5年后房子是搶手還是過(guò)剩？答案揭曉！內(nèi)行揭秘兩極走向
前陣子家庭聚會(huì)，剛工作的表妹糾結(jié)要不要跟風(fēng)在老家縣城買(mǎi)房，說(shuō)怕以后漲價(jià)；而做房產(chǎn)中介的表哥卻嘆氣，手里好幾套三四線城市的二手房掛了大半年沒(méi)動(dòng)靜，客戶都在問(wèn)“5年后這房子會(huì)不會(huì)砸手里”。其實(shí)不光他們，身邊不少人都在犯嘀咕：一邊是住建部說(shuō)國(guó)內(nèi)已有6億棟房子，夠30億人住；另一邊上海、深圳的高端豪宅卻“越貴越買(mǎi)”，億元豪宅成交量翻倍 。這看似矛盾的景象，恰恰揭示了5年后樓市的真實(shí)走向——根本不是“全過(guò)?！被颉叭珦屖帧钡囊坏肚?，而是涇渭分明的兩極分化。
央行2023年的數(shù)據(jù)顯示，96%的家庭已經(jīng)有了房子，其中41.5%的家庭手握2套以上房產(chǎn)，房子“總量過(guò)?！币咽遣粻?zhēng)的事實(shí)。但再看結(jié)構(gòu)，一線城市庫(kù)存去化周期才10個(gè)月，空置率低至6.8%，而三四線城市卻高達(dá)34.3個(gè)月，縣城更是飆到47.6個(gè)月。加上“十四五”期間600萬(wàn)套保障房的供給計(jì)劃，未來(lái)樓市的分化只會(huì)更明顯。

一、這些房子大概率過(guò)剩：庫(kù)存高企+人口流失的“雙重壓力”
5年后最可能面臨過(guò)剩的，是兩類(lèi)典型房子，核心問(wèn)題出在“人房錯(cuò)配”上。
首當(dāng)其沖的是三四線城市及縣城的非核心地段房源。截至2025年6月，全國(guó)商品房庫(kù)存里70%以上集中在三四線城市，河北某地級(jí)市2024年房子才賣(mài)出去38%，很多縣城的新房都蓋在了工業(yè)園區(qū)、新區(qū)等非中心地段，根本沒(méi)人接盤(pán)。這類(lèi)房子最大的硬傷是人口外流——年輕人都往長(zhǎng)三角、珠三角的核心城市跑，留下的多是老人，購(gòu)房需求持續(xù)萎縮，庫(kù)存消化周期能長(zhǎng)達(dá)四五年，遠(yuǎn)超12個(gè)月的合理區(qū)間。就像蘭州、太原這些城市，不僅庫(kù)存高，房子還老齡化嚴(yán)重，5年后大概率更難出手。
另一類(lèi)是缺乏核心配套的剛需老破小。比如沒(méi)有學(xué)區(qū)、不靠地鐵、物業(yè)差的老舊小區(qū)，尤其是不在城市更新名單里的。2025年住建部要全面完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造，但不是所有老房子都能被覆蓋 。這類(lèi)房子既滿足不了年輕人的居住品質(zhì)需求，又沒(méi)有稀缺資源加持，隨著保障房供應(yīng)量增加（2025年北京光竣工保障房就有5.6萬(wàn)套），剛需群體更愿意選價(jià)格低、品質(zhì)新的保障房，老破小的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)越來(lái)越大。
二、這類(lèi)房子仍會(huì)搶手：核心資源+品質(zhì)升級(jí)的“雙重驅(qū)動(dòng)”
相反，5年后依然能保持搶手的房子，都踩中了“資源稀缺”和“需求升級(jí)”的風(fēng)口，主要集中在兩類(lèi)。
一類(lèi)是一線城市及強(qiáng)二線城市的核心地段房源。上海2024年3000萬(wàn)以上的新房豪宅賣(mài)了2600套，占全國(guó)60%，黃浦區(qū)、靜安區(qū)的核心豪宅剛?cè)胧芯捅粨尮?。這類(lèi)房子的價(jià)值根本不在“房子本身”，而在背后的稀缺資源——好學(xué)校、大醫(yī)院、地鐵樞紐，以及產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的人口流入。就像長(zhǎng)三角、珠三角的核心城市，能持續(xù)吸引年輕人就業(yè)，住房需求穩(wěn)定，加上新增供地有限，5年后大概率還是“供不應(yīng)求”，匯豐銀行甚至預(yù)測(cè)這類(lèi)城市2025年庫(kù)存可能降至14個(gè)月以下，進(jìn)入漲價(jià)區(qū)間。
另一類(lèi)是符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的改善型住宅?，F(xiàn)在買(mǎi)房的人早不是只圖“有地方住”了，尤其是中高收入群體，更愿意為品質(zhì)買(mǎi)單。成都要求新建住宅綠色建材占比不低于10%，廈門(mén)針對(duì)多雨氣候做了防澇設(shè)計(jì)，沈陽(yáng)強(qiáng)化了住宅的節(jié)能保溫性能，這類(lèi)滿足“安全、舒適、綠色、智慧”的房子，2024年在上海、深圳的成交增幅都超過(guò)50% 。隨著“十四五”政策持續(xù)加碼“好房子”建設(shè)，5年后這類(lèi)房源會(huì)更受追捧，畢竟改善需求只會(huì)越來(lái)越旺盛。
三、兩極分化的底層邏輯：政策引導(dǎo)+需求迭代的“雙重作用”
很多人好奇，為什么樓市會(huì)走到“一半過(guò)剩一半搶手”的局面？根本原因在于政策和需求的雙重轉(zhuǎn)向。
從政策端看，現(xiàn)在早不是“大水漫灌”的時(shí)代了，而是精準(zhǔn)調(diào)控。一方面，國(guó)家砸了超1.6萬(wàn)億元支持保障房、城中村改造等“三大工程”，2025年還要新增配售型保障房，分流了普通商品房的剛需，讓三四線的普通房子更難賣(mài)；另一方面，對(duì)核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、“好房子”建設(shè)給予政策傾斜，比如上海給豪宅項(xiàng)目?jī)?yōu)化容積率、提升得房率，相當(dāng)于給優(yōu)質(zhì)房源“開(kāi)綠燈”。同時(shí)，多地明確“去化周期超預(yù)警線就暫停供地”，從源頭控制了庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn) 。
從需求端看，購(gòu)房邏輯已經(jīng)徹底變了。過(guò)去“閉眼買(mǎi)房能賺錢(qián)”的時(shí)代結(jié)束了，現(xiàn)在年輕人不再把買(mǎi)房當(dāng)必選項(xiàng)，35歲以上租房者占比已升至35%，大家更看重“住得舒服”和“保值能力”。有錢(qián)的愿意為核心資源和品質(zhì)買(mǎi)單，沒(méi)錢(qián)的優(yōu)先選保障房，只有那些“高不成低不就”的房子，成了沒(méi)人要的“中間地帶”。加上人口持續(xù)向核心城市聚集，進(jìn)一步放大了這種供需差異。
說(shuō)到底，5年后樓市的答案已經(jīng)很清晰：不是“全過(guò)剩”，也不是“全搶手”，而是“好房子更搶手，差房子更過(guò)?！?。對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，與其糾結(jié)“要不要買(mǎi)房”，不如先看清方向——要是在核心城市選核心地段的品質(zhì)房，大概率不用愁流動(dòng)性；但要是在人口外流的小城買(mǎi)非核心房源，就得做好長(zhǎng)期持有的準(zhǔn)備。畢竟房子終究是用來(lái)住的，跟著人口走、跟著品質(zhì)走，才不會(huì)在分化浪潮中踩坑。