起拍價(jià)210萬(wàn)，26人報(bào)名，74輪加價(jià)，最終以373.8萬(wàn)落槌。

備受關(guān)注的萬(wàn)科方圓法拍房，以近80%的溢價(jià)率，上演了一場(chǎng)看似火爆的資產(chǎn)競(jìng)逐。

然而，剝開(kāi)表象深入內(nèi)核，這起個(gè)案所折射的，遠(yuǎn)非簡(jiǎn)單的撿漏狂歡。

而是南通樓市，尤其是中創(chuàng)區(qū)，在深度調(diào)整期的一次價(jià)值重估。

萬(wàn)科方圓這套法拍房，建筑面積為175.79㎡，一拍起拍價(jià)定為210萬(wàn)，起拍單價(jià)僅約1.2萬(wàn)/㎡。

憑借顯著價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引到26人報(bào)名，經(jīng)過(guò)74輪加價(jià)，最終以總價(jià)373.8萬(wàn)、單價(jià)約2.1萬(wàn)/㎡成交。

表面上看，2.1萬(wàn)/㎡的成交價(jià)，相較于1.2萬(wàn)/㎡的起拍價(jià)，無(wú)疑是巨大的勝利。

但若將視線拉回2020年，項(xiàng)目入市之際，彼時(shí)均價(jià)高達(dá)約3.2萬(wàn)/㎡。

這意味著，即便經(jīng)過(guò)74輪爭(zhēng)奪，其成交價(jià)較當(dāng)初發(fā)行價(jià)，仍縮水超180萬(wàn)。

這不僅是賬面上的浮虧，更是市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)的明確信號(hào)。

事實(shí)上，此次拍賣的更大價(jià)值，在于它為市場(chǎng)提供了一個(gè)，近乎剔除了情緒泡沫的真實(shí)價(jià)格錨點(diǎn)。

26人報(bào)名、加價(jià)超180萬(wàn)的熱度表明，2.1萬(wàn)/㎡的成交價(jià)并非偶然撿漏，而是買(mǎi)家群體基于當(dāng)下現(xiàn)實(shí)，用真金白銀投出的心理價(jià)位。

它已成為衡量南通樓市二手房、新房定價(jià)合理與否的一把冷酷標(biāo)尺。

? 于中創(chuàng)區(qū)大平層賣家而言

若目前掛牌價(jià)遠(yuǎn)超2.1萬(wàn)/㎡，則需清醒認(rèn)識(shí)到，這已偏離當(dāng)前市場(chǎng)有效需求。執(zhí)著于虛高報(bào)價(jià)，結(jié)果很可能是長(zhǎng)期有價(jià)無(wú)市。理性回調(diào)至接近錨點(diǎn)價(jià)格，或許是促成交易的必要妥協(xié)。

比如萬(wàn)科方圓這兩套二手房，與法拍房條件相似，但目前掛牌價(jià)仍固守在3.4萬(wàn)/㎡以上。若無(wú)重大個(gè)體因素，此價(jià)格在當(dāng)下已難以吸引理性買(mǎi)家。

? 于中創(chuàng)區(qū)在售及待售新房而言

與法拍房相似產(chǎn)品，憑借其“嶄新”屬性，定價(jià)或可略高于此錨點(diǎn)。但若溢價(jià)幅度脫離合理區(qū)間，也難免陷入曲高和寡的窘境。

除非產(chǎn)品力擁有代際級(jí)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，方能支撐更高定價(jià)。總之，客戶正用腳投票，價(jià)格的敏感性已升至前所未有的高度。

? 對(duì)能級(jí)較低的其他板塊而言

此價(jià)格更像一面價(jià)值天花板。無(wú)論是新房還是二手房，其定價(jià)邏輯都需接受這一現(xiàn)實(shí)的嚴(yán)厲拷問(wèn)。試圖超越核心區(qū)資產(chǎn)定價(jià)，在當(dāng)前環(huán)境下幾乎難以成立。

比如，中海翠湖溪岸下面這套建面約179㎡大平層，目前掛牌總價(jià)520萬(wàn)，單價(jià)約2.9萬(wàn)/㎡。任何一個(gè)理性買(mǎi)家面對(duì)如此高價(jià)都會(huì)發(fā)出疑問(wèn)——為何要為一個(gè)能級(jí)更低的板塊，支付遠(yuǎn)超核心區(qū)的溢價(jià)？

這場(chǎng)高溢價(jià)的法拍，并非市場(chǎng)回暖的頌歌，而是價(jià)值回歸的序曲。

它用一種看似矛盾的方式宣告——基于舊預(yù)期的價(jià)格體系已難成立，新的價(jià)格共識(shí)正在形成。

市場(chǎng)正在通過(guò)這種方式，一步步探明底部，擠出冗余。

值得一提的是，萬(wàn)科方圓還有一套綜合素質(zhì)稍遜的法拍房將于10月13日開(kāi)拍。

建筑面積159.68㎡，一拍起拍價(jià)184萬(wàn)，起拍單價(jià)約1.15萬(wàn)/㎡。

它將成為檢驗(yàn)上述價(jià)格錨點(diǎn)，究竟是偶然？還是大勢(shì)所趨？