北京樓市“銀十”開局：熱門樓盤火爆，分化趨勢明顯北京熱門樓盤具體熱銷原因分析購房者如何識別有潛力的房產(chǎn)項目

今年國慶期間北京新房市場延續(xù)回暖態(tài)勢，熱門樓盤日均接待超百組客戶。通州區(qū)多個改善型住宅項目表現(xiàn)搶眼，中建·運河玖院開盤當日售出573套，招商旗下三個項目包攬區(qū)域八成成交量。但市場分化明顯，同一區(qū)域的花語璟云項目國慶期間僅成交約20套，凸顯當前樓市冰火兩重天的現(xiàn)狀。業(yè)內(nèi)人士預計這種分化格局將持續(xù)。

各位老鐵，今天咱們聊聊北京樓市的'銀十'開局。說白了就是國慶長假這段時間，北京房子賣得咋樣。先說好消息啊，確實有些樓盤賣得挺火。比如通州那邊有個中建·運河玖院，國慶期間每天來看房的人都排長隊，一天能來130組人。這個樓盤9月20號剛開盤，當天就賣出573套，夠厲害的吧？人家銷售經(jīng)理說了，光是國慶這幾天就認購了5.6個億。為啥這么火？位置好啊，地鐵6號線旁邊，還靠著運河，算是高端改善房?，F(xiàn)在正在賣一期，聽說10月中下旬還要新推一批房，二期可能年底前也會拿出來賣。通州這邊還有招商蛇口的三個項目也挺牛，朝棠攬閱、云璟攬閱和璀璨公元，基本上包圓了通州八成的成交量。特別是朝棠攬閱，因為是新開盤，房源多，賣得最火。云璟攬閱從3月份開盤以來，連續(xù)三個月都是通州銷冠，不過現(xiàn)在快賣完了，能選的樓層不多了。但是啊，別以為所有樓盤都這么好賣。就在云璟攬閱旁邊，有個花語璟云項目，國慶期間才賣了不到20套。跟那些一天賣幾十套的熱門盤比起來，確實差得遠。這就看出來現(xiàn)在樓市的特點了：好的樓盤大家搶著要，不好的樓盤無人問津。專家說了，這種分化以后還會繼續(xù)。所以想買房的朋友得擦亮眼睛，不是所有房子都值得買。地段、配套、開發(fā)商實力都很重要，得仔細挑?？偟膩碚f，北京樓市確實在回暖，但并不是普漲行情。有的盤火得發(fā)燙，有的盤涼得透心。這就跟咱們?nèi)ゲ耸袌鲑I菜一個道理，新鮮的好菜大家都搶，品相差的自然就剩下了。

咱們接著聊北京樓市這個事兒?，F(xiàn)在買房的人越來越精明了，不是隨便哪個樓盤都愿意掏錢。就拿通州這幾個熱銷盤來說，它們能賣得好，背后都有門道。首先說中建·運河玖院，它占了個天時地利?，F(xiàn)在北京城區(qū)房價太高，很多改善型購房者就把目光投向了通州。這個項目正好卡在副中心規(guī)劃范圍內(nèi)，未來潛力大。而且它主打的是'運河景觀房'，在北京這種缺水的城市，能臨水而居確實是個賣點。更實在的是，它離地鐵站就幾百米，這對上班族太重要了?，F(xiàn)在誰愿意每天花兩三個小時在路上？再說招商蛇口那幾個項目，人家玩的是組合拳。朝棠攬閱、云璟攬閱、璀璨公元三個盤挨著，形成了個小商圈。開發(fā)商很聰明，把配套做得很全，學校、商場、公園都在規(guī)劃里。買這兒的人圖啥？就是圖個生活方便。特別是家里有老人的，更看重這些配套。不過話說回來，為啥同樣的地段，花語璟云就賣不動呢？我打聽了一下，主要是戶型設(shè)計有問題。它家主力戶型都是大兩居，但現(xiàn)在改善型客戶更想要三居。而且它的得房率偏低，公攤面積大，精裝修標準也不如隔壁幾個盤?，F(xiàn)在買房的人都會算賬，同樣的錢，當然要買更劃算的。其實從這些熱銷盤能看出來，現(xiàn)在買房的人主要分兩種：一種是剛需改善，另一種是看好副中心發(fā)展的投資客。剛需改善的特別看重實際居住體驗，比如地鐵距離、周邊配套、戶型設(shè)計；投資客則更關(guān)注區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展?jié)摿ΑＳ袀€在朝棠攬閱買了房的朋友跟我說，他選這個盤就是看中了招商蛇口這個開發(fā)商。大開發(fā)商靠譜，以后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有保障。而且招商在通州已經(jīng)開發(fā)了好幾個項目，形成了規(guī)模效應(yīng)，這對以后的二手房價格也是個支撐。現(xiàn)在北京樓市還有個特點，就是'金九銀十'的效應(yīng)沒那么明顯了。以前到了九十月份，開發(fā)商一促銷，銷量就上去?，F(xiàn)在不一樣，購房者都很理性，不會因為打折就盲目出手。他們更看重房子的長期價值。說到價格，通州這些熱銷盤其實都不便宜，均價都在6萬左右。但為啥還有人搶著買？主要是對比效應(yīng)。同樣品質(zhì)的房子在朝陽、海淀可能要8-10萬，這么一比就覺得值了。而且現(xiàn)在貸款利率低，很多改善型客戶就把原來的老房子賣了，加點錢換個大點的、新點的。不過要提醒大家的是，買房不能光看銷售數(shù)據(jù)。有些開發(fā)商為了制造熱銷氣氛，會雇人排隊，或者把認購數(shù)據(jù)夸大。真要買房，得多去幾次售樓處，最好在工作日去，看看真實的人流量。還要多跟已經(jīng)入住的業(yè)主聊聊，了解物業(yè)的真實服務(wù)水平。另外，現(xiàn)在的新房大多是期房，這就得特別注意開發(fā)商的資金狀況。前段時間不是有些開發(fā)商暴雷了嗎？所以一定要選實力強的國企或大型民企。這點上，中建、招商這些央企背景的開發(fā)商確實更讓人放心。說到選房技巧，有個細節(jié)很多人會忽略：要看整棟樓的戶型分布。比如有些樓盤會把好戶型都放在臨街的那面，這樣雖然自家戶型不錯，但可能會受到噪音影響。最好選那種所有戶型都比較均衡的樓棟。還有啊，別光聽銷售說未來規(guī)劃，要去查政府的正式文件。比如地鐵線路、學校配套這些，都要看有沒有列入政府的年度計劃。有些開發(fā)商喜歡畫大餅，把十年后的規(guī)劃說成明年就能實現(xiàn)?，F(xiàn)在北京樓市確實在回暖，但這種回暖是有選擇性的。好的樓盤不愁賣，但差的樓盤可能降價都難出手。這就跟挑對象似的，條件好的追求者多，條件差的就得降低標準。最后給想買房的朋友幾個建議：第一，一定要實地多看，比較三個以上樓盤；第二，別被銷售人員的說辭帶節(jié)奏，要自己做功課；第三，量力而行，別為了買房把生活品質(zhì)都搭進去。記住，沒有十全十美的房子，關(guān)鍵是找到最適合自己的。就像找對象，合適的才是最好的。買房是大事，得多看多比較，千萬別一時沖動。畢竟這可能是你未來十幾年要住的地方，慎重點兒總沒錯。

所以啊，咱們普通老百姓買房，怎么才能挑到那些有潛力的項目呢？我給大家支幾招實用的。首先得看地段。好地段就像人的心臟位置，太偏了可不行。比如剛才說的中建·運河玖院為啥火？不就是靠著地鐵6號線嘛！現(xiàn)在北京這交通狀況，離地鐵站走路超過15分鐘的樓盤，將來想轉(zhuǎn)手都難。另外還得看看周邊有沒有學校、醫(yī)院、超市這些生活配套。我認識個朋友前年在亦莊買了套房，當時覺得便宜，結(jié)果現(xiàn)在孩子上學得跑老遠，每天接送累得夠嗆。其次要盯緊開發(fā)商。大開發(fā)商建的房子，質(zhì)量相對有保障。像招商蛇口、中建這些國企開發(fā)商，交房時間基本都能保證，不會出現(xiàn)爛尾的情況。前兩年不是有些小開發(fā)商資金鏈斷裂，業(yè)主錢交了房子卻拿不到嗎？這種虧咱們可吃不起。再說說戶型?，F(xiàn)在很多人買房不只是為了住，還想著以后能升值。那就要選那些設(shè)計合理的戶型，比如南北通透的，采光好的。有些樓盤為了多蓋幾套，把戶型設(shè)計得奇奇怪怪，這種房子住著不舒服，以后想賣也賣不上價。還要留意周邊的規(guī)劃。比如通州現(xiàn)在是城市副中心，未來肯定會有更多資源投入。但也不是所有新區(qū)都值得投資，得看政府的規(guī)劃是不是真的在落實。有的地方規(guī)劃說得天花亂墜，過了好幾年還是老樣子，這種就要小心了。另外啊，現(xiàn)在買房別光看價格便宜。有的樓盤打著特價房的旗號，其實是因為位置太偏或者戶型有問題。真要買的話，最好多去實地看看，白天晚上都去轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，感受下周邊的環(huán)境。晚上看能知道小區(qū)亮燈率怎么樣，入住的人多不多。說到貸款，現(xiàn)在利率確實比較友好，但也要量力而行。別看著別人買房眼熱，就超出自己的承受能力去貸款。我有個親戚前年買了套大房子，每個月還貸壓力太大，現(xiàn)在日子過得緊巴巴的，連出去吃頓飯都要算計。最后提醒大家，買房是大事，千萬別沖動。要多比較幾個樓盤，把優(yōu)缺點都列出來。最好能找已經(jīng)入住的業(yè)主聊聊，聽聽他們的真實感受?，F(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)這么發(fā)達，各個小區(qū)都有業(yè)主群，想辦法加進去打聽打聽，比聽銷售忽悠強多了。總之啊，在北京買房就像淘金，得有點眼力見兒。跟著城市規(guī)劃走，選大開發(fā)商，挑好地段，這些都是基本操作。最重要的是得符合自己的實際需求，別盲目跟風。畢竟房子是用來住的，舒心最重要。說到需求，現(xiàn)在很多人買房都會考慮學區(qū)。要是家里有孩子或者準備要孩子，這點特別重要。不過要提醒大家，學區(qū)政策經(jīng)常變，今天劃進這個學區(qū)，明天可能就調(diào)整了。所以不能把寶全押在學位上，還是要綜合考慮。另外就是小區(qū)的物業(yè)管理，這個特別關(guān)鍵。好的物業(yè)能讓房子保值，差的物業(yè)住著鬧心?？捶康臅r候可以留意下小區(qū)公共區(qū)域的衛(wèi)生情況，電梯運行狀態(tài)，這些細節(jié)都能反映出物業(yè)的水平。最近還有個現(xiàn)象，就是精裝修房越來越受歡迎。畢竟現(xiàn)在大家工作都忙，沒時間折騰裝修。但買精裝房要特別注意裝修標準，最好在合同里寫清楚用的是什么牌子的建材、衛(wèi)浴。別到時候收房發(fā)現(xiàn)跟樣板間差得太遠。說到合同，這可是重中之重。簽合同前一定要逐條看清楚，特別是交房時間、違約責任這些條款。有不懂的地方一定要問明白，別不好意思。畢竟幾百萬的大事，謹慎點沒壞處。最后再說說時機。現(xiàn)在市場分化這么明顯，確實是個挑房子的好時候。熱門盤要搶，冷門盤可以慢慢選。但也不要總想著抄底，房價這事誰也說不準。只要房子合適，價格在預算內(nèi)，該出手時就出手。買房這件事，說復雜也復雜，說簡單也簡單。關(guān)鍵是要做足功課，別偷懶。多跑幾個樓盤，多跟懂行的朋友聊聊，慢慢就能摸出門道來了。記住，好房子不等人，但也不能太著急，找到適合自己的最重要。