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（來(lái)源：深圳房產(chǎn)在線）

【深圳房產(chǎn)在線】

前言 / INTRODUCTION

深圳樓市新政落地后，9月上旬的二手房成交情況引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。整體來(lái)看，曾經(jīng)備受追捧的“網(wǎng)紅盤(pán)”普遍表現(xiàn)乏力，部分樓盤(pán)價(jià)格回調(diào)幅度超出預(yù)期，而一些原本低調(diào)的住宅項(xiàng)目，反而呈現(xiàn)出較強(qiáng)的價(jià)格韌性。

從各區(qū)成交情況來(lái)看，市場(chǎng)分化趨勢(shì)愈發(fā)明顯。

01.南山區(qū)

南山作為深圳房?jī)r(jià)的“高地”，在這一輪調(diào)整中呈現(xiàn)出復(fù)雜態(tài)勢(shì)。位于前海的浪琴半島在去年曾錄得175平米2200萬(wàn)的成交記錄，而近期一套相似戶(hù)型卻以高出三百余萬(wàn)的價(jià)格成交。這說(shuō)明即便在流動(dòng)性偏緊的環(huán)境下，具備稀缺資源的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，只要策略得當(dāng)，仍能實(shí)現(xiàn)價(jià)值兌現(xiàn)。

同樣值得關(guān)注的是漢京九榕臺(tái)，雖然地理位置不占優(yōu)勢(shì)，但憑借出色的產(chǎn)品品質(zhì)和可觀的贈(zèng)送面積，單價(jià)依然穩(wěn)定在9萬(wàn)以上，成為片區(qū)內(nèi)的價(jià)格“穩(wěn)定器”。而備受矚目的潤(rùn)璽項(xiàng)目近期成交價(jià)回落至12萬(wàn)/平米左右，除投資客集中放盤(pán)外，也不排除周邊存在刻意唱空、制造焦慮的情況。

02.福田區(qū)

福田市場(chǎng)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，特別是次新樓盤(pán)受到買(mǎi)家青睞。綠景尚悅府的回遷房?jī)煞繂挝灰?-10萬(wàn)的單價(jià)成交，顯示出市場(chǎng)對(duì)福田核心地段次新房的認(rèn)可。相比之下，曾經(jīng)一房難求的海德園價(jià)格回調(diào)幅度較大，目前已接近當(dāng)初的一手購(gòu)入價(jià)格，讓不少早期投資者感到意外。

03.寶安區(qū)

寶安市場(chǎng)的表現(xiàn)可謂冰火兩重天。博林君瑞成為這輪調(diào)整的“重災(zāi)區(qū)”，單價(jià)已回落至3字頭，較高峰期跌幅明顯。反觀云璽項(xiàng)目仍能維持在11萬(wàn)左右的單價(jià)，表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺。不過(guò)與其對(duì)標(biāo)的都市茗薈二期前景則不容樂(lè)觀，預(yù)計(jì)取證后的市場(chǎng)表現(xiàn)將面臨考驗(yàn)。而凱旋城因樓齡老化及周邊次新房源增多等因素，價(jià)格也出現(xiàn)了顯著回調(diào)。

03.龍華區(qū)

龍華市場(chǎng)的內(nèi)部差異同樣值得玩味。同屬紅山片區(qū)的尚譽(yù)紅山里表現(xiàn)不及鄰近的上塘板塊，顯示出即使在同一個(gè)熱門(mén)片區(qū)，不同項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可度也存在明顯差異。卓越柏奕府盡管外立面采用鋁板等高品質(zhì)材料，但因戶(hù)型設(shè)計(jì)問(wèn)題，單價(jià)明顯低于鄰近的中海匯德理。學(xué)位房方面，錦繡江南即使配備了深中學(xué)位，價(jià)格依然未見(jiàn)起色，反倒是鄰近的小戶(hù)型項(xiàng)目蘋(píng)果園受益更多。

04.龍崗區(qū)

05.羅湖區(qū)

06.其他區(qū)

其他區(qū)域各有看點(diǎn)，羅湖區(qū)的京基水貝單價(jià)穩(wěn)定在7萬(wàn)左右，除了項(xiàng)目品質(zhì)過(guò)硬外，與水貝片區(qū)珠寶從業(yè)者強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力也不無(wú)關(guān)系。龍崗區(qū)的信義嘉御山繼續(xù)扮演著坂田片區(qū)“定海神針”的角色，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺；而正展逸園作為2019年的次新項(xiàng)目，4字頭的單價(jià)確實(shí)為自住客群提供了不錯(cuò)的性?xún)r(jià)比選擇。光明區(qū)方面，寰宇時(shí)代、電建洺悅府依然是除龍光玖龍臺(tái)外最受關(guān)注的項(xiàng)目，但潤(rùn)曜府的二手表現(xiàn)則相對(duì)低迷。

總結(jié) / SUMMARY

安全邊際成為關(guān)鍵。這一輪調(diào)整給市場(chǎng)帶來(lái)了深刻啟示：過(guò)往許多被奉為圭臬的投資邏輯正在失效，不少網(wǎng)紅盤(pán)的表現(xiàn)令人大跌眼鏡。值得關(guān)注的是，西部一些曾經(jīng)的熱門(mén)樓盤(pán)回調(diào)幅度甚至超過(guò)了中部許多知名度不高的項(xiàng)目，而部分原本不被看好的樓盤(pán)反而展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。

這種現(xiàn)象背后反映的是市場(chǎng)邏輯的根本轉(zhuǎn)變：購(gòu)房者更加理性，更加注重項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)價(jià)值而非概念炒作。舉例來(lái)說(shuō)，某個(gè)主打“元宇宙”概念的網(wǎng)紅盤(pán)，在概念熱度退去后價(jià)格大幅回落，而一些配套成熟、品質(zhì)過(guò)硬的傳統(tǒng)住宅區(qū)卻保持了價(jià)格穩(wěn)定。

當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，置業(yè)的核心邏輯已轉(zhuǎn)變?yōu)檫x擇安全邊際高的項(xiàng)目。這包括：優(yōu)選核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、關(guān)注項(xiàng)目的實(shí)際居住品質(zhì)、評(píng)估周邊的真實(shí)配套成熟度，以及避開(kāi)過(guò)度依賴(lài)概念炒作的區(qū)域。對(duì)于真正的自住客群而言，當(dāng)前市場(chǎng)反而提供了難得的“淘金”機(jī)會(huì)，關(guān)鍵是要摒棄投機(jī)思維，從長(zhǎng)遠(yuǎn)居住價(jià)值出發(fā)做出選擇。深圳樓市新政落地后，9月上旬的二手房成交情況引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。整體來(lái)看，曾經(jīng)備受追捧的“網(wǎng)紅盤(pán)”普遍表現(xiàn)乏力，部分樓盤(pán)價(jià)格回調(diào)幅度超出預(yù)期，而一些原本低調(diào)的住宅項(xiàng)目，反而呈現(xiàn)出較強(qiáng)的價(jià)格韌性。

從各區(qū)成交情況來(lái)看，市場(chǎng)分化趨勢(shì)愈發(fā)明顯。