北京產(chǎn)權(quán)交易所的網(wǎng)站上，最近悄然上線了一批特殊的“商品”。

天恒置業(yè)，這家西城區(qū)國(guó)資委旗下的老牌房企，一口氣掛出了111套房產(chǎn)。

從金融街每平米18萬(wàn)的“老破小”，到房山2萬(wàn)出頭的剛需盤(pán)，應(yīng)有盡有。

與此同時(shí)，紹興濱海新區(qū)控股集團(tuán)在浙江產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌45套房源，山東煙臺(tái)、聊城、淄博等地的國(guó)資公司也在同步出售房產(chǎn)、店鋪和車(chē)位。

這不是普通的業(yè)主賣(mài)房，而是地方國(guó)資平臺(tái)在集體行動(dòng)。

更有趣的是，中廣核工程公司在大連瓦房店市拋售68套住宅，單價(jià)僅3500元/㎡。

這個(gè)價(jià)格，幾乎回到了15年前。

國(guó)資賣(mài)房并非新鮮事，但當(dāng)前的規(guī)模與節(jié)奏卻極不尋常。

天恒集團(tuán)，這家去年還在北京土地市場(chǎng)頻頻舉牌的國(guó)企，如今卻要靠賣(mài)房度日。

2021年天恒營(yíng)收高達(dá)132億元，而今年上半年僅錄得6.7億元，不足三年前的零頭。

這不是普通的資產(chǎn)調(diào)整，而是斷臂求生。

國(guó)企賣(mài)資產(chǎn)向來(lái)講究節(jié)奏，如此集中的拋售，說(shuō)明流動(dòng)性壓力已經(jīng)到了非解決不可的地步。

在這輪拋售潮中，不同能級(jí)城市的資產(chǎn)遭遇了截然不同的命運(yùn)。

北京金融街的房產(chǎn)即使單價(jià)18萬(wàn)，依然有買(mǎi)家詢(xún)價(jià)；

而大連瓦房店的房子哪怕單價(jià)3500元，也少人問(wèn)津。

這種分化揭示了一個(gè)殘酷現(xiàn)實(shí)：

三四線城市的流動(dòng)性正在快速枯竭。

有一個(gè)國(guó)資的朋友跟我透露：

我們現(xiàn)在優(yōu)先處置的是非核心資產(chǎn)，特別是異地資產(chǎn)。這些資產(chǎn)不僅無(wú)法產(chǎn)生收益，每年還要支付不菲的物業(yè)管理費(fèi)。

國(guó)資扎堆賣(mài)房的背后，是地方財(cái)政壓力的直觀體現(xiàn)。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2024年17月，地方政府性基金預(yù)算收入同比下降15.4%，其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入下降18.2%。

土地財(cái)政的退潮，迫使地方國(guó)資平臺(tái)必須尋找新的資金來(lái)源。

“現(xiàn)在賣(mài)房就像2008年的‘家電下鄉(xiāng)’，不過(guò)是國(guó)資版的‘資產(chǎn)下鄉(xiāng)’。

區(qū)別在于，當(dāng)年是開(kāi)拓新市場(chǎng)，現(xiàn)在是回收現(xiàn)金流。

查閱這些拋售房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同點(diǎn)：

短期債務(wù)占比過(guò)高。以天恒集團(tuán)為例，其2024年半年報(bào)顯示，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債超過(guò)150億元，而貨幣資金僅30億元。

這種債務(wù)壓力不僅存在于房企。

中廣核工程公司作為核電建設(shè)企業(yè)，也加入了賣(mài)房大軍，反映出實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)同樣面臨流動(dòng)性挑戰(zhàn)。

與國(guó)資的熱情拋售形成鮮明對(duì)比的，是市場(chǎng)的冷淡回應(yīng)。

北京產(chǎn)權(quán)交易所的信息顯示，天恒集團(tuán)掛牌的111套房產(chǎn)中，超過(guò)八成已經(jīng)掛牌一個(gè)月以上，但實(shí)際成交的不足十套。同樣的故事也在其他城市上演。

現(xiàn)在不是價(jià)格問(wèn)題，而是流動(dòng)性問(wèn)題。

就像拋售股票一樣，當(dāng)所有人都想賣(mài)的時(shí)候，買(mǎi)盤(pán)就消失了。

這種現(xiàn)象在低能級(jí)城市尤為明顯。

大連瓦房店的68套住宅，盡管單價(jià)僅3500元，但當(dāng)?shù)刂薪橥嘎叮?/p>

“這個(gè)片區(qū)二手房交易量每月不足十套，要消化這么多房源，至少需要兩年?！?/em>

市場(chǎng)的沉默背后，是購(gòu)房者預(yù)期的徹底轉(zhuǎn)變。

央行2024年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查顯示，看漲房?jī)r(jià)的居民比例降至15.2%，創(chuàng)2010年以來(lái)新低。

回顧歷史，國(guó)資大規(guī)模處置房產(chǎn)并非首次。

2014-2015年，在央企“壓減”和“處僵治困”的背景下，也曾出現(xiàn)過(guò)國(guó)資拋售房產(chǎn)的小高潮。

但當(dāng)時(shí)的拋售更多是響應(yīng)政策要求，而非市場(chǎng)壓力。

這次完全不同，當(dāng)前是市場(chǎng)需求自然回落與政策引導(dǎo)雙重作用的結(jié)果。

比較兩次拋售潮，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)關(guān)鍵區(qū)別：

2015年國(guó)資拋售的資產(chǎn)多為商業(yè)物業(yè)和寫(xiě)字樓，而此次住宅成為拋售主體。

這一變化反映出，曾經(jīng)被認(rèn)為最安全的住宅資產(chǎn)，也正在失去其保值功能。

與2015年相比，本次國(guó)資拋售的折扣力度明顯更大。

當(dāng)時(shí)普遍是市場(chǎng)價(jià)的九折左右，而現(xiàn)在不少資產(chǎn)以七折甚至五折出售。

國(guó)資集體拋售房產(chǎn)，釋放出三個(gè)關(guān)鍵市場(chǎng)信號(hào)。

第一，資產(chǎn)配置思路發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。

地方國(guó)資正在從“持有資產(chǎn)”向管理現(xiàn)金流轉(zhuǎn)變。

有國(guó)企朋友跟我透露：“現(xiàn)在考核的重點(diǎn)不再是資產(chǎn)規(guī)模，而是凈資產(chǎn)收益率和現(xiàn)金流。”

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)退出機(jī)制開(kāi)始建立。

過(guò)去二十年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏有效的退出機(jī)制。

如今國(guó)資帶頭拋售，實(shí)際上是在建立一種有序退出機(jī)制。

第三，土地財(cái)政轉(zhuǎn)型加速。

國(guó)資拋售房產(chǎn)回收的資金，很可能被用于支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和新動(dòng)能培育。

這或許意味著，地方財(cái)政正在尋找新的出路。

這場(chǎng)國(guó)資拋售潮，其意義遠(yuǎn)超出房地產(chǎn)市場(chǎng)本身。

表面上看是賣(mài)房，實(shí)質(zhì)上是資產(chǎn)負(fù)債表的重構(gòu)。

地方國(guó)資平臺(tái)正在從資產(chǎn)持有者向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者轉(zhuǎn)變。

這一轉(zhuǎn)變?cè)跀?shù)據(jù)上已經(jīng)有所體現(xiàn)。

這場(chǎng)轉(zhuǎn)型關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

當(dāng)土地財(cái)政難以為繼，國(guó)資平臺(tái)必須找到新的盈利模式和服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新方式。

走在濟(jì)南經(jīng)十路上，路旁某省屬?lài)?guó)企的宿舍區(qū)門(mén)口。

中介小王已經(jīng)在擺攤?cè)齻€(gè)月了。

“這30套國(guó)資房源，最便宜的一套降了48萬(wàn)，還是沒(méi)人買(mǎi)。”

他指著身后的房子說(shuō)，“業(yè)主們都不理解，為什么國(guó)企的房子也賣(mài)不動(dòng)了?！?/p>

不遠(yuǎn)處，該國(guó)企的新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園正在緊張施工。

或許，國(guó)資拋售房產(chǎn)回收的資金，

正在以另一種形式支持著地方經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

市場(chǎng)的寒意已滲透到社會(huì)的每個(gè)角落。

當(dāng)?shù)刂骷乙矝](méi)有余糧了成為現(xiàn)實(shí)，

變革的腳步反而可能更快到來(lái)。

歷史的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，往往始于最不經(jīng)意的信號(hào)。