區(qū)域市場(chǎng)綜述：

根據(jù)，2025年8月25日-9月21日，房企推盤(pán)積極性提升，華東大區(qū)重點(diǎn)城市上海、杭州、蘇州3個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)79個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，推出房源6259套，環(huán)比增長(zhǎng)87.5%。其中，上海的外灘瑞府等19個(gè)項(xiàng)目，杭州的綠城麗香庭等19個(gè)項(xiàng)目，由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)、周邊配套豐富、通達(dá)性好等原因?qū)崿F(xiàn)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，去化效果非常好。

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▍上海：房企推貨意愿高漲，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量較上期翻倍，剛需、剛改產(chǎn)品仍為市場(chǎng)主力

監(jiān)測(cè)31個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，共推出3429套房源，中心城區(qū)和郊區(qū)均有分布，純新盤(pán)推出6個(gè)，老盤(pán)新開(kāi)項(xiàng)目25個(gè)。

• 剛需、剛改項(xiàng)目合計(jì)占比超七成。

• 開(kāi)盤(pán)價(jià)格分化明顯，終極改善項(xiàng)目均價(jià)可至20萬(wàn)/㎡，遠(yuǎn)郊剛需僅3.7萬(wàn)/㎡。

• 近三成樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售罄，另有兩成樓盤(pán)當(dāng)日去化超80%。

熱點(diǎn)項(xiàng)目：

上海：外灘瑞府(2025年9月14日）

• 價(jià)格優(yōu)惠：無(wú)優(yōu)惠。

• 認(rèn)購(gòu)去化：外灘瑞府已于9月14日開(kāi)盤(pán)，本次共計(jì)推出119套房源，主力戶型為121/161㎡三、四房，均價(jià)147800元/㎡，一房一價(jià)，目前房源已售罄，去化率100%。

• 入圍情況：項(xiàng)目在認(rèn)購(gòu)期間預(yù)約認(rèn)購(gòu)200組，認(rèn)購(gòu)率約168%，未觸發(fā)積分制。

本次推出戶型面積及開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)去化情況

項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)

• 教育配套齊全直線3km范圍內(nèi)有75個(gè)幼兒園;39個(gè)小學(xué)，如上海市虹口區(qū)四川北路第一小學(xué)、寶山路小學(xué)、虹口區(qū)第三中心小學(xué)、上海市靜安區(qū)閘北第一中心小學(xué)、靜安區(qū)閘北第三中心小學(xué)等;52個(gè)中學(xué)，如上海市魯迅初級(jí)中學(xué)、繼光初級(jí)中學(xué)、上海繼光高級(jí)中學(xué)、華東師大一附初中、華東師大一附中(虹關(guān)路)等。

• 生活配套便捷樓盤(pán)周邊醫(yī)療資源較為豐富，直線3km范圍內(nèi)有27個(gè)一級(jí)及以上醫(yī)院。其中上海長(zhǎng)海醫(yī)院(虹口院區(qū))距離樓盤(pán)1.4km，上海市中醫(yī)醫(yī)院芷江中路院區(qū)距離樓盤(pán)1.6km，上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬上海市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院距離樓盤(pán)2.3km，上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬仁濟(jì)醫(yī)院西院距離樓盤(pán)2.3km，上海長(zhǎng)征醫(yī)院距離樓盤(pán)2.5km，等等，為醫(yī)療需求提供了可靠保障。樓盤(pán)周邊3km范圍內(nèi)有103個(gè)商場(chǎng)，包括利通廣場(chǎng)、壹豐廣場(chǎng)(四川北路店)、上海ist艾尚天地購(gòu)物中心、合新里、上海星薈中心等購(gòu)物中心，商業(yè)配套成熟，完全可以滿足日常購(gòu)物需求。樓盤(pán)周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，周邊3km范圍內(nèi)有325個(gè)公園，距離最近的僅109m，非常方便日常休閑使用。

• 交通極為便利周邊直線3km范圍內(nèi)有26個(gè)地鐵站（四川北路、海倫路、東寶興路、國(guó)際客運(yùn)中心、寶山路、天潼路、臨平路、郵電新村、提籃橋、中興路、南京東路、曲阜路、虹口足球場(chǎng)、西藏北路、陸家嘴、大連路、曲陽(yáng)路、新閘路、四平路、人民廣場(chǎng)、中山北路、楊樹(shù)浦路、上?；疖?chē)站、浦東南路、豫園、鞍山新村），軌道交通發(fā)達(dá)，距離最近的地鐵站是四川北路。周邊直線1km內(nèi)有27個(gè)公交站，距離最近的武進(jìn)路吳淞路站僅有185m，周邊公共交通極為便捷。

上海：中建·玖上瑯宸（2025年9月21日）

• 價(jià)格優(yōu)惠：無(wú)優(yōu)惠。

• 認(rèn)購(gòu)去化：中建·玖上瑯宸已于9月21日開(kāi)盤(pán)，共推出140套房源，主力戶型為128/160/190/210/280㎡三房、四房，均價(jià)146800元/㎡，一房一價(jià)，目前房源已售罄，去化率100%。

• 入圍情況：項(xiàng)目在認(rèn)購(gòu)期間認(rèn)購(gòu)180組，認(rèn)購(gòu)率約132%，未觸發(fā)積分制。

本次推出戶型面積及開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)去化情況

項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)

• 教育配套齊全直線3km范圍內(nèi)有81個(gè)幼兒園;35個(gè)小學(xué)，如上海市民辦尚外外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、上海市靜安區(qū)大寧路小學(xué)、成功教育實(shí)驗(yàn)小學(xué)、上海市靜安區(qū)閘北第二中心小學(xué)、上海市靜安區(qū)閘北第二中心小學(xué)臨時(shí)校區(qū)等;37個(gè)中學(xué)，如上海市虹口高級(jí)中學(xué)、上海市魯迅中學(xué)、市北初級(jí)中學(xué)北校、風(fēng)華中學(xué)、新和中學(xué)等。

• 生活配套便捷樓盤(pán)周邊醫(yī)療資源較為豐富，直線3km范圍內(nèi)有25個(gè)一級(jí)及以上醫(yī)院。其中同濟(jì)大學(xué)附屬第十人民醫(yī)院距離樓盤(pán)1.2km，同濟(jì)大學(xué)口腔醫(yī)學(xué)院附屬口腔醫(yī)院距離樓盤(pán)1.2km，同濟(jì)大學(xué)附屬同濟(jì)醫(yī)院距離樓盤(pán)2.2km，上海長(zhǎng)征醫(yī)院距離樓盤(pán)2.5km，靜安區(qū)中醫(yī)醫(yī)院距離樓盤(pán)1.3km，等等，為醫(yī)療需求提供了可靠保障。樓盤(pán)周邊3km范圍內(nèi)有31個(gè)商場(chǎng)，包括大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、百聯(lián)莘薈購(gòu)物中心、靜安大融城、虹口今雨薈、盛源生活廣場(chǎng)等購(gòu)物中心，商業(yè)配套成熟，完全可以滿足日常購(gòu)物需求。樓盤(pán)周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，周邊3km范圍內(nèi)有76個(gè)公園，距離最近的僅276m，非常方便日常休閑使用。

• 交通極為便利周邊直線3km范圍內(nèi)有10個(gè)地鐵站（上海馬戲城、延長(zhǎng)路、汶水路、大華三路、行知路、中山北路、西藏北路、彭浦新村、中潭路、新村路），軌道交通發(fā)達(dá)，距離最近的地鐵站是上海馬戲城。周邊直線1km內(nèi)有18個(gè)公交站，距離最近的靈石路共和新路站僅有335m，周邊公共交通極為便捷。

▍杭州：高溫退去迎“金九”，杭州樓市推盤(pán)升溫但分化顯著

隨著高溫天氣消退，杭州樓市步入“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)積極性顯著提升，市場(chǎng)整體活躍度有所回暖。

• 整體推盤(pán)放量，市場(chǎng)熱度結(jié)構(gòu)性回升：市區(qū)共有45個(gè)樓盤(pán)集中開(kāi)盤(pán)，推出房源2437套，同期認(rèn)購(gòu)1560套，平均去化率為64%。期間累計(jì)登記人數(shù)達(dá)4617人，綜合中簽率為52.8%。多項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，本階段開(kāi)盤(pán)規(guī)模與市場(chǎng)關(guān)注度較前期均有明顯提升。

• 市場(chǎng)分化加劇，核心資產(chǎn)受捧：當(dāng)前樓市“冷熱不均”態(tài)勢(shì)突出，購(gòu)買(mǎi)力高度集中于主城核心板塊。錢(qián)江世紀(jì)城、三塘、運(yùn)河新城的高品質(zhì)項(xiàng)目逆市熱銷(xiāo)，出現(xiàn)多個(gè)“日光盤(pán)”及個(gè)位數(shù)中簽率。反觀臨安、富陽(yáng)等外圍區(qū)域去化艱難，承壓明顯。

當(dāng)前改善型需求主導(dǎo)市場(chǎng)，反映出購(gòu)房者在調(diào)整期更看重資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與長(zhǎng)期價(jià)值，導(dǎo)致需求向核心稀缺資源聚集。開(kāi)發(fā)商亦以“小步快跑”策略應(yīng)對(duì)，此分化格局預(yù)計(jì)將持續(xù)。

熱點(diǎn)項(xiàng)目：

杭州：綠城麗香庭（2025.8.26）

• 開(kāi)盤(pán)詳情：2025年8月26日，綠城麗香庭首開(kāi)推出5、6幢高層，共計(jì)74套房源，戶型在149-185㎡之間。

• 價(jià)格優(yōu)惠：均價(jià)54104元/㎡。

• 認(rèn)購(gòu)去化：項(xiàng)目吸引了338組家庭登記，中簽率低至27.8%，選房當(dāng)天共認(rèn)購(gòu)94套房源，去化率100%。

• 客戶定位：全城高端改善客群。

本次推出戶型面積及開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)去化情況

項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)

• 稀缺區(qū)位+地鐵優(yōu)勢(shì)形成雙重競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目坐擁錢(qián)江世紀(jì)城南板塊區(qū)位紅利，享奧體配套輻射的同時(shí)，距地鐵2號(hào)線振寧路站僅約150米，真正實(shí)現(xiàn)"地鐵到家"，通勤便利性成為重要賣(mài)點(diǎn)。

• 精準(zhǔn)定價(jià)策略打開(kāi)市場(chǎng)窗口首開(kāi)54104元/㎡的均價(jià)，雖較原限價(jià)上漲25.8%，但相較北側(cè)奧體板塊8萬(wàn)+房?jī)r(jià)仍形成明顯價(jià)差，以"奧體平替"定位精準(zhǔn)觸達(dá)預(yù)算受限但渴望留在泛奧體區(qū)域的改善家庭。

• 產(chǎn)品力升級(jí)重構(gòu)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目打造純改善社區(qū)（149-185㎡），采用四面鋁板+玻璃立面，配備恒溫泳池等六大功能會(huì)所，精裝用料全面升級(jí)，以肉眼可見(jiàn)的品質(zhì)提升支撐價(jià)格漲幅。

• 綠城品牌背書(shū)強(qiáng)化購(gòu)買(mǎi)信心憑借綠城連續(xù)10余年"顧客滿意度領(lǐng)先品牌"的行業(yè)口碑，其"產(chǎn)品主義"理念深度契合改善客群對(duì)品質(zhì)和保值性的雙重需求，有效降低了客戶決策門(mén)檻。

杭州：綠城悅海棠（2025.8.29）

• 開(kāi)盤(pán)詳情：2025年8月29日，綠城悅海棠首開(kāi)推出18、19幢，共計(jì)78套高層房源，戶型面積125-168㎡。

• 價(jià)格優(yōu)惠：精裝均價(jià)32837元/㎡。

• 認(rèn)購(gòu)去化：項(xiàng)目本次開(kāi)盤(pán)共計(jì)有521組家庭報(bào)名登記，中簽率15.0%，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日房源售罄。

• 客戶定位：地緣性剛改、改善客群。

本次推出戶型面積及開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)去化情況

項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)

• 云谷核心區(qū)位價(jià)值全面釋放項(xiàng)目地處杭州云谷板塊核心，坐擁西湖區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)高地的先天優(yōu)勢(shì)。緊鄰阿里云總部、西湖大學(xué)等重量級(jí)產(chǎn)業(yè)錨點(diǎn)，3公里范圍內(nèi)覆蓋云谷天街（建設(shè)中）、地鐵4號(hào)線（規(guī)劃） 等關(guān)鍵配套。

• 產(chǎn)品創(chuàng)新重構(gòu)居住體驗(yàn)作為云谷首個(gè)執(zhí)行計(jì)容新規(guī)項(xiàng)目，創(chuàng)新采用3.2米架空層全抬升設(shè)計(jì)，打造12大主題泛會(huì)所，戶型憑借全封閉陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)超10㎡"零公攤"空間，實(shí)際得房率超85%，為年輕家庭提供主城區(qū)稀缺的高實(shí)用性居住方案。

• 精準(zhǔn)價(jià)格策略擊穿市場(chǎng)預(yù)期首開(kāi)均價(jià)32013元/㎡，較周邊二手次新房低，形成價(jià)格倒掛。套均總價(jià)控制在350萬(wàn)級(jí)，較未來(lái)科技城核心區(qū)同類(lèi)產(chǎn)品低20%以上，成為西湖區(qū)主城"最低門(mén)檻"的品質(zhì)住宅選擇。

杭州：大家詠印明廬（2025.9.15）

• 開(kāi)盤(pán)詳情：2025年9月15日，大家詠印明廬首開(kāi)推出高層1、4幢，合計(jì)46套房源，戶型面積205-245㎡。

• 價(jià)格優(yōu)惠：精裝均價(jià)78260元/㎡。

• 認(rèn)購(gòu)去化：項(xiàng)目本次開(kāi)盤(pán)共計(jì)有146組家庭報(bào)名登記，中簽率31.5%，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日認(rèn)籌42套房源，去化率高達(dá)91.3%。

• 客戶定位：地緣高端改善客群。

本次推出戶型面積及開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)去化情況

項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)

• 稀缺地段價(jià)值與板塊紅利疊加項(xiàng)目地處杭州主城核心的安琪兒板塊，北面一線臨京杭大運(yùn)河，坐擁“武林與運(yùn)河交匯黃金軸心”的稀缺區(qū)位。作為板塊內(nèi)首個(gè)突破原限價(jià)的高端項(xiàng)目，其地段價(jià)值與“武林最后留白”的規(guī)劃前景，形成強(qiáng)勁的市場(chǎng)預(yù)期。

• 產(chǎn)品創(chuàng)新力打破同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)詠印明廬以“杭州市中心首個(gè)全抬地豪宅”為設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，通過(guò)最高約12米的架空層抬升，實(shí)現(xiàn)運(yùn)河水系全景視野。項(xiàng)目摒棄傳統(tǒng)高低配，規(guī)劃4幢純小高層，以“斯卡帕疊級(jí)”立面美學(xué)、主題泛會(huì)所及270°轉(zhuǎn)角廳戶型設(shè)計(jì)，構(gòu)建差異化產(chǎn)品力。

• 精準(zhǔn)定價(jià)策略激活高端購(gòu)買(mǎi)力盡管首開(kāi)均價(jià)達(dá)78260元/㎡，較板塊原限價(jià)大幅上漲，但相較于武林核心區(qū)頂級(jí)豪宅仍存價(jià)差。項(xiàng)目以“總價(jià)1411萬(wàn)起”的入門(mén)門(mén)檻，精準(zhǔn)觸達(dá)主城高端改善客群，兩套總價(jià)超2900萬(wàn)元的頂躍房源首開(kāi)即被選走，印證目標(biāo)客群對(duì)價(jià)格的高度接受度。

▍蘇州：房企積極推盤(pán)，純新開(kāi)盤(pán)居多

本月監(jiān)測(cè)3個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，共推出393套房源，集中分布于工業(yè)園區(qū)、相城區(qū)和吳中區(qū)。

• 價(jià)格方面，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目定價(jià)整體較為穩(wěn)健。

• 多數(shù)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目推出優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，但去化表現(xiàn)分化明顯。

• 剛需、剛改型住宅的客戶群集中于30歲左右，改善需求型客戶群集中于40歲以上。

熱點(diǎn)項(xiàng)目：

蘇州：龍湖東吳原著（2025年9月20日）

• 價(jià)格優(yōu)惠：聯(lián)排約98折，146-147㎡洋房約91折，189㎡約95折，疊加約88折。

• 認(rèn)購(gòu)去化：2025年9月20日本項(xiàng)目推出毛坯聯(lián)排6#、精裝11F洋房15/16#，精裝四代8F洋房1#，毛坯4F疊加2/5#，共計(jì)147套，開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)70套，去化率48%。

• 客戶定位：吳中主城地緣改善為主，輔助以周邊板塊外溢。

本次推出戶型面積及開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)去化情況

項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)

• 位于人民路與東吳北路交匯處的核芯位置，生活配套齊全；

• 打造含洋房+四代宅洋房+疊墅+聯(lián)排別墅的低密墅區(qū)，居住舒適度高；

• 社區(qū)自帶約1500㎡的高奢會(huì)所，滿足業(yè)主日常休閑需求。

項(xiàng)目缺點(diǎn)

• 部分低樓層可能受臨路噪音影響。

蘇州：晉墅（2025年9月12日）

• 價(jià)格優(yōu)惠：94折，贈(zèng)送2個(gè)車(chē)位。

• 認(rèn)購(gòu)去化：2025年9月12日本項(xiàng)目推出7F精裝洋房13/15/23#，共計(jì)56套，開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)56套，去化率100%。

• 客戶定位：以園區(qū)高端改善客戶為主，大市其他區(qū)域客戶輔助。

本次推出戶型面積及開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)去化情況

項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)

• 雙湖核心，配套優(yōu)越；

• 品牌房企，戶型設(shè)計(jì)有特色；

• 具備湖景視角。

項(xiàng)目缺點(diǎn)

• 單價(jià)較高。

本月開(kāi)盤(pán)

表：部分典型項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息

注：本報(bào)告中開(kāi)盤(pán)效果評(píng)價(jià)依據(jù)為：非常好（開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率70%以上）、較好（開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率50%-70%）、一般（開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率30%-50%）、較差（開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率30%以下）。

下月預(yù)告

表：部分典型項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息

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2025年8月中國(guó)住房租賃企業(yè)規(guī)模排行榜

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?指數(shù)研究

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2025年8月）

https://u.fang.com/yp44ep/

最新！2025年8月十大城市二手房房?jī)r(jià)地圖

https://u.fang.com/yowgyo/

2025年上半年中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告

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2025年二季度中國(guó)百城地價(jià)指數(shù)報(bào)告

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?物業(yè)研究

2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

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2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)滿意度研究報(bào)告

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2025上半年中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)總結(jié)&下半年趨勢(shì)展望

https://u.fang.com/yp6iah/

2025年上半年中國(guó)物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告

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中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺(tái)

www.cih-index.com

為行業(yè)提供：

●4萬(wàn)+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場(chǎng)、房企研究、土地市場(chǎng)、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬(wàn)宗土地的推出成交信息、40萬(wàn)個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國(guó)城市投資吸引力排名，百城房?jī)r(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣(mài)快訊。