美好城市深度研究

2025年8月，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市商品房走勢，新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加至9個,高于7月的6個,顯示出市場暖意有所擴(kuò)散。一線城市新房價格環(huán)比下降0.1%,降幅較7月收窄0.1個百分點,其中上海環(huán)比上漲0.4%,顯示較強(qiáng)韌性。二線城市新房價格環(huán)比下降0.3%,降幅較7月收窄0.1個百分點,市場逐步企穩(wěn)。三線城市新房價格環(huán)比下降0.4%,降幅較7月擴(kuò)大0.1個百分點,市場仍面臨較大壓力。

?“房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些積極的變化”，倪鵬飛回顧房地產(chǎn)自2021年步入調(diào)整期，至今已經(jīng)過去了4年。倪鵬飛說，本次房地產(chǎn)調(diào)整是與以前不同的深度調(diào)整。上半年有一些積極的外在表現(xiàn)和內(nèi)在因素在積累，帶來結(jié)構(gòu)性積極變化，即個別區(qū)域和個別種類的住房市場有趨穩(wěn)跡象。

“新的階段行業(yè)在發(fā)生新的變化，但很多人還用過去的邏輯看這個事情，認(rèn)為出個大招，房地產(chǎn)就還會象出現(xiàn)以前那樣的恢復(fù)勢頭?！蹦啭i飛認(rèn)為需要從“認(rèn)知”上進(jìn)行根本的轉(zhuǎn)變，城市或企業(yè)才能找到突破點。

當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的不僅是市場的深度調(diào)整，而且面臨發(fā)展質(zhì)量的升級和發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。未來市場企穩(wěn)需依賴宏觀經(jīng)濟(jì)改善、關(guān)鍵指標(biāo)回歸合理區(qū)間，而行業(yè)機(jī)會將集中在高品質(zhì)住房供給、運(yùn)營能力提升及模式創(chuàng)新（如 REITs、基金合作）領(lǐng)域，房企唯有從 “以開發(fā)商為中心” 轉(zhuǎn)向 “以客戶為中心”，貼合需求與技術(shù)趨勢，才能在調(diào)整中找到新方向。外部宏觀環(huán)境的百年未有之變局，尤其是AI時代來臨帶來人類歷史發(fā)展的劃時代變化，必須從更寬廣和更長期的視野來審視房地產(chǎn)的問題和發(fā)展趨勢，主動適應(yīng)和引領(lǐng)時代之變。

倪鵬飛，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任，中國社會科學(xué)院長城學(xué)者，主要致力于城市與房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)一發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)、競爭力經(jīng)濟(jì)學(xué)等方面的理論與實證研究，代表作《中國城市競爭力報告》2005 年獲第十一屆孫冶方經(jīng)濟(jì)學(xué)著作獎。

訪談：

“市場企穩(wěn)” 也有一個從量變到質(zhì)變的過程

問：當(dāng)前多地放開限購、松綁政策，目標(biāo)是推動市場企穩(wěn)，您如何解讀 ？

倪鵬飛：“市場企穩(wěn)” 是一個積累的過程。目前存在兩種回穩(wěn)的跡象，一是階段性回穩(wěn)，2021 年以來市場整體下行，政府出臺政策后，降幅收窄、短期平穩(wěn)，但一段時間后可能又有波動，再靠政策托底，形成循環(huán)。但今年很明顯，不管一線還是二線，下降幅度都比前兩年小了，這是階段性的進(jìn)步。二是結(jié)構(gòu)性的回穩(wěn)，不是所有項目都穩(wěn)，穩(wěn)的是那些地段好、配套全、品質(zhì)高的房子，例如某些核心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)新盤，已經(jīng)出現(xiàn)正增長，這部分是真 “穩(wěn)”。但要實現(xiàn)整體和持續(xù)的“市場企穩(wěn)”還需繼續(xù)注入和積蓄更大的力量。房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的關(guān)鍵是房地產(chǎn)供求數(shù)量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本匹配，房地產(chǎn)租售價格處在合理區(qū)間。這里除了房地產(chǎn)市場調(diào)整外，持續(xù)向好的宏觀經(jīng)濟(jì)帶動收入和就業(yè)增長，進(jìn)而帶動房地產(chǎn)需求增長和預(yù)期改善，消除房價收入比和租售比不合理，就更加關(guān)鍵。

問：您提到房價收入比和租售比不合理，這兩個指標(biāo)的合理范圍是多少？

倪鵬飛：國際上房價收入比合理范圍是2-6 倍，咱們過去 2019 年一線城市就到過 40 倍，當(dāng)然有優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)集聚的原因。這也是一二線城市房價下降幅度更大一些的原因，現(xiàn)在雖然降了，但還是遠(yuǎn)高于合理值；租售比合理的話，1：200-1：300，中國重點城市這個數(shù)據(jù)多在1：300之上。

“好房子” 的核心：宜居

問：改善需求是剛性的，雖然多數(shù)新盤去化乏力，但一些“好房子”，卻表現(xiàn)很好，為何會出現(xiàn)這種分化？

倪鵬飛：分化的核心是，需求尤其是對好房子的需求有，但好房子供給沒跟上。首先得明確，改善需求是真實的 —— 每次政策出臺，看房的人都不少，帶看量能反映出大家有動機(jī)；而且現(xiàn)在買房的人里，“賣舊換新” 占了很大比例，這就是典型的改善需求。

比如海淀新盤 “秒光”，就是因為海淀好房子供給少，需求又集中 —— 家長要學(xué)區(qū)、中產(chǎn)要品質(zhì)，剛好有項目滿足，自然搶著買。要激發(fā)改善需求，關(guān)鍵在供給端：開發(fā)商得從 “我蓋什么你買什么” 變成 “你要什么我蓋什么”，比如調(diào)研戶型（現(xiàn)在遠(yuǎn)程辦公多，得有書房）、配套（醫(yī)療、教育要近）、區(qū)位（15 分鐘生活圈），不能再按老思路來。而且 “好房子” 不是只給有錢人的，現(xiàn)在不管收入高低，大家都想要 “住得舒服”，是普惠需求，抓準(zhǔn)這個就能打開市場。

問：您心中 “好房子” 的核心標(biāo)準(zhǔn)是什么？現(xiàn)在很多項目提 “智能化” “綠色低碳”，但老百姓更在意實際體驗，該怎么平衡？

倪鵬飛：針對關(guān)于好房子標(biāo)準(zhǔn)做出了“安全、舒適、綠色、智慧”的明確界定，概括起來就是“宜居”，安全舒適綠色智慧都指向宜居。安全舒適是基本要求，首先是 “住得舒服”，比如戶型方正、采光好、樓層合理；其次是 “配套全”，出門有公園、買菜方便、孩子上學(xué)近、看病不用跑太遠(yuǎn)，這些是老百姓最實在的需求。綠色智能得落地見效。比如智能化不能只裝個智能門鎖、控?zé)?，得考慮遠(yuǎn)程辦公需求 —— 小區(qū)有沒有共享辦公空間？家里能不能隔出獨立書房？綠色低碳也不是只掛 “節(jié)能建筑” 牌子，而是實實在在的低物業(yè)費、冬暖夏涼，讓老百姓感受到好處。

有些國家的大城市已經(jīng)出現(xiàn)了，因為遠(yuǎn)程辦公市中心寫字樓沒人，居民區(qū)里出現(xiàn)辦公、甚至小生產(chǎn)功能，這就是未來趨勢 —— 好房子需要考慮 “多功能”，能住、能辦公、能休閑，才是真滿足需求。

居住“新生態(tài)”還有多遠(yuǎn)？

問：現(xiàn)在遠(yuǎn)程辦公越來越普遍，很多跨國公司實行 “3+1”“3+2” 模式，這會對居住什么樣的影響？

倪鵬飛：影響會很深遠(yuǎn)，主要是空間功能的重構(gòu)。過去房子就是 “住”，未來得 “住、辦公、休閑” 一體。比如家里得有獨立書房，或者小區(qū)里設(shè)共享辦公空間，不用天天去市中心寫字樓；居民區(qū)周邊得有更多休閑設(shè)施，比如公園、咖啡館，因為大家在家辦公的時間多了，需要就近放松。

在一些國家和地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)這種情況，遠(yuǎn)程辦公普及后，市中心寫字樓沒人，居民區(qū)里出現(xiàn)辦公、小生產(chǎn)功能，甚至有的小區(qū)把閑置空間改成共享會議室，特別受歡迎。開發(fā)商要應(yīng)對，就得提前布局：一是戶型設(shè)計預(yù)留辦公空間，比如客廳能隔出書房，或者主臥帶獨立辦公區(qū)；二是小區(qū)規(guī)劃增加共享功能，比如設(shè)共享辦公區(qū)、休閑廣場；三是區(qū)位選擇靠近 “15 分鐘生活圈”，保證買菜、看病、休閑都方便，這樣才能滿足遠(yuǎn)程辦公人群的需求。

問：人工智能的顛覆性，您覺得 AI 會對住房產(chǎn)生哪些實際影響？現(xiàn)在開發(fā)商的 “AI 應(yīng)用” 多是營銷性質(zhì)，該怎么改變？

倪鵬飛：AI 的影響是 “顛覆性且快速” 的，不只是裝個智能設(shè)備那么簡單。比如交通上，AI 可能優(yōu)化通勤路線，大家不用擠在市中心買房，住遠(yuǎn)一點也方便；生活上，AI 能智能管理小區(qū)，比如自動調(diào)節(jié)電梯運(yùn)行、監(jiān)測安防，降低物業(yè)成本；辦公上，AI 可能實現(xiàn) “虛擬辦公空間”，家里不用太大，但能通過 AI 連接全球團(tuán)隊，這會改變戶型需求 —— 不用大書房，小空間配 AI 設(shè)備就行。

現(xiàn)在開發(fā)商的 “AI 應(yīng)用” 之所以還比較初步，一是AI還處在發(fā)展之中，對居住有怎樣的改變，如何應(yīng)用還需要探索，二是怕投入多了不賺錢。要改變，就得從 “蹭概念” 走向 “落地需求”：比如針對年輕人，開發(fā) “AI 智能家居套餐”，能聯(lián)動控?zé)?、控溫、安防，還能對接遠(yuǎn)程辦公軟件；針對老人，開發(fā) “AI 適老系統(tǒng)”，比如跌倒報警、智能藥盒，這些都是實際需求。而且 AI 應(yīng)用不用一步到位，要留有余地，比如預(yù)留 AI 設(shè)備接口，未來能升級，避免房子剛蓋好就落后。

問：為什么說居住形式的變化，與人口增長相關(guān)？

倪鵬飛：大家現(xiàn)在都在探討生育率下降。今年的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主克勞迪婭·戈爾丁就談到這個問題，她指出信息技術(shù)的發(fā)展可能會增加婦女就業(yè)的時間靈活性，讓女性既可以工作，又可以兼顧家庭。解決了這個問題，就有可能提高家庭的生育率。

2023年我在德國參加一個討論技術(shù)創(chuàng)新對城市發(fā)展影響的會議的時候，有國際專家就講到一個生動的例子：一對年輕的中國夫妻在波士頓工作，他們有兩個孩子，中間隔了一年，小的剛剛出生。但這兩個年輕人說不用找保姆，就是因為可以在家辦公，既能工作又能夠照顧這兩個孩子。這就給我們一個啟示：如果職住一體未來能夠有助于家庭生育率的提高，一個家庭的人口有可能擴(kuò)大，那么他們所需要的住房就要加大，現(xiàn)在的小戶型可能就不適應(yīng)了，所以戶型也會相應(yīng)擴(kuò)大。

還有一個原因會導(dǎo)致戶型擴(kuò)大、功能綜合化，就是在家里既工作又生活，家里原來的住房大部分沒有工作間，更沒有鍛煉健身的地方。如果考慮這些因素，是不是要多一到兩個房間，這個戶型是不是又要加大？當(dāng)然還有智能化的發(fā)展，現(xiàn)在無論是城中村改造還是舊房改造都要考慮未來智能技術(shù)發(fā)展的影響，給它留出缺口來。

房企轉(zhuǎn)型：挑戰(zhàn)、機(jī)會與長期邏輯

問：從行業(yè)和居民需求看，房企在轉(zhuǎn)型過程中，最大的挑戰(zhàn)是什么？

倪鵬飛：房企要撬動新需求，首先得認(rèn)清楚 “時代變了”—— 過去是 “供給說了算”，現(xiàn)在是 “需求說了算”，必須從 “高周轉(zhuǎn)” 轉(zhuǎn)向 “精打磨”。具體要做兩點：一是精準(zhǔn)調(diào)研需求，不能拍腦袋定戶型，要去問消費者：家里有沒有老人？需不需要適老設(shè)施？會不會遠(yuǎn)程辦公？比如萬科、龍湖調(diào)研，是走到客戶家里沉浸式體驗兩天，主動給人家補(bǔ)貼，為了貼近觀察生活習(xí)慣，這種方式就很好，能摸準(zhǔn)真實需求；二是跟上趨勢，比如智能化、多功能，現(xiàn)在年輕人是 “AI 泡大的”，對智能生活有剛需，小區(qū)得有智能安防、共享辦公區(qū)，房子得預(yù)留 AI 接口，這些都得提前考慮。

轉(zhuǎn)型最大的挑戰(zhàn)不是成本，是兩個核心問題：一是 “需求判斷不準(zhǔn)”，現(xiàn)在供需關(guān)系變了，一旦戶型、配套定錯了，項目就可能賣不出去，失敗概率比過去高太多；二是 “融資難”，過去房企靠高負(fù)債拿地，現(xiàn)在不行了，銀行不給高杠桿，開發(fā)商得有自有資金，但多數(shù)房企沒這個實力。國外的基金模式值得借鑒，比如基金作為股東投錢，房企負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營，相當(dāng)于 “打工”，能降低負(fù)債，可惜咱們現(xiàn)在還沒普及。

問：當(dāng)前房企暴雷減少，您認(rèn)為未來能存活的房企有哪些特征？大概能占多少比例？

倪鵬飛：現(xiàn)在暴雷減少，有保交樓、債務(wù)展期等政策托底的因素支撐，不是市場徹底好轉(zhuǎn)。未來能存活的房企，核心是 “穩(wěn)健、專注”，有三個特征：一是財務(wù)穩(wěn)健，不搞高負(fù)債，有自有資金，比如那些 “風(fēng)險厭惡型” 房企，不盲目拿地，反而做出租、商業(yè)運(yùn)營，有穩(wěn)定現(xiàn)金流；二是專注核心能力，不搞 “多元化亂擴(kuò)張”，比如有的專注做 “好房子”，有的專注做商業(yè)運(yùn)營，有的專注做園區(qū)服務(wù)，把一個領(lǐng)域做到極致；三是跟得上趨勢，比如提前布局 AI、遠(yuǎn)程辦公相關(guān)的住房功能，不躺在過去的舒適區(qū)里。

比例的話，我估計也就10% 左右，最多不超過 20%，另外的80-90%開發(fā)企業(yè)要么轉(zhuǎn)型其它業(yè)態(tài)，要么被淘汰。很多過去搞 “高周轉(zhuǎn)、高杠桿” 的房企，現(xiàn)在要么在債務(wù)重組，要么在收縮業(yè)務(wù)；能活下來的，要么是保利發(fā)展、中海地產(chǎn)這樣的專注、有品質(zhì)的央企，要么是民營里的 “保守派”，比如那些不跟風(fēng)拿地、專注運(yùn)營的企業(yè)。我認(rèn)識幾個這樣的房地產(chǎn)企業(yè)，他們手里有自有資金，做商業(yè)街、物業(yè)、文旅，雖然賺得少，但能養(yǎng)活團(tuán)隊，扛過調(diào)整期。

問：負(fù)債高的房企，未來會不會有大規(guī)模的資產(chǎn)重組或壞賬處理？

倪鵬飛：高負(fù)債房企要緩過來，光轉(zhuǎn)型不夠，還得靠資產(chǎn)重組和壞賬處理。轉(zhuǎn)型能幫它們找到新的盈利點，但要填補(bǔ)過去的負(fù)債窟窿，必須處理不良資產(chǎn) —— 比如賣掉非核心項目、轉(zhuǎn)讓股權(quán)，甚至引入戰(zhàn)略投資者，減輕負(fù)債壓力。

未來大規(guī)模的資產(chǎn)重組和壞賬處理是 “不可避免的”，這是行業(yè)調(diào)整的代價。有的房企可能會賣掉優(yōu)質(zhì)項目還債，有的可能會被兼并收購，有的甚至?xí)飘a(chǎn)，投資者和業(yè)主可能會有損失，但這也是 “洗牌” 的過程 —— 把高負(fù)債、低效率的企業(yè)淘汰掉，留下穩(wěn)健、專注的企業(yè)，行業(yè)才能更健康。不過咱們不會像資本主義市場經(jīng)濟(jì)國家過去的樓市那樣 “硬著陸”，而是會用債務(wù)展期、政府協(xié)調(diào)等 “中國特色辦法” 緩解，避免系統(tǒng)性風(fēng)險，所以過程會慢一點，但總體可控。

問：您對中國房地產(chǎn)長期轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)前景有信心嗎？不管是房企還是普通人，在這個調(diào)整期最該把握的核心是什么？

倪鵬飛：長期來看肯定有信心，房地產(chǎn)本源屬性是居住，衣食住行是最基本的必需品，不管時代如何變化，只要人類存在，棲息之所就是必需，而且會越來越好。目前的深度調(diào)整不僅是長周期數(shù)量盤整的波谷，是質(zhì)量升級的陣痛，更是鳳凰涅槃的“轉(zhuǎn)型”，轉(zhuǎn)過去了行業(yè)會更健康。房地產(chǎn)從 “高增長” 轉(zhuǎn)向 “高質(zhì)量”，經(jīng)濟(jì)從 “房地產(chǎn)依賴” 轉(zhuǎn)向 “高新產(chǎn)業(yè)、消費”，這是必然趨勢，只是需要時間。比如現(xiàn)在好房子的缺口還很大，專注做產(chǎn)品的房企有機(jī)會；遠(yuǎn)程辦公、AI 帶來的空間變革，也會創(chuàng)造新需求，這些都是長期機(jī)會。國務(wù)院關(guān)于深入實施“人工智能+”行動的意見提出，到2030年，我國人工智能全面賦能高質(zhì)量發(fā)展，新一代智能終端、智能體等應(yīng)用普及率超90%，智能經(jīng)濟(jì)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極，推動技術(shù)普惠和成果共享。居住是人工智能最大的應(yīng)用場景之一，房地產(chǎn)相關(guān)主體要主動適應(yīng)和引領(lǐng)AI時代到來，加快房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域的智能化進(jìn)程。

不管是房企還是居民家庭，最該把握的核心是 “認(rèn)知改變”—— 得承認(rèn) “時代變了”，不能用過去的思路做事。對房企來說，別指望 “政策一刺激就解套”，過去的高周轉(zhuǎn)時代沒了，必須轉(zhuǎn)向 “做產(chǎn)品品質(zhì)、做衍生服務(wù)”，專注一個領(lǐng)域做到極致；對居民家庭說，買房別只看 “新舊或大小”，要先看 “住得舒服不舒服”“配套全不全”。調(diào)整期有挑戰(zhàn)，但機(jī)會也在，關(guān)鍵是跟得上時代。

問：現(xiàn)在很多房企說要 “轉(zhuǎn)型高科技”，在轉(zhuǎn)型之路上，他們會面臨什么樣的挑戰(zhàn)？

倪鵬飛：有真轉(zhuǎn)型，也有 “蹭概念” 的，得看兩點：一是 “資源投入”，真轉(zhuǎn)型會花錢搞研發(fā)、建團(tuán)隊，比如有的企業(yè)做城市科技圖譜，投入了不少人力物力，還和高校合作；蹭概念的只是掛個 “數(shù)字化研究院” 的牌子，沒實際投入，甚至連個像樣的團(tuán)隊都沒有。二是 “業(yè)務(wù)聯(lián)動”，真轉(zhuǎn)型會把高科技和主營業(yè)務(wù)結(jié)合，比如把 AI 用到房地產(chǎn)開發(fā)，調(diào)研需求、設(shè)計戶型、管理小區(qū)；蹭概念的只是 “高科技?xì)w高科技，房地產(chǎn)歸房地產(chǎn)”，兩者沒關(guān)系，甚至為了融資而做的勢，獲得資金并沒有做真正的高科技產(chǎn)業(yè)。

其實房企轉(zhuǎn)型高科技有優(yōu)勢，比如有管理經(jīng)驗、人才、社會資源，比很多制造業(yè)企業(yè)強(qiáng)，精英也集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，只要愿意沉下心做，是能做成的。但過去日子太舒服了，很多房企不想轉(zhuǎn)，現(xiàn)在是嚴(yán)峻的市場形勢倒逼才不得不轉(zhuǎn)，所以未來會有更多真轉(zhuǎn)型的企業(yè)，畢竟不轉(zhuǎn)就活不下去。

問：您提到 “專注” 是穿透周期的關(guān)鍵，這些 “非傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”的成長性如何？

倪鵬飛：這些 “非傳統(tǒng)業(yè)務(wù)”能成，但前提是專注。就在一個領(lǐng)域，鉆研、挖掘得很深，這個護(hù)城河往往很難復(fù)制?，F(xiàn)在是一個贏者通吃的時代，中國是擁有超大規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢的巨型國家，任何一個很小的領(lǐng)域只要做到別人無法復(fù)制的，就可以獲得巨大的市場和可觀的利潤，實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。如果每個企業(yè)通過創(chuàng)新，實現(xiàn)與眾不同、無法復(fù)制的專注，則可以打破行業(yè)內(nèi)卷，促進(jìn)行業(yè)向著多樣化、高級化、高質(zhì)量的創(chuàng)新發(fā)展和轉(zhuǎn)型。

（秦晉/文）

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