文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

前不久，廣州黃埔的海絲城二期項(xiàng)目——中建嶺南序開盤了。

首開5#和6#。項(xiàng)目沒怎么宣傳。

甚至，很多人都不知道它開盤了。

不過憑借著高使用率亮點(diǎn)，似乎賣得還可以。

目前，已經(jīng)有七十多套成交的住宅在網(wǎng)簽里面體現(xiàn)了。

這個(gè)項(xiàng)目，最近還發(fā)生了一件有趣的事。

一開始，網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了大量關(guān)于項(xiàng)目使用率能達(dá)到150%的宣傳。

這個(gè)數(shù)字一出來，瞬間吸引了市場(chǎng)的關(guān)注。

在廣州市場(chǎng)，像之前的招商林嶼境、中交黃埔未來城。

宣傳最高的使用率也只有130%-140%。

中建嶺南序的150%，比這二者還要高。

簡(jiǎn)直可以用“變態(tài)”來形容。

也許是被市場(chǎng)過多地放大了，搞得開發(fā)商不得不下場(chǎng)“辟謠”。

官方聲明：

“中建·嶺南序戶型實(shí)用率超150%"的相關(guān)言論，此類信息并未經(jīng)我司確認(rèn)或授權(quán)。

這就很奇怪了，這么精準(zhǔn)的數(shù)字。

要不是項(xiàng)目?jī)?nèi)部傳出的，是怎么傳來的？

不過吧，既然官方都聲明了，而市場(chǎng)又那么高關(guān)注度。

至少有一點(diǎn)可以明確，中建嶺南序的使用率確實(shí)不低。

項(xiàng)目其實(shí)還有一項(xiàng)比較受關(guān)注的點(diǎn)。

就是采用“零飄窗”設(shè)計(jì)。這點(diǎn)據(jù)稱倒是不假。

中建嶺南序是中建海絲城第二個(gè)銷售的項(xiàng)目。

后者來自于黃埔巨無霸雙沙舊改，由中建八局與知識(shí)城集團(tuán)聯(lián)合打造。

總投資約289億元，總建筑面積約330萬m2。

業(yè)態(tài)涵蓋高端住宅開發(fā)、旗艦商業(yè)運(yùn)營(yíng)、數(shù)智產(chǎn)業(yè)招商和歷史文脈傳承等多個(gè)領(lǐng)域。

中建嶺南序作為二期，占地面積約3.6萬㎡，建筑面積約15.5萬㎡，容積率4.3，總戶數(shù)約1435戶。

其開發(fā)主體為廣州市弘鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

由廣州市黃埔區(qū)紅山街雙沙股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社、中建八局（廣州）城市更新投資有限公司、知識(shí)城（廣州）投資集團(tuán)有限公司分別持股51%、34.3%、14.7%。

中建八局城市更新投資的執(zhí)行董事為何朱意，經(jīng)理為夏洪林。

何朱意同時(shí)也是中建八局華南投資發(fā)展有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)。

幾天前，在廣州“好房子”高質(zhì)量發(fā)展論壇暨中建華南好房子發(fā)布會(huì)上，何朱意就出席，并代表發(fā)言：

中建海絲城項(xiàng)目，將全面落地應(yīng)用中建“好房子”營(yíng)造體系，深度融合嶺南地域特色與綠色低碳要求，為大灣區(qū)打造了一所有情感、有溫度、有智慧的未來居所。

作為二期，嶺南序規(guī)劃9棟住宅，首開5棟、6棟，首開產(chǎn)品面積108-141㎡。

具體在價(jià)格上：

108-111㎡戶型：?jiǎn)蝺r(jià)3.7萬-4.3萬元/㎡。

118-121㎡戶型：?jiǎn)蝺r(jià)3.9萬-4.5萬元/㎡。

141㎡戶型：?jiǎn)蝺r(jià)3.8萬-4.6萬元/㎡。

這樣的價(jià)格比一期高了不少。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，中建海絲城一期閱山最新報(bào)價(jià)在3.2-3.7萬/㎡。

對(duì)比之下確實(shí)還拉開挺大差距。

不過，雖然二期嶺南序價(jià)格高，使用率也確實(shí)不錯(cuò)。

但位置上，不見得比一期好。

距離地鐵較遠(yuǎn)，周邊城市界面也更荒；

而且?guī)X南序南面黃埔東路，東面是黃埔大橋。

相比之下，也存在粉塵和噪音的影響。

因此，二期嶺南序的定價(jià)策略，其實(shí)也有襯托和推動(dòng)一期去化的嫌疑。

畢竟，一期的閱山組團(tuán)，去化并不算十分理想。

進(jìn)深君查了下，一期閱山在去年8月開盤。

至今一年有余，網(wǎng)簽去化在48%左右，不足五成。

不過有一說一，前后兩期的產(chǎn)品定位是有所差距的。

一期側(cè)重剛需剛改，產(chǎn)品主要為中小面積段；

二期則偏向剛改改善，產(chǎn)品以中大面積為主。

但怎么說，如果結(jié)合周邊項(xiàng)目，這個(gè)價(jià)格其實(shí)還是略高了。

另外，在產(chǎn)品上也多說幾句。

雖然使用率不低，房間數(shù)不少。

但整體來看，二期戶型不是很方正，絕大部分戶型有內(nèi)凹?jí)υO(shè)計(jì)。

一定程度可能會(huì)影響空間舒展度。

甚至像110㎡及以上的戶型，有一個(gè)房間正對(duì)著入戶玄關(guān)。

而且，部分功能布局和動(dòng)線，走起來有些凌亂。

只能說，這種高使用率的創(chuàng)新戶型，需要給市場(chǎng)適應(yīng)的時(shí)間。