總有人討論“房價跌30%會不會崩盤”，其實不用假設(shè)——被稱作中國樓市“壓艙石”的上海，過去三年房價整體就跌了30%。但市場沒像大家擔心的那樣“崩掉”，只是藏在數(shù)據(jù)背后的變化，比想象中更扎普通購房者的心。今天就跟大家嘮嘮，跌了30%的上海樓市，二手房、新房、土拍市場到底啥樣，那些賣房、買房的人又在經(jīng)歷什么。

先說說最真實的二手房市場，現(xiàn)在基本是“不降價=賣不掉”。去年8月“滬六條”放開外環(huán)外限購，后來又松了外資購房限制，成交量確實比之前回暖了些，但想成交還得靠房東“低頭”。以前政策一有風吹草動，房東立馬收回折扣、甚至漲價，現(xiàn)在完全反過來了——我有個朋友在浦東張江有套90平米的兩居室，2022年掛580萬，去年降到520萬才有人上門看房，今年5月終于以500萬成交，算下來比三年前少賣了210萬。中介跟我說，現(xiàn)在上海二手房成交里，85%以上的房源都得降價，少則降10來萬，多則降大幾十萬，尤其是浦西那些房齡二三十年的老破小，跌幅更是“肉眼可見”。

我特意整理了浦西市區(qū)老破小的跌幅清單，看完真讓人倒吸一口涼氣：黃浦五里橋的正房小區(qū)、徐匯斜土路的上影新村，三年跌了30%；靜安曹家渡的高榮小區(qū)、長寧中山公園的南輝小區(qū)也一樣；更慘的是楊浦——黃興公園的延吉七村、中原的國和一二村，跌幅直接沖到38%！住在延吉七村的張阿姨跟我吐槽，她家60平米的老房子，2022年中介估價320萬，現(xiàn)在掛200萬都沒人問，“早知道那時候咬牙賣了，現(xiàn)在每月還著房貸，房子卻一天天貶值，夜里都睡不好”。

再看新房市場，表面上“價格穩(wěn)如泰山”，實則全是“暗戳戳的優(yōu)惠”。開發(fā)商還在宣傳“開盤售罄”“日光紅盤”，但我刷中介朋友圈時發(fā)現(xiàn)，不少號稱“賣完了”的樓盤，中介還在悄悄推——只不過不像以前那樣收“茶水費”，而是換了更隱蔽的方式：要么給渠道中介高額傭金，一套房能拿3-5個點；要么搞“現(xiàn)場專屬優(yōu)惠”，比如付1萬抵5萬、全款再打95折，算下來成交價比售樓處公示的“一房一價表”低了10%-15%。說白了，就是“保著表面房價，偷偷用優(yōu)惠換銷量”，畢竟要是明著降價，之前買房的業(yè)主肯定會鬧，開發(fā)商不想惹麻煩。

最讓人意外的是土拍市場，依舊“熱熱鬧鬧”，上?！傲懔髋摹钡募o錄還在保持。熱門地塊比如徐匯濱江、浦東前灘，還是有四五家開發(fā)商搶著拍，地價沒怎么降，開發(fā)商嘴上還喊著“長期看好上海樓市”；非熱門區(qū)域的地塊，比如金山、崇明的，雖然沒人搶，但也能順利成交——要么是提前跟意向開發(fā)商談好，底價就成交；要么是城投公司“自家人接盤”，先把地拿下來，以后再慢慢找下家協(xié)議轉(zhuǎn)讓。有在房企工作的朋友跟我說，這其實是“穩(wěn)預(yù)期”，要是土拍頻繁流拍，大家會覺得樓市沒希望，反而更不敢買房。

最關(guān)鍵的是購房者心態(tài)，沒想象中那么悲觀，“該買的還是會買”，只是需求更理性了。剛需族看總價，只要跌到心理價位就出手——我同事小周今年3月在嘉定買了套80平米的剛需房，總價320萬，比2022年便宜了65萬，他說“自己住，跌到這個價就不想等了，再跌也跌不到哪去”；改善族更看重“以舊換新”的節(jié)奏，要是自家老房子能順利賣掉，也會果斷換大戶型——我鄰居王哥今年把普陀的老破小賣了420萬，添了180萬在閔行買了套120平米的次新房，比2021年買同款戶型省了100多萬；豪宅市場反而沒怎么受影響，有些有錢人還在悄悄買，要么是為了分散資金風險，要么是找代持人多囤幾套——畢竟上海核心地段的豪宅，流動性一直不錯。只不過現(xiàn)在沒人把“買房”當全民話題了，以前親戚聚會三句話離不開房價，現(xiàn)在大家更關(guān)心“孩子報哪個興趣班”“假期去哪旅游”。

其實上海房價跌30%沒崩盤，有兩個關(guān)鍵原因：一是“跌得慢”，不是一下子暴跌，給了市場和購房者緩沖時間；二是“分化明顯”，不是所有房子都跌30%——核心地段的優(yōu)質(zhì)次新房，比如徐匯濱江、浦東陸家嘴的，跌幅可能只有10%左右；但老破小、遠郊區(qū)的房子，比如金山、奉賢的，跌幅有的甚至超過40%。這也給想買房的人提了個醒：以后買房不能只看“房價漲不漲”，更要看房子的“流動性”——地段好、戶型好、物業(yè)好的房子，就算跌了也容易賣；反之，那些沒學區(qū)、沒配套、房齡老的老破小，可能跌了也沒人要，最后只能砸在手里。

你們身邊有在上海買房或賣房的嗎？他們是虧了還是賺了？要是你現(xiàn)在有買房計劃，會選擇趁現(xiàn)在入手，還是再等等看？評論區(qū)聊聊，給大家參考參考！