“900萬(wàn)的房子，光中介費(fèi)就要掏9萬(wàn)多，當(dāng)年買(mǎi)在高點(diǎn)，現(xiàn)在降價(jià)賣(mài)還要被割一刀！”南京房東李女士的吐槽，戳中了當(dāng)下無(wú)數(shù)賣(mài)房人的痛點(diǎn)。住建部2023年就喊出“合理降費(fèi)”，北京中介曾將費(fèi)率從2.7%降至2%，可在南京，買(mǎi)賣(mài)雙方各擔(dān)1.2%的中介費(fèi)仍普遍存在，疊加房?jī)r(jià)回撤，賣(mài)房成本成了房東們的“心頭刺”，但另一邊，“省中介費(fèi)=踩雷”的聲音也從未停過(guò)，這場(chǎng)關(guān)于中介費(fèi)的博弈，早已不是“降不降”那么簡(jiǎn)單。

爭(zhēng)議1：中介費(fèi)“按價(jià)收費(fèi)”合理嗎？100萬(wàn)和1000萬(wàn)房子，服務(wù)費(fèi)差10倍

“賣(mài)100萬(wàn)的房子和1000萬(wàn)的房子，中介帶看、簽合同、走流程的工作量沒(méi)差多少，憑啥中介費(fèi)差10倍？”這是南京二手房論壇里最熱門(mén)的質(zhì)疑。

此前南京一套5000萬(wàn)別墅成交，中介費(fèi)讓網(wǎng)友直呼“半年不開(kāi)張，開(kāi)張吃半年”，而按當(dāng)前普遍1.2%-2%的費(fèi)率，一套千萬(wàn)級(jí)房源的中介費(fèi)能抵普通家庭一年收入，這讓不少房東覺(jué)得“溢價(jià)離譜”。

但中介行業(yè)也有自己的說(shuō)法：“接待千萬(wàn)級(jí)客戶要做的功課更多，他們對(duì)房源地段、學(xué)區(qū)、戶型的要求更精準(zhǔn)，匹配周期可能長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月，還要應(yīng)對(duì)客戶反復(fù)比價(jià)、核查資產(chǎn)背景，成交難度遠(yuǎn)大于剛需房?！备腥伺e例，曾有中介為了幫房東賣(mài)出老城區(qū)學(xué)區(qū)房，連續(xù)1個(gè)月每天帶3組客戶看房，最終談妥價(jià)格時(shí)，光溝通記錄就存了500多條——在他們看來(lái)，“按房?jī)r(jià)比例收費(fèi)”，本質(zhì)是對(duì)“高價(jià)值服務(wù)”的匹配。

這種分歧背后，是中介費(fèi)定價(jià)邏輯的模糊。北京早年實(shí)行的“分檔累進(jìn)收費(fèi)”曾給出另一種可能：500萬(wàn)以下收2%，500萬(wàn)-2000萬(wàn)收1.5%，2000萬(wàn)以上收1%

可2015年市場(chǎng)化定價(jià)后，這一標(biāo)準(zhǔn)被棄用。如今南京房東們糾結(jié)的，不只是“貴不貴”，更是“值不值”——當(dāng)房子從“增值資產(chǎn)”變成“降價(jià)甩賣(mài)品”，按總價(jià)比例收取的中介費(fèi)，似乎成了“雪上加霜”的負(fù)擔(dān)。

爭(zhēng)議2：省中介費(fèi)=賭運(yùn)氣？有人省了1萬(wàn)，虧了20萬(wàn)

“別想著省中介費(fèi)，去年我朋友跳過(guò)中介私下成交，結(jié)果買(mǎi)家首付沒(méi)湊齊就簽了合同，最后房沒(méi)賣(mài)成，還賠了5萬(wàn)違約金?！敝薪橥趵诘脑?，代表了行業(yè)對(duì)“自成交”的態(tài)度。在南京，因“省中介費(fèi)”踩雷的案例并不少見(jiàn)：有人沒(méi)核查買(mǎi)家購(gòu)房資格，簽完合同才發(fā)現(xiàn)對(duì)方限貸；有人忽略產(chǎn)權(quán)瑕疵，過(guò)戶時(shí)才查出房子被抵押，這些“隱形風(fēng)險(xiǎn)”，往往比省下的幾萬(wàn)中介費(fèi)代價(jià)更高。

但“中介必不可少”的說(shuō)法，也遭遇了強(qiáng)烈反駁。網(wǎng)友“南京賣(mài)房人”分享經(jīng)歷：“中介帶看3個(gè)月，推的全是不符合我需求的客戶，最后還是自己在小區(qū)群里找到買(mǎi)家，省下的8萬(wàn)中介費(fèi)，足夠給房子重新裝修?！备腥速|(zhì)疑中介的“撮合成本”：“現(xiàn)在房源信息網(wǎng)上都能查，所謂的‘匹配’，不過(guò)是把公開(kāi)信息整理一下，憑啥收這么高服務(wù)費(fèi)？”

事實(shí)上，矛盾的核心在于“服務(wù)價(jià)值不透明”?？孔V中介能幫房東避開(kāi)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)對(duì)接剛需客戶，甚至通過(guò)談判幫房東多賣(mài)10萬(wàn)；但也有中介為了成交，刻意隱瞞買(mǎi)家資金問(wèn)題，或用“再不賣(mài)就跌了”P(pán)UA房東降價(jià)——當(dāng)“專(zhuān)業(yè)服務(wù)”和“套路成交”混雜在一起，房東們既怕付了錢(qián)沒(méi)得到對(duì)應(yīng)服務(wù)，又怕省了錢(qián)掉進(jìn)坑里，陷入“兩難選擇”。

爭(zhēng)議3：國(guó)內(nèi)“居間模式”引質(zhì)疑，南京房東呼吁“自己人”，單邊代理可行嗎？

“中介一邊跟我說(shuō)‘買(mǎi)家只出這個(gè)價(jià)，再不賣(mài)就沒(méi)了’，一邊跟買(mǎi)家說(shuō)‘房東急著用錢(qián)，還能再砍5萬(wàn)’，我們就像被耍的兩頭羊！”南京房東陳先生的遭遇，點(diǎn)出了國(guó)內(nèi)“居間模式”的痛點(diǎn)——中介同時(shí)服務(wù)買(mǎi)賣(mài)雙方，看似中立，實(shí)則容易為了成交“偏向強(qiáng)勢(shì)方”，尤其是在當(dāng)前買(mǎi)方市場(chǎng)下，房東往往成了被PUA的對(duì)象。

這讓不少人把目光投向了歐美“單邊代理模式”：美國(guó)明令禁止中介同時(shí)服務(wù)買(mǎi)賣(mài)雙方，就像律師不能既代理原告又代理被告，中介只能忠誠(chéng)于一方，幫自己的客戶爭(zhēng)取最大利益?！叭绻暇┮灿小繓|專(zhuān)屬中介’，不用想著平衡買(mǎi)家，專(zhuān)心幫我賣(mài)高價(jià)、避風(fēng)險(xiǎn)，哪怕多付點(diǎn)費(fèi)我也愿意！”陳先生的想法，代表了很多房東的訴求——畢竟賣(mài)房是“一輩子沒(méi)幾次”的家庭大事，關(guān)系到幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的資產(chǎn)，他們?nèi)钡牟皇恰按楹险摺?，而是“代言人”?/p>

但單邊代理落地并不容易。有業(yè)內(nèi)人士分析：“南京二手房中介大多依賴‘雙邊收費(fèi)’生存，一旦改成單邊代理，服務(wù)費(fèi)可能要從一方身上收，買(mǎi)家或房東的負(fù)擔(dān)可能更重；而且當(dāng)前中介行業(yè)魚(yú)龍混雜，能真正做到‘忠誠(chéng)于客戶’的從業(yè)者不多，就算模式變了，服務(wù)跟不上也沒(méi)用?！辈贿^(guò)不可否認(rèn)的是，隨著房東對(duì)“話語(yǔ)權(quán)”的需求越來(lái)越強(qiáng)，“居間模式”的爭(zhēng)議只會(huì)越來(lái)越大。

南京房東該如何破局？不是“拒付”也不是“硬扛”

當(dāng)下南京房東面對(duì)中介費(fèi)的困境，本質(zhì)是“服務(wù)價(jià)值”與“收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”的錯(cuò)配：既不能盲目相信“省中介費(fèi)=撿便宜”，也不必默認(rèn)“高價(jià)中介費(fèi)=優(yōu)質(zhì)服務(wù)”。有資深房產(chǎn)從業(yè)者給出建議：賣(mài)房前先明確自身需求——如果房子是熱門(mén)學(xué)區(qū)房、不愁賣(mài)，可嘗試對(duì)比2-3家中介的費(fèi)率和服務(wù)方案，甚至協(xié)商“階梯收費(fèi)”（比如賣(mài)出價(jià)高于預(yù)期，多付10%服務(wù)費(fèi)）；如果房子是老破小、成交難度大，優(yōu)先選擇有區(qū)域深耕經(jīng)驗(yàn)的中介，重點(diǎn)考察其過(guò)往成交案例，而非只看費(fèi)率高低。

更關(guān)鍵的是，房東需要主動(dòng)“掌握主動(dòng)權(quán)”：要求中介明確服務(wù)內(nèi)容（如每月帶看次數(shù)、客戶資質(zhì)核查標(biāo)準(zhǔn)），拒絕“模糊承諾”；交易過(guò)程中留存溝通記錄，警惕中介“兩頭壓價(jià)”的套路。畢竟，中介費(fèi)的核心爭(zhēng)議從來(lái)不是“貴不貴”，而是“值不值”——當(dāng)服務(wù)能匹配收費(fèi)，房東愿意為專(zhuān)業(yè)買(mǎi)單；可當(dāng)服務(wù)摻了水、藏了套路，再低的費(fèi)率也會(huì)讓人覺(jué)得“被收割”。

南京這場(chǎng)關(guān)于中介費(fèi)的探討，早已超越了單個(gè)城市的范疇，它折射出的是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期的矛盾：當(dāng)房?jī)r(jià)告別“只漲不跌”，當(dāng)交易從“賣(mài)方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“買(mǎi)方市場(chǎng)”，延續(xù)多年的中介費(fèi)模式，是該跟著變一變了。而對(duì)于南京房東們來(lái)說(shuō)，在新模式到來(lái)前，理性判斷、精準(zhǔn)擇中介，才是當(dāng)下最實(shí)際的破局之道。