咱先掰扯個(gè)扎心的事兒:現(xiàn)在新出的 “四代房子”,100 平的房實(shí)際能用到 110 平,得房率能超 100%;可反觀十年前買的老房子,100 平里 30 平都是公攤,實(shí)際住起來跟 70 平?jīng)]差。更讓人懵的是,這四代房的單價(jià)還比老房子低 —— 武漢硚口的愷德云麓,得房率最高能到 102%,均價(jià)才 15500 元 /㎡,而周邊 2000 年左右的老小區(qū),公攤 25% 往上,單價(jià)反倒要 17000 元 /㎡。
這么一算賬就嚇人了:老房子實(shí)際使用面積單價(jià)得 2.4 萬 /㎡,四代房才 1.5 萬 /㎡,相當(dāng)于實(shí)打?qū)嵉私某?。最近后臺全是問的:“房價(jià)真崩了?我家房子是不是成廢紙了?” 今天咱不繞彎子,把這事說透。
先搞懂這 “四代房” 到底是啥。跟以前的房子比,它最大的貓膩在 “送面積” 上。去年 6 月浙江開始實(shí)行計(jì)容新規(guī),飄窗只要層高低于 2.2 米就不算面積,陽臺計(jì)半面積的比例從 7% 提到 9%。到了溫州、義烏更夸張,空中花園只要不超過套內(nèi)面積 20%,直接全不算面積;廣州更狠,30% 的陽臺都能算半面積,搞得有的樓盤 110 平能變出 150 平的使用面積,得房率飆到 140%。說白了,以前開發(fā)商 “偷面積” 怕被罰,現(xiàn)在政策睜一只眼閉一只眼,這才造出了這批 “實(shí)誠房子”。
那為啥好房子還賣得更便宜?根子藏在三個(gè)地方。
第一是政策給的 “機(jī)會”。以前公攤算得死,走廊、設(shè)備平臺全得掏錢買,開發(fā)商靠這個(gè)賺得盆滿缽滿?,F(xiàn)在新規(guī)把這些 “隱性成本” 砍了,比如寬度小于 1.1 米的檐廊直接不算面積,140 平以上的大戶型,設(shè)備平臺還能多送 2 平。成本降了,開發(fā)商才有空間降價(jià)。
第二是開發(fā)商快 “扛不住” 了。這兩年房企日子太難過,2023 年債券違約就超千億,恒大、融創(chuàng)這些巨頭都在降價(jià)回款求生。加上三四線城市庫存消化周期超 20 個(gè)月,有的新盤直降 30% 都賣不動。我認(rèn)識個(gè)武漢開發(fā)商,去年拿的地,本來想賣 2 萬 /㎡,結(jié)果周邊競品全降到 1.5 萬,他只能跟著降,不然房子砸手里更虧。
第三是買房的人變精了。2023 年青年失業(yè)率都到 21.3% 了,大家收入不穩(wěn)定,誰還敢亂花錢?加上 “買漲不買跌” 的心理,60% 的人都在推遲買房計(jì)劃。開發(fā)商沒辦法,只能靠 “高得房率 + 低單價(jià)” 吸引眼球,本質(zhì)就是 “以價(jià)換量”。
但這波 “降價(jià)潮” 可不是好事,多少家庭資產(chǎn)正在縮水。北京的李建最有發(fā)言權(quán),他 2015 年買的核心區(qū)老房子,2022 年峰值時(shí)能賣 620 萬,今年 420 萬就出手了,兩年跌了 200 萬,比他十年工資還多。更慘的是河北燕郊的王涵,2019 年花 1.9 萬 /㎡買的二手房,今年 9000 元就賣了,三套房子虧了上百萬,現(xiàn)在只能住在燕郊的自住房里還債。
最可怕的是 “分化”—— 不是所有房子都在跌。前灘的海悅?cè)A庭,46 平的小戶型單價(jià) 15.4 萬,而 86 平的才 10.3 萬;核心區(qū)的老房子雖然跌,但比郊區(qū)的抗跌多了,比如上海內(nèi)環(huán)老破小還能保持 200 萬溢價(jià),而郊區(qū)的老房子單價(jià)都跌破 8000 了。說白了,跌的都是那些 “虛高” 的、居住體驗(yàn)差的房子,而地段好、得房率高的房子,反而相對穩(wěn)。
聊到這兒,我得說句實(shí)在話:這不是 “泡沫刺破”,而是房地產(chǎn)在 “擠水分”。
以前咱們買房子,買的是 “金融屬性”—— 公攤是開發(fā)商的利潤,學(xué)區(qū)是政策的溢價(jià),地段是炒房客的籌碼。現(xiàn)在新規(guī)逼著房子回歸 “居住屬性”,得房率高了、戶型好了,才是真的值。那些喊著 “資產(chǎn)縮水” 的人,大多是把房子當(dāng)股票炒的投資者。像李建那樣 2015 年低價(jià)買入的,就算跌了還是賺了 180 萬;但 2019 年高位接盤的王涵,就只能認(rèn)栽。
還有人擔(dān)心 “四代房是不是陷阱”,比如送的面積會不會沒產(chǎn)權(quán)?目前看只要符合新規(guī),像廣州、溫州那些不計(jì)容的空中花園,雖然不算產(chǎn)權(quán)面積,但使用權(quán)是你的,只是物業(yè)費(fèi)可能按建筑面積收,這點(diǎn)得留意。但比起以前花幾十萬買公攤,還是劃算多了。
說到底,這波樓市變化給所有人上了一課:房子從來不是 “穩(wěn)賺不賠” 的買賣。以前開發(fā)商靠公攤 “割韭菜”,炒房客靠漲價(jià) “薅羊毛”,現(xiàn)在市場清醒了,只有真正適合居住的房子,才值得花錢。那些還抱著 “買房暴富” 幻想的人,該醒醒了;而手里握著老破小的家庭,也別太焦慮 —— 核心區(qū)的房子有配套撐著,只要居住體驗(yàn)?zāi)芨纳?,就還有價(jià)值。
未來的樓市,不會是 “全面暴跌”,更可能是 “好房漲價(jià)、差房貶值”。你家的房子是賺了還是虧了?評論區(qū)聊聊,咱下期接著扒那些房產(chǎn)里的 “隱形套路”。
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