旁有出租汽車站，小區(qū)門口經(jīng)過車輛較多，人流量也相對較大，靠近大門房源會有聲光影響。

主力建面99m2三居和134m2四居戶型，127m2高層房源，樓王棟172m2平層大四居，以及少量88m2邊戶。

海淀“黑科技空間”不大，嘉華天珺的得房率已經(jīng)算高的了，項目產(chǎn)權(quán)得房率在78%以上。

西區(qū)洋房得房率更高一些，加上贈送面最低80%起步，最高可達87-88%。