“地段論”是很多買房人默認的共識：地段越核心，房子的流通性越強。放到上海新房市場，外環(huán)內(nèi)外的熱度差異，從側(cè)面印證這一觀點。換個視角看，外環(huán)外市場其實也是檢驗樓市政策實際效應的關(guān)鍵指標。

8月25日樓市 “滬六條” 出臺后，有一些聲音出現(xiàn)，唱衰外環(huán)外市場，認為這些區(qū)域很難承接政策紅利。

真實數(shù)據(jù)給出了不一樣的答案：根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測，今年9月，上海外環(huán)外的新房樓盤日均成交比8月多了40%。二手房的表現(xiàn)不俗，單月賣出1.8萬套，交易量占到全市的57%。

在這樣活躍的交易之下，如何理性看待滯銷樓盤，也成了新的話題。

“崛起”的外環(huán)外市場

“滬六條”出臺之后，響應速度最快的其實是開發(fā)商。

8月25日新政發(fā)布當天，多個樓盤迅速響應，打出“24小時不打烊”的營銷海報，個別項目銷售人員還向潛在客戶釋放出“限時優(yōu)惠回收”信號。9月17日當天尤其熱鬧，南山璞縵、保利海上印、翡云悅府等9個樓盤宣布認購，吳淞道1號等4個項目宣布開盤。由此可見，開發(fā)商紛紛入局，搶灘“金九”的意圖明顯。

8月25日新政發(fā)布當天，多個樓盤迅速響應進行營銷

8月25日新政發(fā)布當天，多個樓盤迅速響應進行營銷

新政疊加開發(fā)商的策略和速度，確實激發(fā)了市場熱情。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，9月份共有43個項目入市，認購比0.75，高于今年以來的0.71。

9月26日，位于寶山楊行的金茂棠前項目130套房源“日光”，“紅透”北上海?！斑@是項目第四次開盤，新政發(fā)布的第二天剛好是第三批次房源開盤，但發(fā)布當天，有100多組客戶過來咨詢情況，有些客戶還是來自距離比較遠的張江、楊浦?！表椖繝I銷負責人王麗萍告訴記者，看到這樣旺盛的市場需求，公司才決定順勢推進加推申請、加快取證節(jié)奏。

金茂棠前熱銷

金茂棠前熱銷

二手房方面，外環(huán)外市場同樣表現(xiàn)不俗。浦東川沙鎮(zhèn)板塊緊靠外環(huán)，上海鏈家該板塊經(jīng)紀人倪彥鵬說，新政前一個月最多成交15套，新政后網(wǎng)簽量已經(jīng)沖到約60套，創(chuàng)下板塊新高；帶看量也明顯增加，現(xiàn)在周末的帶看量差不多相當于過去一整周的總和。

“可以明顯感受到，新政之后，二手房在外環(huán)外的成交在全市的占比，無論是同比還是環(huán)比，都上升明顯，接近20%。”太平洋房屋品牌總監(jiān)金宇說。成交主要集中在500萬元以下，置換鏈條有被加速推動的跡象，換句話說，有更多業(yè)主希望借助新政完成置換。

那么誰買房最積極？上海市房地產(chǎn)交易中心有關(guān)負責人說，從全市來看，改善需求開始釋放。外環(huán)外一、二手住房成交中，“滬六條”擴容支持的非滬籍新市民、多子女家庭、成年單身人士、改善型住房需求群體增購住房約占14%左右，高于全市平均水平。

“我們在實際操作中發(fā)現(xiàn)，外環(huán)外限購取消、公積金可提取支付首付是最大利好。”王麗萍說，項目認購中有很多原來沒有購房資格客戶的因為新政有購房資格了，很多客戶都反饋，提取公積金緩解了首付壓力，購房也相對輕松了很多。

新政的另一重要影響，是推動了觀望購房者的決策?！坝行┛蛻粑覀兘小偌铱汀褪且粋€門店里大部分經(jīng)紀人都有他的微信，然后帶看過很多房源。新政落地后，這部分客戶的決策速度快了不少，有的直接簽了購房合同?！蹦邚i說。

靠政策更靠產(chǎn)品力

不可否認，從2024年開始，即便多輪新政陸續(xù)落地，上海樓市的“冷熱分化”仍然存在。

實地走訪市場就能發(fā)現(xiàn)，一邊是新房項目“開盤即罄”，另一邊不少售樓處卻門可羅雀，甚至出現(xiàn)因認購不足取消搖號的情況。但這絕非政策傳導失效那么簡單，更多時候，是樓盤自身的短板讓其難以承接政策紅利。

比如，位于嘉定菊園的日月光伯爵天地匯景華庭，今年以來銷售情況不佳。截至2025年10月，四期房源網(wǎng)簽去化率約52%，剩余可售房源仍有 112套。業(yè)內(nèi)人士分析，其銷售戶型難以滿足當下市場需求，89平方米的戶型為兩房兩衛(wèi)，118平方的戶型為三房兩衛(wèi)。

需要說明的是，并非位于外環(huán)外就一定會滯銷。從上海近期樓市表現(xiàn)來看，部分外環(huán)外項目反而憑借亮眼表現(xiàn)打破了區(qū)位偏見。最近，位于外環(huán)外閔行旗忠板塊的閔房尚園項目正在認購，認購首日認購率已破100%，主打疊加、聯(lián)排、合院低密產(chǎn)品。

近期，上海內(nèi)環(huán)也出現(xiàn)了銷售不及預期的新房項目。9月24日，位于楊浦內(nèi)環(huán)東外灘板塊一個名為尚發(fā)馨苑的項目開盤，雖然備案均價低于周邊平均水平，且都是現(xiàn)房，但也沒有打動消費者，40多套房源僅吸引11組客戶搖號。

市場分析認為，其原因在于周邊界面陳舊，且此次推出房源為一棟樓，缺乏完整社區(qū)規(guī)劃。而且東外灘是楊浦崛起的熱門板塊，保利、招商、瑞安等品牌開發(fā)商匯聚在此。從外觀上看，尚發(fā)馨苑的設(shè)計理念偏落后，品質(zhì)并不突出，很難在激烈競爭中脫穎而出。

尚發(fā)馨苑的設(shè)計圖

尚發(fā)馨苑的實景圖

由此可見，地段確實是買房時的重要考量，但并非絕對標準。一個樓盤的銷售情況，更多是“綜合實力”的體現(xiàn)：住宅產(chǎn)品是否貼合當下剛需或改善群體的需求，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套是否成熟，還有開發(fā)商品牌的信譽度與交付能力，這些因素都會和地段一起影響購房者的選擇。

實力雄厚的開發(fā)商往往能通過綜合住區(qū)的打造，在不同板塊挖掘居住價值。即便跳出傳統(tǒng)核心區(qū)，也能打造出市場認可的品質(zhì)住宅。像瑞安在青浦打造的蟠龍?zhí)斓?，將商業(yè)、生態(tài)與住宅融合；中海在普陀真如布局的環(huán)宇城MAX與中海臻如府，是以大型商業(yè)配套+高品質(zhì)住宅的組合，帶動了板塊能級提升。

這些案例都說明：好的產(chǎn)品與運營，能有效彌補區(qū)位認知差，成為樓盤熱銷的關(guān)鍵推手。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進說，在市場逐漸轉(zhuǎn)為買方市場，且購房者日趨理性的前提下，政策帶來的短期熱度、低價引發(fā)的臨時關(guān)注，都難以成為市場持續(xù)向好的支撐。想要在競爭中站穩(wěn)腳跟，必須跳出“依賴外部利好”的思路，轉(zhuǎn)而深耕產(chǎn)品本身。

原標題：《上海外環(huán)外9月多賣了40%的新房，這些人群買房最積極》

欄目主編：陳璽撼

來源：作者：解放日報 戚穎璞