最近接到太多咨詢，擔心2026年房價進一步崩盤。

其中有個主要因素就是二手房集中解禁。

可能是2025年快結束了吧，越臨近越焦慮。

這里統(tǒng)一回應一下：二手房集中解禁并不會明顯打壓上海整體房價。

2021年開始，認購人數(shù)達到房源數(shù)的130%，買入五年內不得交易。

大量好房子都達到了130%，沒有進入二手房市場。

能交易的，都是沒人買的垃圾項目。

未來四年，上海將會解禁約12.5萬套次新房：

2026年：約33,016套

2027年：約47,691套

2028年：約32,672套

2029年：約11,702套

這些都是各個區(qū)域最優(yōu)秀的一批樓盤，將直接重塑房價體系。

網(wǎng)上有人說影響不大，二手房能交易了房東也不一定賣，很多小區(qū)掛牌房源只有總體的2%。

這明顯是對行業(yè)不了解，大部分小區(qū)都是剛交付時集中掛牌。

尤其是這批房子，前五年不讓賣，不意味著前五年沒有賣房需求。

積壓了幾年集中釋放，掛牌量肯定高。

甚至比正常小區(qū)還要高，因為這批是倒掛時代的新房。

一二手倒掛、積分制，嚴重扭曲了買房選擇。

在倒掛、積分制出來之前，大家買房都是區(qū)域分層。

浦東的買浦東、寶山的買寶山、閔行的買閔行。

2020年二手房大漲，新房沒怎么漲，新房開始比二手房便宜的多。

2021年開始，買房就不看區(qū)域了，只看倒掛。

哪里倒掛多就去買哪里。

很多媒體推波助瀾，天天發(fā)布倒掛排行榜，大家一窩蜂的扎進倒掛多的新房。

自住合適不合適不重要了，不合適的過幾年再賣掉，先把倒掛的錢賺到手。

那個年代，大虹橋、唐鎮(zhèn)恨不得收割了全市600-800萬的客戶。

買一套賺300萬，誰不心動。

別說上海了，環(huán)二有朋友因為倒掛，扭曲了城市選擇。

本來2019年要在上海買房的，發(fā)現(xiàn)南京有倒掛，買一套賺200多萬。

果斷放棄上海，去南京打新。

但歸根到底這些人都是剛需，需要自住的。

2026年限售解除了，還是要賣掉房子，買回自己生活、工作的區(qū)域。

環(huán)二那個朋友老早就準備賣掉南京房子了，畢竟上班在上海，老婆孩子都在上海。

倒掛越多的地方、越能收割全市的地方，解禁后賣房的人就越多，風險就越高。

為什么環(huán)二又說對上海房價影響不大？

即使是在倒掛時代，純投資的客戶也不多，大部分人確實有自住需求。

尤其是當時上海限購，外地投資客買不了。

是有找人代持的，幾個豪宅明顯一些，剛需盤并不多。

你一個外地人，對上海完全不了解，誰敢輕易在上海找個阿姨代持買新房？

2026年限售解除了，大家賣掉房子還要買的。

他的資金在樓市抽離，會繼續(xù)投入樓市。

對于上海樓市整體而言，抽離的資金量不會太大，不會產生系統(tǒng)風險。

房住不炒不是白喊的。

對于每個區(qū)域而言，就是另外一個故事了。

很多區(qū)域面臨著資金抽離，又有一些區(qū)域面臨資金注入。

改變的是上海樓市的區(qū)域格局。

樓市就是一個蓄水池，資金就是水，區(qū)域樓市資金抽走水位肯定下降。

在樓市本身看，就是供應量劇增。

其實這些年樓市垮掉，很大程度就是供應量太大。

房地產本身沒什么問題，需求量大多蓋新房，需求量小就少蓋點。

供需平衡，市場怎么會有問題？

只是有人希望不斷的賣新房，需求萎縮了，供應量沒有同等程度下降。

2021年以來恒大、碧桂園紛紛暴雷，這些房企之前重倉小城市甚至縣城。

業(yè)內戲稱縣城三分之一歸恒大、三分之一歸碧桂園。

他們暴雷后縣城就沒什么新房了，其他開發(fā)商也不敢去縣城拿地，縣城直接斷供了。

您猜怎么著？很多縣城房價竟然企穩(wěn)了。

沒有新房在樓市抽走資金，現(xiàn)有的二手房不會暴跌。

憑什么暴跌啊，縣城體制內、婆羅門又不是沒購買力，他們集中住在幾個小區(qū)，很容易撐起房價。

之前有新房他們就集中搬離現(xiàn)在的小區(qū)，那肯定暴跌 。

現(xiàn)在他們不搬走了，房價就穩(wěn)下來了。

上海跟縣城有點不一樣，上海的有錢人分散居住，不會集中住幾個小區(qū)。

對于某些區(qū)域市場，就有些縣城的特點，尤其是區(qū)域二手房市場。

新房有開發(fā)商操盤，可以收割全市客戶。

閔行有個新房古美閱華，定房客戶中閔行最多，第二名竟然是浦東。

普陀長征之前有個熱盤越秀蘇河和樾府，當時有些客戶沒買到，竟然跟著開發(fā)商去買了楊浦的新房。

這種跨區(qū)賣房，二手房里也有，比如高光時刻的大寧，本地客戶只有一半。

2020年-2021年，學區(qū)房高峰到來，要學區(qū)、居住品質結合，北上海只有大寧、新江灣。

再加上北境之王的慣性，中產客戶的信息收集能力，大寧一直熱度不斷。

其他普通區(qū)域就沒這個優(yōu)勢了，二手房買家大概率來自區(qū)域內部。

靠區(qū)域內居民接盤，就具備了縣城房產的特點——極易被供應量沖垮。

一個標桿樓盤出來，直接洗空當?shù)馗呤杖刖用瘛?/p>

一個標桿樓盤出來，直接改變當?shù)胤績r梯隊。

即使是大寧，也頂不住這個壓力。

中建玖上瑯宸出來，金茂府就不是標桿了，有可能成為二梯隊小區(qū)。

原來的二梯隊靜安府、寶華現(xiàn)代城等等，可能就成了三梯隊。

這個梯隊的下滑，是區(qū)域房價暴跌的主要原因——房子沒變，客群下沉了。

2026年限售二手房集中入市，他們都是標桿，將重塑很多地方的房價體系。

都在說大虹橋暴跌，其實有些小區(qū)很堅挺，比如虹廬灣成交價還有8萬。

那套房子送了一個30萬的車位，即使去掉車位也不便宜。

為什么虹廬灣堅挺？

因為800萬左右確實沒房子買，只能買這。

長寧房齡新一些，還是要1000萬。

2024年大虹橋新房基本斷供，幾個項目多少有些問題。

次新小三房基本都調整到了600多萬，周邊的九亭、江橋、南翔也就五六百萬。

800萬預算出現(xiàn)空白，必須拔一兩個項目出來，特別是需要學區(qū)的，更加剛性。

西虹橋這里還沒學區(qū)，虹廬灣華師大附屬明年就建成了，而且閔行地位高點，個別需求就去那釋放了。

現(xiàn)在西虹橋也規(guī)劃了優(yōu)質學校，學校落地了、次新房集中入市了，需求就不一定釋放到虹廬灣。

是騾子是馬，還得再遛遛。

大虹橋的房價重塑是全面的，次新房都會受到影響，比如滬青平公路這邊的幾個，掛牌價還要5.5萬。

隔壁的南山雨果房齡老一點，其實品質也不錯，單價只有3萬多了。

能有這么大差距，是2020年后的次新房太少，中建都算標桿了。

后面真正的標桿紛紛入市，中建淪為二線小區(qū)，跟南山雨果差距就沒那么大了。

這跟二手車一樣，準新車貴一些，其他普通二手車差距就小的多。

建議這批房東，能跑路就趕緊跑。

明年近郊市場，廝殺太激烈了。

去年取消了70/90，今年又說取消戶型限制，新房突然都是130平大戶型。

很多單價6、7、8萬的地方，總價直接干到了1000萬。

6、7萬的地段，總價都能到1000萬，上海1000萬的房子直接超供。

哪來那么多人有1000萬預算。

明年市區(qū)小三房集中解禁，總價也就1000萬出頭，誰去買6、7萬的郊區(qū)？

2026年，上海樓市面臨三重力量拉扯。

第一，標桿二手小區(qū)的集中入市。

第二，近郊戶型變大總價提高，跟市區(qū)白刃戰(zhàn)。

第三，市區(qū)新房繼續(xù)增加供應。

2026年，市場太復雜了。

其實本來市場很簡單，突然來個倒掛扭曲了市場、突然來個戶型限制扭曲了市場。

扭曲的肯定會再扭回來。

真是徒增波動。

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不管你是買房還是賣房，都需要一次全面梳理。