來(lái)源：搜狐財(cái)經(jīng)

出品 | 搜狐財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

當(dāng)傳統(tǒng)旺季“金九銀十”遇上新政加持，樓市正在發(fā)生一些變化。

自8月以來(lái)，北京、上海、深圳相繼放松限購(gòu)，北京五環(huán)外降低社保年限，上海外環(huán)外也是如此，深圳多個(gè)區(qū)域甚至取消限購(gòu)。

三大城市購(gòu)房門檻，各有不同程度的降低，京滬以挖掘“內(nèi)需”潛力為主，深圳對(duì)外地需求放開(kāi)，京滬購(gòu)房社保年限縮短至1-2年，剛參加工作的年輕人、新市民成為受益的一大群體。

此輪新政對(duì)年輕人的吸引力如何？他們當(dāng)下買房是否是一個(gè)好時(shí)機(jī)？如何避免成為“接盤俠”？新房、次新房、老破小如何抉擇？帶著這些疑問(wèn)，搜狐財(cái)經(jīng)近期連線了58安居客研究院張波，就年輕人如何買房進(jìn)行了深度分析。

58安居客研究院院長(zhǎng) 張波

購(gòu)房心態(tài)轉(zhuǎn)變

從“跳一跳、夠得著”變?yōu)椤岸滓欢住?/p>

問(wèn)：從京滬的新政趨向看，剛參加工作、社保繳納1-2年的人群是受益的一大群體。從購(gòu)房人群看，對(duì)于他們的吸引效果如何？

張波：從實(shí)際效果來(lái)看，政策對(duì)年輕人的吸引力并不強(qiáng)。

年輕人購(gòu)房?jī)A向于能夠承受得起的房子，與三年或五年之前相比，購(gòu)房者的想法完全不一樣了，尤其是在口罩之前，許多人的想法是“跳一跳，夠得著”，而現(xiàn)在則是“蹲一蹲”。

一些人雖然有能力購(gòu)買400萬(wàn)至500萬(wàn)的房子，但可能擔(dān)憂房貸過(guò)高而不愿承受過(guò)大壓力，甚至有購(gòu)房者希望增高首付比例，如支付房?jī)r(jià)的一半甚至更多。

考慮減輕購(gòu)房壓力的同時(shí)，（年輕人）也在關(guān)注市場(chǎng)的性價(jià)比。

在北京四環(huán)至五環(huán)之間購(gòu)買一套“老破小”，通勤時(shí)間可能僅需半小時(shí)；或者選擇六環(huán)外，居住舒適度更高，通勤時(shí)間與教育配套可能不理想。究竟選擇哪個(gè)更好？這取決于個(gè)人看法，并沒(méi)有絕對(duì)的優(yōu)劣之分。

對(duì)于許多年輕人來(lái)說(shuō)，做決定時(shí)會(huì)有所猶豫，但從實(shí)際結(jié)果來(lái)看，大多數(shù)人更傾向于選擇市區(qū)或市中心區(qū)域的房產(chǎn)，盡管這意味著要犧牲一定的居住品質(zhì)，但居住的便捷性和未來(lái)的確定性更為明顯一點(diǎn)。

考慮到當(dāng)前的房?jī)r(jià)，此前單價(jià)高達(dá)七八萬(wàn)甚至更高的（老舊房子），現(xiàn)在價(jià)格已降至四五萬(wàn)，這使得選擇外郊區(qū)域變得不再那么必要。

所以，這種吸引力本質(zhì)上可以歸結(jié)為兩點(diǎn)：一是性價(jià)比；二是考慮工作和生活的平衡。在這種情況下，大家都會(huì)根據(jù)自身?xiàng)l件尋找最佳的解決方案。

問(wèn)：對(duì)于年輕人而言，當(dāng)下是否是一個(gè)購(gòu)房的好時(shí)機(jī)？

張波：買房這件事不能一概而論。對(duì)于許多人而言，房?jī)r(jià)便宜、房?jī)r(jià)低點(diǎn)就是好時(shí)機(jī)，我認(rèn)為這并不完全正確。房子與股票等投資品不同，不能只將它視為投資品，現(xiàn)在已回歸居住屬性。

每個(gè)人所處的人生階段不同，年輕人在起步階段可能對(duì)居住條件要求不高；但對(duì)于那些事業(yè)有成、家庭穩(wěn)定的中年人來(lái)說(shuō)，考慮到要照顧父母和孩子，選擇一個(gè)合適的居住空間就顯得尤為重要。

我們一生努力工作、賺錢，究竟是為了什么？?jī)H僅是為了將更多的錢存下來(lái)給子女嗎？還是說(shuō)希望能夠享受到更優(yōu)質(zhì)的居住空間和時(shí)間，這是一個(gè)值得許多人深思和權(quán)衡的問(wèn)題。

如果你認(rèn)為，盡管房?jī)r(jià)未來(lái)可能下降5%，但你這幾年的居住品質(zhì)、居住空間的提升是值得的，那么我認(rèn)為你應(yīng)該毫不猶豫進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)房。

也有不少人認(rèn)為，租房也可以租到很好的房子，但真正租房和買房居住的感受和體驗(yàn)是不一樣的。租房時(shí)，房東通常不會(huì)投入大量資金在裝修上，因此在各方面都會(huì)有差異?？紤]清楚這一點(diǎn)后，再考慮（購(gòu)房）時(shí)機(jī)點(diǎn)是不是合適。

豪宅買一套少一套

老房子性價(jià)比越來(lái)越合適

問(wèn)：從您個(gè)人角度看，當(dāng)下是時(shí)機(jī)點(diǎn)嗎？

張波：我認(rèn)為已經(jīng)很明確了，市中心的老房子和一些高端住宅，之所以成交量大，是因?yàn)榇蠹艺J(rèn)可其當(dāng)前的價(jià)值，并且認(rèn)為未來(lái)下跌的可能性較小，這是市場(chǎng)參與者用手投票得出的結(jié)果。

我認(rèn)為，購(gòu)買價(jià)值5000萬(wàn)以上的房產(chǎn)不存在任何問(wèn)題，這樣的房源是買一套少一套。此外，上海市中心的舊區(qū)改造，雖然仍有小規(guī)模的改造，但大面積的改造空間已變得非常有限，北京也一樣、可以拆的地方更少，能選一套是一套。

對(duì)于具備購(gòu)買力和資金實(shí)力的人來(lái)說(shuō)，他們關(guān)注的焦點(diǎn)在于核心區(qū)域的房源，而市場(chǎng)上這樣的房源供應(yīng)有限，不用擔(dān)心未來(lái)找不到買家。我相信，這批人的思路會(huì)更加清晰，不會(huì)受到過(guò)多外界因素的影響，他們一旦認(rèn)定某個(gè)價(jià)位和地段具有價(jià)值，便會(huì)直接入手。

另外，許多老房子的居住體驗(yàn)并不理想，但這些房產(chǎn)的價(jià)格通常非常合理。老舊房屋的升值空間有限，指望未來(lái)漲得很快不太可能，但它的優(yōu)點(diǎn)在于所處的優(yōu)越地段，只要位置好，未來(lái)房?jī)r(jià)也不會(huì)大幅下跌。

隨著舊改工作的不斷推進(jìn)，這個(gè)小區(qū)未來(lái)可能會(huì)有更好的改造，比如加裝電梯、增加停車位等，政府會(huì)重點(diǎn)投入資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的改善，內(nèi)外環(huán)境都將得到優(yōu)化。

針對(duì)這類項(xiàng)目，政府將對(duì)25至30年以上的老舊小區(qū)進(jìn)行資金投入以進(jìn)行改造。我認(rèn)為對(duì)于這類房子而言，價(jià)格的波動(dòng)幅度已經(jīng)相當(dāng)有限，所以對(duì)于這些項(xiàng)目，我覺(jué)得反而可以去考慮。

對(duì)于那些在一線城市打拼的人而言，一個(gè)顯著優(yōu)勢(shì)是其確定性較強(qiáng)，即使當(dāng)下購(gòu)房，未來(lái)整體的抗跌性也相對(duì)較好。

問(wèn)：目前，各地均在陸續(xù)推出“好房子”、“第四代住宅”。從年輕人的角度看，您認(rèn)為該等待心儀的“好房子”？還是選擇二手房？

張波：市場(chǎng)上已推出不少四代宅項(xiàng)目，得房率和整體品質(zhì)都較高，上海和北京四代宅的房源并不算多，但在廣州尤為明顯。

舉例來(lái)說(shuō)，一套100平方米的房子，四代宅可以實(shí)現(xiàn)120至130平方米的使用面積；而三年前購(gòu)買的房子，得房率通常只有70%-80%，兩者面積差額較大。

所以，如果現(xiàn)在買新房，如果是非四代宅需要特別謹(jǐn)慎，一方面可能無(wú)法享受到四代宅帶來(lái)的空間優(yōu)勢(shì)；另一方面，當(dāng)你未來(lái)決定出售時(shí)，相比那些四代宅，你的房產(chǎn)將難以匹敵，其性價(jià)比相對(duì)較低。

但從性價(jià)比來(lái)看，老房子越來(lái)越合適，有些房子出租、租金回報(bào)率一年能達(dá)到4%以上。相比之下，目前市場(chǎng)上其他的投資產(chǎn)品能穩(wěn)定提供如此高回報(bào)的已寥寥無(wú)幾。租金回報(bào)率已成為我們?cè)谂袛嗤顿Y價(jià)值時(shí)的重要參考指標(biāo)，也是國(guó)際上普遍采用的評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值是否合理或具有保值性的標(biāo)準(zhǔn)。

年輕人租房也不錯(cuò)

35歲之前不必考慮買房

問(wèn)：由于二手房?jī)r(jià)格持續(xù)波動(dòng)，不少人擔(dān)心自己成為“接盤俠”，對(duì)此您有何建議？

張波：區(qū)域選擇至關(guān)重要，選擇靠近核心區(qū)域的房產(chǎn)，即使是老房子，價(jià)格波動(dòng)性也會(huì)相對(duì)較小。

如果有些人是機(jī)會(huì)型，就要考慮未來(lái)有更大發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。這些區(qū)域的優(yōu)勢(shì)在于一旦發(fā)展成熟，將能提供豐富的產(chǎn)業(yè)紅利和人口導(dǎo)入的紅利。但這也是一把雙刃劍，如果沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，其價(jià)格下跌的幅度或市場(chǎng)未來(lái)調(diào)整的幅度，可能比老房子更大。

最后，關(guān)鍵在于量力而行。

問(wèn)：當(dāng)下還有一類年輕人，他們雖有意購(gòu)房，卻還在猶豫選擇次新房還是二手房，您有何個(gè)人建議？

張波：我認(rèn)為租房是個(gè)不錯(cuò)的選擇，尤其對(duì)于初次置業(yè)者來(lái)說(shuō)。我之前建議一些人購(gòu)房，是因?yàn)樗麄冇忻鞔_的居住需求和提升居住品質(zhì)的愿望。

但對(duì)于許多年輕人和剛畢業(yè)的大學(xué)生而言，由于工作不穩(wěn)定且未來(lái)發(fā)展方向不明朗，購(gòu)房并非首選。在這種情況下，我認(rèn)為租房是更為明智的選擇。

當(dāng)前，租賃市場(chǎng)相關(guān)的法律法規(guī)已經(jīng)相對(duì)完善，租賃房源供應(yīng)充足，保障性租賃房也越來(lái)越多。此外，一些大型企業(yè)為員工提供租房租賃補(bǔ)貼，政府也會(huì)對(duì)特定企業(yè)給予補(bǔ)貼，這樣租房不僅能節(jié)省開(kāi)支，還可用公積金抵扣，大大減輕了經(jīng)濟(jì)壓力。

對(duì)于這類人群，我個(gè)人建議先租房。許多年輕人尚未決定是否長(zhǎng)期定居在北京、上海、深圳等城市。未來(lái)幾年，他們可能想搬到杭州、長(zhǎng)沙、重慶或成都等地發(fā)展。若現(xiàn)在購(gòu)房，將大大限制他們的靈活性。因此，我認(rèn)為租房更適合那些尚未有明確規(guī)劃的人群。

此前有一種流行說(shuō)法，因?yàn)檎赡改锏膲毫?，結(jié)婚必須買房，但如今這種現(xiàn)象正在減少。目前，結(jié)婚的主力軍是00后，而他們的父母往往是70后，這些父母的思想相對(duì)開(kāi)放，不再堅(jiān)持“買房后才能結(jié)婚”的傳統(tǒng)觀念，并不強(qiáng)求男方必須購(gòu)房。

在這樣的背景下，年輕人對(duì)購(gòu)房的迫切性并不強(qiáng)烈。我認(rèn)為不到30歲的人，都不必考慮購(gòu)房問(wèn)題，甚至可以延至35歲。

不要覺(jué)得租房不正常，這是由于中國(guó)人長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)于房子、土地很有執(zhí)念，再加上房?jī)r(jià)以往的確漲得快，導(dǎo)致我們對(duì)于買房執(zhí)念很深，現(xiàn)在這個(gè)階段已經(jīng)過(guò)去了，所以我覺(jué)得大家應(yīng)該更平和的來(lái)看待這個(gè)事情。

從整體發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，無(wú)論在國(guó)外還是國(guó)外，許多城市的租賃比例已超過(guò)40%，這是一個(gè)常態(tài)。

也不要覺(jué)得現(xiàn)在不買房，過(guò)幾年房?jī)r(jià)漲了又有壓力，其實(shí)不是那么回事，什么階段辦什么事，在不適合買房的階段，那就把錢用在更適合自己的地方，可以投資在自己的學(xué)業(yè)、工作上，也可以投到自己喜歡的事物上，這樣的生活才是更有價(jià)值的。