大家不妨去了解一下國(guó)內(nèi)主要城市人口的變化，或許也就能理解這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)為何是這樣的走勢(shì)了。目前來(lái)看，近幾年國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市的人口在都是減少的，人口數(shù)量增加的城市大概在1/3左右。

像深圳、合肥、杭州、貴陽(yáng)、成都、成都等城市的人口在近幾年是增長(zhǎng)的；但更多的城市人口是減少的，尤其是北方的城市，人口減少的情況更加嚴(yán)重。

作為住房市場(chǎng)的需求來(lái)源和最大支撐，人口減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生非常大的不利影響。這其實(shí)也一定程度上印證一些城市的房?jī)r(jià)為何真的如白菜價(jià)了。

如果我們更加宏觀地來(lái)看這個(gè)問題，就不難理解這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)了，以及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨最大的利空因素仍然是人口因素。毫不避諱地說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)總?cè)丝谝呀?jīng)進(jìn)入了負(fù)增長(zhǎng)階段，在短期是很難逆轉(zhuǎn)的。因?yàn)楫?dāng)下同時(shí)面臨著出生率變低和老齡化程度在變化的雙重挑戰(zhàn)，人口想要重回正增長(zhǎng)太難了。

從2022年起，國(guó)內(nèi)人口第一次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，當(dāng)年減少了85萬(wàn)人。而之后的2023年和2024年，國(guó)內(nèi)總?cè)丝诜謩e減少了208萬(wàn)和139萬(wàn)。從數(shù)據(jù)上，大家也看得很清楚，每年至少少一個(gè)縣級(jí)市甚至一個(gè)三四線城市的人口了。

人口老齡化的情況也是不容樂觀的。據(jù)數(shù)據(jù)，截至2024年末，國(guó)內(nèi)60歲及以上人口突破3億，占總?cè)丝诘?2.0%；其中65歲及以上人口2.2億人，占15.6%。按聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，65歲及以上人口占比超過(guò)7%即為“老齡化社會(huì)”，超過(guò)14%為“中度老齡化社會(huì)”，超過(guò)20%則為“超級(jí)老齡化社會(huì)”。我們顯然是在向超級(jí)老齡化社會(huì)邁進(jìn)了。

另一個(gè)關(guān)鍵因素就是人口出生率，這些年也是一路走低。2020年首次跌破1%，之后基本上也是一路走低，2022-2024年這三年的人口出生率均是在0.7%以下了。人口出生率通常的警戒線是2.1%，我們?cè)缇偷屏恕?/p>

人口出生率走低以及老齡化程度加劇，未來(lái)的人口形勢(shì)難有樂觀。總體來(lái)說(shuō)，人口是住房需求的基礎(chǔ)，人口減少必然會(huì)導(dǎo)致住房市場(chǎng)需求縮減，在一個(gè)住房供應(yīng)不是問題的時(shí)候，需求減少對(duì)房?jī)r(jià)的影響會(huì)比較大。

當(dāng)然，未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)肯定是會(huì)分化，就如同上文陳述的，不同城市人口增減情況也不一樣。一些大城市，人口還在增加，或是人口數(shù)量本來(lái)就很大，但城市的范圍不可能無(wú)限制擴(kuò)大，這些城市的住房市場(chǎng)基本上不存在絕對(duì)供大于求的情況，房?jī)r(jià)在未來(lái)有望逐漸止跌回漲。

除了少數(shù)大城市外，大多數(shù)城市的住房市場(chǎng)將會(huì)受到人口減少的影響，房?jī)r(jià)很有可能繼續(xù)呈現(xiàn)陰跌的態(tài)勢(shì)，房子也算是回歸到居住屬性上來(lái)了。