導(dǎo)語(yǔ)

未來(lái)，優(yōu)秀的會(huì)所設(shè)計(jì)將更加注重與社區(qū)業(yè)主的適配性，不止提供豐富的場(chǎng)景，更將通過(guò)持續(xù)的功能創(chuàng)新與場(chǎng)景深化，以有溫度的內(nèi)容運(yùn)營(yíng)真正觸動(dòng)業(yè)主。

◎ 文 / 產(chǎn)品力研究中心

近年來(lái)，隨著品質(zhì)生活需求的不斷提升，住宅會(huì)所正經(jīng)歷著一場(chǎng)深刻的變革。通過(guò)對(duì)2025年上半年克而瑞十大作品入圍項(xiàng)目的分析，我們發(fā)現(xiàn)會(huì)所已經(jīng)不再是豪宅的專(zhuān)利，而是逐漸成為輕奢乃至品質(zhì)項(xiàng)目提升社區(qū)價(jià)值的重要配置，從中也可以看出會(huì)所在普及程度、空間形式、功能配置等方面的演變與創(chuàng)新。

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會(huì)所在住宅產(chǎn)品中的現(xiàn)狀

1、會(huì)所形態(tài)變遷，下沉式、架空層成主流

過(guò)去，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品的會(huì)所大多是地上獨(dú)棟建筑，不僅需要占用獨(dú)立的建筑指標(biāo)，還需要足夠的空間來(lái)規(guī)劃和建設(shè)，故而往往只是頂級(jí)豪宅身份與圈層的象征。

近幾年，隨著產(chǎn)品理念的迭代和客戶(hù)需求的升級(jí)，會(huì)所形態(tài)也在轉(zhuǎn)型。如今，節(jié)省土地資源的下沉式會(huì)所和架空層泛會(huì)所，逐漸成為主流的住宅會(huì)所形態(tài)。

獨(dú)立會(huì)所的設(shè)計(jì)以下沉式為主，通常采用圍合式布局搭配下沉庭院，既能利用高差設(shè)計(jì)獨(dú)特的立體景觀，也能營(yíng)造出寧?kù)o、私密的氛圍。比如，涼山旭輝·閱山海打造約2000㎡下沉式度假會(huì)所，以沉浸式海島風(fēng)情為主題，通過(guò)下沉庭院與會(huì)所室內(nèi)邊界的模糊，實(shí)現(xiàn)自然與生活的無(wú)縫銜接。

部分住宅產(chǎn)品同時(shí)規(guī)劃了下沉式獨(dú)立會(huì)所與架空層泛會(huì)所，二者往往彼此獨(dú)立。成都招商錦城序則進(jìn)一步打破空間界限，將下沉式會(huì)所與架空層泛會(huì)所貫通，構(gòu)建出多層次、立體化的垂直雙會(huì)所體系，兼顧私屬與共享的雙重體驗(yàn)。

整體看，會(huì)所設(shè)計(jì)正不斷突破傳統(tǒng)空間的限制，向更集成、更復(fù)合、更貼近日常場(chǎng)景的方向演進(jìn)。

2、會(huì)所逐漸向改善、剛需項(xiàng)目下沉

會(huì)所配置正呈現(xiàn)出明顯的“下沉”趨勢(shì)，逐漸從高端項(xiàng)目延伸至改善乃至剛需項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，高端項(xiàng)目中獨(dú)立會(huì)所配置率高達(dá)85%；在輕奢產(chǎn)品中，帶獨(dú)立會(huì)所的項(xiàng)目數(shù)量占比仍達(dá)65%；即便在定位最偏剛需的品質(zhì)項(xiàng)目中，獨(dú)立會(huì)所的覆蓋率也接近半數(shù)。

即使未規(guī)劃獨(dú)立會(huì)所的住宅產(chǎn)品，也普遍通過(guò)架空層泛會(huì)所來(lái)實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的功能。數(shù)據(jù)顯示，在高端、輕奢與品質(zhì)三類(lèi)項(xiàng)目中，配備架空層泛會(huì)所的項(xiàng)目占比分別為55%、100%和79%。輕奢與品質(zhì)項(xiàng)目的泛會(huì)所配置率反超高端項(xiàng)目，這一現(xiàn)象反映出，兩類(lèi)項(xiàng)目或因未設(shè)獨(dú)立會(huì)所，或因獨(dú)立會(huì)所面積有限，需借助架空層空間以補(bǔ)足功能。而高端項(xiàng)目的獨(dú)立會(huì)所通常功能完備，對(duì)泛會(huì)所的依賴(lài)程度相對(duì)較低。

整體看，會(huì)所正逐漸從高端專(zhuān)屬走向更廣泛的項(xiàng)目類(lèi)型，成為提升居住體驗(yàn)的重要標(biāo)配。

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獨(dú)立會(huì)所的核心功能

1、整體特征：運(yùn)動(dòng)健身和社交娛樂(lè)是最核心的兩大功能

會(huì)所的功能配置可歸納為五大類(lèi)別：運(yùn)動(dòng)健身、社交娛樂(lè)、文化藝術(shù)、親子成長(zhǎng)與健康管理。

從配置率來(lái)看，運(yùn)動(dòng)健身類(lèi)和社交娛樂(lè)類(lèi)是獨(dú)立會(huì)所最核心的兩大功能。據(jù)統(tǒng)計(jì)，運(yùn)動(dòng)健身類(lèi)功能在高端項(xiàng)目中的覆蓋率達(dá)94%，而在輕奢與品質(zhì)項(xiàng)目中更是高達(dá)100%。社交娛樂(lè)空間同樣普及，高端和輕奢項(xiàng)目全部配備相應(yīng)的功能空間，品質(zhì)項(xiàng)目也有78%設(shè)有此類(lèi)功能區(qū)。可以說(shuō)，健康生活與社交互動(dòng)都是業(yè)主不可或缺的基本需求。

在滿(mǎn)足基本生活需要之外，業(yè)主愈發(fā)重視文化精神層面的追求。在這一背景下，越來(lái)越多的房企嘗試各種文化場(chǎng)景的營(yíng)造，為社區(qū)注入人文氛圍與審美價(jià)值。據(jù)統(tǒng)計(jì)，無(wú)論在高端、輕奢、亦或品質(zhì)項(xiàng)目中，文化藝術(shù)類(lèi)空間的配置比例均維持在三成左右，初步體現(xiàn)出房企對(duì)精神生活場(chǎng)景的重視。

親子成長(zhǎng)類(lèi)功能在不同檔次項(xiàng)目中的配置比例差異較大。品質(zhì)項(xiàng)目在親子成長(zhǎng)類(lèi)功能的配置方面更為積極，該功能的配置比例達(dá)44%，遠(yuǎn)高于高端和輕奢項(xiàng)目的12%和8%。可以看出，品質(zhì)項(xiàng)目更注重實(shí)用性及家庭成員之間的互動(dòng)體驗(yàn)，而高端和輕奢項(xiàng)目則更注重營(yíng)造儀式感與圈層化的空間氛圍。

此外，健康管理類(lèi)功能高度集中于高端項(xiàng)目，配置率達(dá)到29%，輕奢項(xiàng)目中僅有1個(gè)獨(dú)立會(huì)所中設(shè)置了SPA區(qū)，而品質(zhì)類(lèi)項(xiàng)目則基本尚未布局此類(lèi)功能。房企通過(guò)引入中醫(yī)理療、SPA療愈等服務(wù)，不僅塑造出更具身份屬性和專(zhuān)業(yè)品質(zhì)的服務(wù)場(chǎng)景，也增強(qiáng)了高端產(chǎn)品的差異化競(jìng)爭(zhēng)力和附加價(jià)值。

2、運(yùn)動(dòng)健身類(lèi)功能的專(zhuān)業(yè)化程度提升

（略）

3、社交娛樂(lè)類(lèi)功能以私宴廳為主，更趨個(gè)性化

私宴廳在會(huì)所中的配置率居首

在各類(lèi)社交功能空間中，共享空間的配置率居于首位，尤其在高端和輕奢產(chǎn)品中表現(xiàn)突出，配置率均達(dá)到九成左右。這類(lèi)空間大多數(shù)以私宴廳的形式呈現(xiàn)。

盡管私宴廳在日常場(chǎng)景中的使用頻率可能不高，但房企普遍將其規(guī)劃為會(huì)所主要功能空間，主要是基于以下幾方面的考量：

首先，私宴廳通常被設(shè)計(jì)為一個(gè)空間開(kāi)闊且私密性強(qiáng)的社交空間，設(shè)施完備、裝飾豪華，其本身即是項(xiàng)目品質(zhì)與調(diào)性的直觀體現(xiàn)，能夠有效提升整體形象。

比如輕奢項(xiàng)目佛山保利錦鯉堂悅以嶺南建筑園林為特色，下沉式會(huì)所中的私宴廳，延續(xù)了嶺南獨(dú)特的裝飾風(fēng)格，業(yè)主在用餐與社交的時(shí)候，也能于細(xì)節(jié)之處領(lǐng)略到當(dāng)?shù)氐奈幕攘Α?/p>

其次，私宴廳能夠滿(mǎn)足業(yè)主在重大商務(wù)接待或家庭慶典等特殊時(shí)刻的需求，提供稀缺的場(chǎng)景體驗(yàn)，有助于提升業(yè)主的滿(mǎn)意度。

第三，私宴廳還有助于塑造高端的社區(qū)文化與圈層氛圍，通過(guò)組織定制化活動(dòng)促進(jìn)鄰里之間的圈層社交，增強(qiáng)業(yè)主的歸屬感。

共享空間在品質(zhì)項(xiàng)目中的配置率為56%，明顯低于高端和輕奢項(xiàng)目。這一差異說(shuō)明，品質(zhì)項(xiàng)目更傾向于規(guī)劃高頻使用的功能空間，以契合其客群對(duì)實(shí)用性與性?xún)r(jià)比的要求。

主題社交空間呈現(xiàn)差異化場(chǎng)景

住宅會(huì)所普遍重視主題化社交場(chǎng)景。在高端和輕奢產(chǎn)品的會(huì)所中，主題社交空間的配置率僅次于共享空間，分別是65%和85%。品質(zhì)項(xiàng)目中，主題社交空間占比67%，甚至超過(guò)其共享空間的配置率。

輕奢和品質(zhì)項(xiàng)目更傾向于設(shè)置茶吧或咖啡吧，旨在營(yíng)造輕松、溫馨且開(kāi)放的社交氛圍。這類(lèi)空間受眾廣泛，是業(yè)主們?nèi)粘｀徖锝涣骱托蓍e會(huì)客的高頻場(chǎng)景。

長(zhǎng)沙招商攬閱打造的晨昏線bar，以“日咖夜酒”的運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)同一空間不同時(shí)段的場(chǎng)景切換，為業(yè)主提供多元化休閑體驗(yàn)。

高端產(chǎn)品則引入雪茄吧、紅酒廊等特定主題場(chǎng)景。這類(lèi)空間不僅成本較高，還需要專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，但其所能塑造的品味格調(diào)，能夠契合高端客群對(duì)身份認(rèn)同與生活方式的高度追求。

杭州杭序府的會(huì)所中，同時(shí)設(shè)置了雪茄吧與行政酒廊，通過(guò)多元化的高端社交場(chǎng)景，強(qiáng)化社區(qū)的圈層屬性，為業(yè)主營(yíng)造出頗具儀式感的社交場(chǎng)景。

品質(zhì)產(chǎn)品游戲空間配置率高

游戲空間在品質(zhì)項(xiàng)目中的配置率高達(dá)67%，遠(yuǎn)超高端和輕奢項(xiàng)目約40%的水平，且以棋牌室為主。

這一差異源于供需兩方面的考量。一方面，棋牌室建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本較低，能夠以較高性?xún)r(jià)比有效提升社區(qū)社交娛樂(lè)功能。另一方面，剛需剛改客群更看重休閑娛樂(lè)的日常性與實(shí)用性，棋牌、臺(tái)球等活動(dòng)因其較強(qiáng)的社交屬性和廣泛的受眾，恰好貼合他們的需求。

杭州沄璟文華軒便在會(huì)所中設(shè)置臺(tái)球、棋牌及德州撲克等主題的預(yù)約制房間，有效豐富了會(huì)所的功能層次與社交體驗(yàn)。

會(huì)所配置趨向稀缺體驗(yàn)

近期，會(huì)所的社交娛樂(lè)功能更加多樣化，標(biāo)桿產(chǎn)品已開(kāi)始嘗試打破常規(guī)，引入主題鮮明、體驗(yàn)獨(dú)特的社交空間。

成都招商錦城序規(guī)劃了主題轟趴館，針對(duì)年輕客群熱衷的聚會(huì)文化，提供一站式派對(duì)解決方案，滿(mǎn)足了多年齡段業(yè)主舉辦生日派對(duì)、節(jié)日慶典或主題聚會(huì)的需求。

廣州琶洲·樾｜華樾的會(huì)所共3層，不僅配有半室外的天臺(tái)，更引入鐵板燒島臺(tái)、室內(nèi)景觀花房等多元場(chǎng)景，在拓展社交娛樂(lè)想象空間的同時(shí)，強(qiáng)化了會(huì)所的情感體驗(yàn)與美學(xué)價(jià)值。

4、文化藝術(shù)類(lèi)空間是會(huì)所價(jià)值提升的新引擎

（略）

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架空層泛會(huì)所的核心功能

1、整體特征：剛需產(chǎn)品更全面，高端、改善更多元

（略）

2、親子成長(zhǎng)類(lèi)功能區(qū)演進(jìn)成綜合型成長(zhǎng)支持中心

在過(guò)去，泛會(huì)所中的親子成長(zhǎng)類(lèi)功能空間往往以滑梯、球池等基礎(chǔ)游樂(lè)設(shè)施為主，如今，這類(lèi)空間正日趨復(fù)合與多元。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，游樂(lè)區(qū)與學(xué)習(xí)區(qū)在泛會(huì)所中的配置率呈現(xiàn)并駕齊驅(qū)的態(tài)勢(shì)，清晰體現(xiàn)出該類(lèi)功能已從以往側(cè)重單純游樂(lè)，全面轉(zhuǎn)向游樂(lè)與學(xué)習(xí)并重的發(fā)展趨勢(shì)。這一轉(zhuǎn)變的背后，是房企對(duì)家庭客群需求的深刻洞察，他們不僅關(guān)注兒童的娛樂(lè)體驗(yàn)，也重視其綜合素質(zhì)的全面發(fā)展，故而房企以此為導(dǎo)向進(jìn)行泛會(huì)所功能的創(chuàng)新與升級(jí)。

游樂(lè)區(qū)的分齡設(shè)計(jì)與特色場(chǎng)景

親子成長(zhǎng)類(lèi)空間通過(guò)分齡化設(shè)計(jì)，來(lái)精準(zhǔn)匹配不同年齡段兒童的發(fā)展特征與行為需求。比如華發(fā)珠海灣將兒童游樂(lè)區(qū)細(xì)分為0-3歲嬰幼兒區(qū)、3-6歲學(xué)齡前區(qū)及6-12歲學(xué)齡區(qū)，每個(gè)區(qū)域都配備了適合該年齡段兒童的游樂(lè)設(shè)施。此外，項(xiàng)目還設(shè)置了兒童探索區(qū)與閱讀區(qū)，共同構(gòu)建出系統(tǒng)化、全齡段的成長(zhǎng)支持系統(tǒng)。

北京招商序則是通過(guò)地下會(huì)所與地上架空層泛會(huì)所的豎向聯(lián)通，共同構(gòu)建起復(fù)合型兒童成長(zhǎng)場(chǎng)景。在這里，兒童游樂(lè)動(dòng)線貫穿上下空間，除了常規(guī)的小童與大童娛樂(lè)區(qū)，還設(shè)置了兒童轟趴區(qū)、兒童體能活動(dòng)區(qū)與單人訓(xùn)練區(qū)等特色場(chǎng)景。

親子成長(zhǎng)空間還融入教育支持元素。兒童體能區(qū)針對(duì)北京升學(xué)體育測(cè)試項(xiàng)目進(jìn)行專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)，既滿(mǎn)足了日常鍛煉需求，又為升學(xué)考試提前做好準(zhǔn)備，真正實(shí)現(xiàn)了寓教于樂(lè)的成長(zhǎng)體驗(yàn)。

沉浸式的學(xué)習(xí)場(chǎng)景

教育賦能是泛會(huì)所親子功能空間新核心，越來(lái)越多的住宅產(chǎn)品將學(xué)堂、繪本館、興趣教室等學(xué)習(xí)型場(chǎng)景納入泛會(huì)所體系，間不僅具備基礎(chǔ)的學(xué)習(xí)功能，更能通過(guò)環(huán)境設(shè)計(jì)與內(nèi)容運(yùn)營(yíng)，營(yíng)造出沉浸式的學(xué)習(xí)氛圍。

杭州沄璟文華軒的休閑書(shū)房集合了學(xué)習(xí)盒子、書(shū)房、畫(huà)室及多功能室等多樣空間，為不同需求的學(xué)習(xí)者提供了豐富的選擇。臨窗學(xué)習(xí)桌、閱讀卡座等情景化元素，在確保使用舒適度的同時(shí)，更營(yíng)造出沉浸式的學(xué)習(xí)氛圍。

南寧江南潤(rùn)府則在泛會(huì)所中系統(tǒng)性植入以教育成長(zhǎng)為核心的功能集群，包括社區(qū)圖書(shū)館、兒童工坊、四點(diǎn)半學(xué)堂等學(xué)習(xí)場(chǎng)景。沉浸式自習(xí)室是一個(gè)區(qū)別于家庭和學(xué)校的自習(xí)的“第三學(xué)習(xí)空間”，通過(guò)高度專(zhuān)注學(xué)習(xí)氛圍的營(yíng)造，幫助孩子快速進(jìn)入學(xué)習(xí)狀態(tài)，提升學(xué)習(xí)效率。林下學(xué)堂則通過(guò)自然材料的融入，讓大自然成為兒童課堂里的櫥窗，激發(fā)孩子的探索欲，為社區(qū)注入更多活力。

這些創(chuàng)新共同推動(dòng)泛會(huì)所親子成長(zhǎng)空間向著綜合型成長(zhǎng)支持中心的方向持續(xù)邁進(jìn)。

3、多媒體與特定人群的社交場(chǎng)景是社交娛樂(lè)的創(chuàng)新方向

（略）

4、文化藝術(shù)類(lèi)空間更趨專(zhuān)業(yè)化與互動(dòng)化

（略）

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未來(lái)展望

會(huì)所與泛會(huì)所已不再是住宅項(xiàng)目的簡(jiǎn)單配套，而是深刻體現(xiàn)出房企對(duì)“好房子”與理想生活方式的深度思考。從之前的分析中可見(jiàn)，會(huì)所功能正呈現(xiàn)出明顯的生活化與場(chǎng)景化趨勢(shì)，從提供物理活動(dòng)場(chǎng)所，轉(zhuǎn)向?qū)?nèi)容與體驗(yàn)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

“下沉式會(huì)所+架空層泛會(huì)所”逐漸形成功能互補(bǔ)、體驗(yàn)聯(lián)動(dòng)的協(xié)同體系，不僅能實(shí)現(xiàn)社區(qū)資源的高效整合，更推動(dòng)公區(qū)實(shí)現(xiàn)從功能載體到情感容器的價(jià)值升華。

未來(lái)，優(yōu)秀的會(huì)所設(shè)計(jì)將更加注重與社區(qū)業(yè)主的適配性，不止提供豐富的場(chǎng)景，更將通過(guò)持續(xù)的功能創(chuàng)新與場(chǎng)景深化，以有溫度的內(nèi)容運(yùn)營(yíng)真正觸動(dòng)業(yè)主。在會(huì)所功能持續(xù)優(yōu)化的基礎(chǔ)上，高端產(chǎn)品仍能通過(guò)稀缺資源與專(zhuān)業(yè)服務(wù)構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)壁壘，以高附加值功能保持產(chǎn)品的差異化與高端屬性。在持續(xù)的創(chuàng)新與迭代中，會(huì)所與泛會(huì)所將繼續(xù)拓展理想生活的邊界，為居住者帶來(lái)更多元的生活體驗(yàn)。（來(lái)源：克而瑞產(chǎn)品測(cè)評(píng)）

文章來(lái)源:克而瑞