現在買房不是接盤，是什么呢？

房地產的庫存是不能被消化的，它最多只能被轉移，無非就是從開發(fā)商的手里轉到你手里，或者說你去買了別人的二手房，把別人的存貨接過來了。這些行為都不能解決房地產市場的存量堆積問題。在房地產存量時代，這種行為就是標準的接盤，哪還有什么保值增值可言。

另外，在房地產領域，任何先進的產品，其競爭力都會被時間逐漸稀釋和替代。你可以看看前兩年剛發(fā)展所謂“第四代產品”的時候，那時的第四代多“牛逼”，再放到現在的市場來看，這些產品的稀缺性還在嗎？

2017年，我們的容積率是15%；2024年，容積率調到了20%?，F在還有很多人買了第四代的期房，在沒拿到手的情況下，實際上已經發(fā)現這些產品已經被當下很多新產品所替代了。比如說天府新區(qū)有些項目，從原來的卷入戶光廳，現在直接送40平方米的大陽臺，而且還不計建筑面積、全贈送。那你說你當年花高價買的“地士”產品，在這種產品的沖擊下，還有競爭力嗎？

所以當房地產進入存量時代，任何產品都不會改變現有的趨勢，充其量就是存量堆積多與少的問題。但你們要想一個問題：隨著新房的不斷開發(fā)，當下的第四代甚至第五代，未來還有沒有稀缺性？

我們今年1到9月份供應的土地，可供建設面積是1011萬平方米。如果按照130平方米每套來計算，這部分就有7萬多套新房。去年是8000多畝地，是不是有10萬套？前年是不是也有10萬套？

我們從高密發(fā)展調整到公園城市發(fā)展這個定位，大概也有七八年的時間了。你們可以想想，容積率2.5以下的這種產品有多少套了？平均每年算8萬套，這七八年的時間是不是得幾十萬套了？未來土地還要供應，所以稀缺性談何存在呢？它就是一個存量堆積的問題，無非就是時間早與晚而已。

當然，更不存在什么“核心資產可以保值增值”的說法。如果真能保值增值，估計大家也買不到了，早就被中間截胡了，怎么可能還輪得到我們呢？這個道理很簡單，而且這種保值增值的產品，其實跟我們這種幾百萬的房子沒有太大關系。

所以我們要清醒地明白，現在去買房，那就是當商品買，不要指望什么保值增值，只有相對保值一說。

那有人說，現在還要不要買呢？

我就一句話：如果你當下真的需要這種產品，確實沒地方住，或者說你的收入水平能夠夠得上更高的產品，那你可以考慮。但買的時候注意3點：

第一，溢價不要過高，任何市場的保值或者流通性，都取決于價格；

第二，產品也不能太弱，至少往兩梯兩戶去靠，跟這個大時代的趨勢要跟上節(jié)奏；

第三，每個區(qū)域的總價要適配。你不能說在成華區(qū)買個六七百萬、七八百萬的項目，還問我能不能保值、流通性在哪里。

我們先要考慮流通性的問題，對吧？每個區(qū)域有每個區(qū)域對應的城市總價，如果你超過這個區(qū)域的總價太多，那擺明流通性要差很多。如果你不信，可以去看看我們今年成都500萬以上總價產品的占比多少，我告訴你，只有12%。我們今年成都到現在為止，總共賣了6萬多套新房，500萬以上總價的產品就只有12%。

所以當下買房要量力而行，更不要被帶了節(jié)奏，什么新房的情緒價值、什么入戶光廳、什么會所等等，這些東西在流到二手市場之后，通通都會被價差所碾壓。