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李彬（原告，李志強之子，敗訴方）起訴李敏（被告一，李志強長女，勝訴方）、李娟（被告二，李志強次女，勝訴方），要求確認與父親李志強就 “一號房屋”“二號房屋” 存在借名買房關(guān)系并辦理過戶，姐姐二人以 “無借名約定、房屋屬父母遺產(chǎn)” 抗辯。近日，法院判決支持李敏、李娟，明確 “李彬提交證據(jù)不足以證明借名買房關(guān)系，駁回其全部訴求”。

一、案情梳理

1. 借名買房爭議：弟弟求確認關(guān)系，姐姐拒認可

李彬（原告，敗訴方）起訴李敏（被告一，勝訴方）、李娟（被告二，勝訴方），訴求：1. 確認與父親李志強（2021 年去世）就 “一號房屋”（北京市通州區(qū)，92.39㎡）、“二號房屋”（北京市通州區(qū)，53.63㎡）存在口頭借名買房合同關(guān)系；2. 判令李敏、李娟配合將兩套房屋過戶至自己名下；3. 本案訴訟費由被告承擔。

李彬主張：1. 父母李志強、趙蘭（2023 年去世）均為甲印刷廠職工，1999 年甲印刷廠售房時，自己因結(jié)婚需要，與父母約定 “借用李志強名義購房，由自己出資并承擔相關(guān)費用，房屋登記在李志強名下，自己為實際權(quán)利人”；2. 1999 年李志強與甲印刷廠簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，自己支付購房款 7.08 萬元（預(yù)交 5 萬 + 補交 2.08 萬），房屋交付后由自己裝修并居住至今，房本、購房收據(jù)等原件由自己持有；3. 2021 年 6 月趙蘭出具《證明》，載明 “房屋由李彬出資購買并裝修”，印證借名買房事實，現(xiàn)父母去世，姐姐二人應(yīng)配合過戶。

李敏、李娟辯稱：不同意訴求。1. 無借名買房約定：兩套房屋系 1999 年甲印刷廠按政策出售給李志強的公房，購房款由李志強、趙蘭支付，二人系公務(wù)員，有足夠經(jīng)濟能力，李彬無出資證據(jù)；2. 《證明》不具效力：趙蘭 2021 年 1 月被診斷為血管性癡呆，屬無民事行為能力人，2021 年 6 月（李志強去世后 2 天）出具的《證明》系李彬自行打印，簽名及指紋真實性存疑，且未提及 “借名” 內(nèi)容；3. 房屋屬遺產(chǎn)：兩套房屋登記在李志強名下，父母生前無遺囑，應(yīng)按法定繼承處理，已另案提起繼承訴訟，李彬持有原件是因與父母同住且保管鑰匙，居住及裝修事實不能推定借名關(guān)系。

2. 關(guān)鍵事實：房屋與證據(jù)情況

核心權(quán)屬證據(jù)：1999 年甲印刷廠《售房實施方案》顯示，購房資格僅限本廠職工，李志強、趙蘭均符合條件；1999 年《房屋買賣協(xié)議書》由李志強簽訂，購房款收據(jù)載明 “付款人李志強”（1999 年 2 月預(yù)交 5 萬、12 月補交 2.08 萬）；2000 年 2 月兩套房屋登記在李志強名下，無任何 “借名” 備注。

李彬舉證情況：提交 2021 年 6 月趙蘭《證明》（打印件，載明 “李彬出資購買裝修”，無 “借名” 表述）、裝修合同、水電費收據(jù)、甲公司營業(yè)執(zhí)照（主張 1997-1999 年持有 30% 股份有出資能力）；但未提交銀行流水、取款記錄等出資憑證，亦無口頭借名的證人證言。

勝訴方反駁證據(jù)：提交北京安定醫(yī)院病歷（2021 年 1 月趙蘭確診 “多發(fā)性腦梗后器質(zhì)性精神病”，MMSE 量表 10 分、MoCA 量表 5 分，屬中重度認知障礙）、老年人能力評估報告（2021 年 2 月趙蘭被評定為 “重度失能，無書寫、簽字能力”）、微信聊天記錄（李彬知曉趙蘭病情卻隱瞞）；主張李志強、趙蘭月收入合計超萬元，購房款 7.08 萬元屬合理負擔，無需借名。

其他事實：兩套房屋 1999 年交付后，李彬與父母共同居住，2023 年趙蘭去世后由李彬單獨居?。焕畋蛑鲝?“已告知姐姐借名事實”，但無聊天記錄、證人證言佐證，姐姐二人予以否認；雙方均不申請對《證明》簽名及指紋進行鑒定（因趙蘭無有效比對樣本）。

二、案件分析

1. 核心爭議

李彬與李志強之間是否存在口頭借名買房合同關(guān)系？

趙蘭 2021 年 6 月出具的《證明》能否作為認定借名關(guān)系的依據(jù)？

李彬持有房屋原件、實際居住及裝修事實，能否推定借名關(guān)系成立？

2. 勝訴關(guān)鍵：借名關(guān)系證據(jù)不足，無法律依據(jù)支撐

（1）借名買房關(guān)系需 “書面 / 口頭約定 + 實際出資”，李彬未完成舉證

法律依據(jù)：《合同法》第十條（當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式）、《最高人民法院關(guān)于適用〈民事訴訟法〉的解釋》第九十條（當事人對自己提出的主張，應(yīng)當提供證據(jù)證明）。

事實推導(dǎo)：① 無借名約定證據(jù)：借名買房需 “雙方明確約定借用名義、實際權(quán)利歸屬”，李彬主張 “口頭約定”，但未提交證人證言、錄音、聊天記錄等證據(jù)，姐姐二人亦否認，無法證明約定存在；② 無實際出資證據(jù)：李彬主張 “支付購房款 7.08 萬元”，但購房款收據(jù)載明 “付款人李志強”，李彬未提交銀行流水、取款記錄、李志強出具的 “收款憑證” 等證據(jù)，僅以 “持有原件” 為由主張出資，無法形成完整證據(jù)鏈；③ 出資能力存疑：李彬提交的甲公司營業(yè)執(zhí)照僅能證明其持股，未提交利潤分配、工資收入等證據(jù)，無法證明 1999 年有 7.08 萬元出資能力，反觀李志強、趙蘭作為國企中高層領(lǐng)導(dǎo)，收入穩(wěn)定，具備獨立購房能力，借名動機不成立。

（2）趙蘭《證明》因 “無民事行為能力 + 內(nèi)容缺失”，不具證明效力

法律依據(jù)：《民法總則》第二十一條（不能辨認自己行為的成年人為無民事行為能力人，實施民事法律行為由其法定代理人代理或者經(jīng)其法定代理人同意、追認）、《民事訴訟法》第六十四條（證據(jù)必須查證屬實，才能作為認定事實的根據(jù)）。

事實推導(dǎo)：① 趙蘭無行為能力：醫(yī)院病歷、能力評估報告顯示，趙蘭 2021 年 1 月已確診中重度認知障礙，喪失書寫、簽字能力，2021 年 6 月出具《證明》時，仍處于無民事行為能力狀態(tài)，其簽字及捺印無法體現(xiàn)真實意思表示；② 內(nèi)容未提及 “借名”：《證明》僅載明 “李彬出資裝修”，未涉及 “借用李志強名義購房、實際權(quán)利歸屬李彬” 等核心內(nèi)容，無法證明借名關(guān)系，僅能反映李彬參與裝修，與房屋所有權(quán)無關(guān)；③ 證據(jù)真實性存疑：《證明》系李彬自行打印，出具時間為李志強去世后 2 天，趙蘭處于悲痛及認知障礙狀態(tài)，李彬無證據(jù)證明趙蘭知曉內(nèi)容并自愿簽字，且拒絕申請鑒定，應(yīng)承擔舉證不能后果。

（3）持有原件、居住及裝修事實，不能推定借名關(guān)系成立

法律依據(jù)：《物權(quán)法》第十七條（不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明）、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第八十五條（人民法院應(yīng)當根據(jù)證據(jù)的關(guān)聯(lián)性、合法性、真實性綜合判斷事實）。

事實推導(dǎo)：① 持有原件不代表所有權(quán)：李彬與父母長期同住，保管房屋原件屬生活便利范疇，且無證據(jù)證明 “父母交付原件時約定借名”，不能以 “持有原件” 推翻物權(quán)登記的公示效力；② 居住及裝修屬親屬幫扶：李彬因結(jié)婚與父母同住，承擔裝修及日常開支，屬子女對父母的贍養(yǎng)幫扶行為，符合家庭倫理，不能以此推定 “借名買房”；③ 物權(quán)登記優(yōu)先：兩套房屋 2000 年登記在李志強名下，至今未變更，李彬若確為實際權(quán)利人，為何 20 余年間未要求父母過戶？其主張 “因信任未過戶” 不符合常理，進一步印證借名關(guān)系不成立。

三、裁判結(jié)果

駁回原告李彬的全部訴訟請求。

四、案件啟示

1. 反駁借名買房關(guān)系維權(quán)：3 個核心要點

攻擊 “借名約定” 證據(jù)缺陷，否定關(guān)系基礎(chǔ)

若對方主張 “口頭借名”，需要求其提交證人證言、錄音、聊天記錄等證據(jù)，無證據(jù)則主張 “約定不存在”；若對方提交書面材料（如《證明》），需從 “行為人行為能力（如認知障礙）、內(nèi)容完整性（是否提及借名）、真實性（簽名 / 捺印是否自愿）” 三方面質(zhì)疑，推翻證據(jù)效力。

舉證 “權(quán)利人獨立購房能力”，排除借名動機

提交權(quán)利人的收入證明、銀行流水、資產(chǎn)記錄等，證明其有足夠經(jīng)濟能力獨立購房，無需借用他人名義；同時指出對方 “出資證據(jù)不足”（如無付款憑證、資金來源不明），進一步否定 “實際出資” 主張，削弱借名關(guān)系的合理性。

強調(diào) “物權(quán)登記 + 長期未過戶”，強化所有權(quán)歸屬

提交不動產(chǎn)權(quán)證書，證明房屋登記在權(quán)利人名下，物權(quán)登記具有公示效力；主張 “對方若為實際權(quán)利人，為何長期不要求過戶”，以 “不符合常理” 為由，否定借名關(guān)系的真實性，優(yōu)先保護登記權(quán)利人的合法權(quán)益。

2. 家庭房屋權(quán)屬管理的 2 個關(guān)鍵提醒

保留購房出資證據(jù)，避免權(quán)屬爭議

購買房屋時，需通過權(quán)利人個人賬戶支付房款，保留購房合同、付款憑證、銀行流水等，明確 “出資主體 = 權(quán)利主體”；若子女參與裝修或開支，需通過書面協(xié)議（如《贍養(yǎng)協(xié)議》）明確 “屬幫扶行為，不涉及所有權(quán)”，避免日后被推定 “借名”。

及時處理遺產(chǎn)登記，防止糾紛拖延

權(quán)利人去世后，若房屋屬遺產(chǎn)且無遺囑，應(yīng)及時提起繼承訴訟，憑法院判決書辦理產(chǎn)權(quán)過戶；若對方主張 “借名買房”，可在訴訟中同步解決，避免因 “借名爭議” 拖延遺產(chǎn)分割，確保繼承人合法權(quán)益及時實現(xiàn)。

3. 核心提醒

本案核心邏輯是 “借名買房關(guān)系需‘約定 + 出資’雙重證據(jù)，缺一不可；對方證據(jù)不足且不符合常理時，應(yīng)優(yōu)先保護物權(quán)登記權(quán)利人；家庭幫扶行為不能推定所有權(quán)歸屬”。

建議遇此類糾紛時，優(yōu)先梳理 “約定證據(jù)缺陷、權(quán)利人購房能力、物權(quán)登記狀態(tài)” 三方面證據(jù)，明確反駁思路，必要時咨詢律師制定 “證據(jù)抗辯 + 事實推理” 的維權(quán)策略，確保房屋權(quán)屬不受侵害。

法律小貼士

《合同法》規(guī)定，口頭合同需有證據(jù)證明才成立；《物權(quán)法》明確，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人的證明；《民事訴訟法》要求，當事人對自己的主張需提供證據(jù)，舉證不能則承擔不利后果；對方主張借名買房卻無充分證據(jù)的，法院應(yīng)駁回其訴求，這是李敏、李娟勝訴的核心法律依據(jù)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）