家人們，最近樓市這幾件事看得人心里發(fā)沉 —— 中山馬鞍島的房價從 3 萬跌到 1 萬 3，三四線的房子堆成山，昆明佛山經(jīng)濟(jì)排名還一個勁往下掉。今天咱不繞彎子，把這些事掰開揉碎了說，全是實(shí)打?qū)嵉恼嬖挕?/p>

先給大伙擺擺實(shí)在情況。中山馬鞍島這地方，2021 年那叫一個風(fēng)光，借著深中通道要開通的消息，房價飆到 3.1 萬 /㎡，粵海城、招商臻灣府這些樓盤搶都搶不到?？涩F(xiàn)在再去看，粵海城的特價房才 1.37 萬，招商臻灣府直接腰斬，算下來比峰值跌了 57% 還多。更諷刺的是，深中通道去年真開通了，說好的 “深圳上班中山住” 沒成氣候，反而成了房價泡沫破掉的信號。

再看三四線城市，那更是魔幻。荊門、信陽這些地方，房子庫存夠賣兩年半，去化周期突破 30 個月。開發(fā)商被逼得啥招都用：昆明某售樓處撕了 “送車位” 的海報(bào)，換成更狠的 “買住宅送公寓”，相當(dāng)于直接降價 25%，可還是賣不動，去化周期長達(dá) 28 個月；河南周口更夸張，搞 “首付分期三年免息”，就算這樣，現(xiàn)房比兩年前還是降了 15%。洛陽、唐山的房價甚至跌回五年前，現(xiàn)房成了 “燙手山芋”。

昆明和佛山這兩個城市更讓人揪心。佛山 2024 年 GDP 排名從 17 名跌到 20 名，掉了整整三位；昆明呢，產(chǎn)業(yè)沒撐起來，樓市先崩了，一邊是爛尾樓等著盤活，一邊是新房拼命降價，銀行都不敢放房貸了。這倆城市的共同點(diǎn)，都是產(chǎn)業(yè)升級卡了殼，經(jīng)濟(jì)頂不上去，房子自然沒人接。

為啥會變成這樣？咱往根上挖。馬鞍島的暴跌，根本是 “概念炒作遇冷”。當(dāng)年開發(fā)商吹 “深中通道 1 小時通勤”“灣區(qū)樞紐”，可通道通了才發(fā)現(xiàn)，深圳到馬鞍島的通勤成本比想象高，島上規(guī)劃的學(xué)校、商業(yè)配套遲遲兌現(xiàn)不了。更關(guān)鍵的是，深圳的購房者不買賬了 —— 深圳前海房價 9 萬多，馬鞍島雖然便宜，但沒產(chǎn)業(yè)支撐，誰愿意天天跨城折騰？

三四線庫存高企的病根更扎心：人走了，產(chǎn)業(yè)空了。河南信陽光常住人口就流走 279 萬，房子比人還多，這庫存咋去？六大國有銀行 65% 的房貸額度都投給了長三角、珠三角，三四線連貸款都難批，開發(fā)商資金鏈一斷，要么破產(chǎn)要么割肉，今年一季度就有 43 家中小房企倒閉。這不是偶然，是人口和資金用腳投票的結(jié)果。

昆明佛山的問題，本質(zhì)是 “經(jīng)濟(jì)跟不上房價”。佛山靠傳統(tǒng)制造業(yè)起家，可現(xiàn)在家電、陶瓷這些產(chǎn)業(yè)升級慢，新興產(chǎn)業(yè)又沒起來，就業(yè)崗位少了，買房的人自然就少；昆明更依賴旅游業(yè)，疫情后復(fù)蘇乏力，又沒別的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)撐不住，樓市能好才怪。沒有產(chǎn)業(yè)托底，房子就是空中樓閣。

這些事帶來的影響，咱普通人感受最真切。馬鞍島有業(yè)主拿著兩年前的價格單哭，同戶型蒸發(fā) 40 萬，當(dāng)初奔著 “投資升值” 買的房，現(xiàn)在成了 “負(fù)債包袱”；三四線更慘，河南張先生去年怕爛尾不敢買期房，今年買了現(xiàn)房，資產(chǎn)反而縮水 40 萬，想換學(xué)區(qū)房的二手房掛半年，降 10% 都沒人問。開發(fā)商日子更難過，中小房企要么 “割肉求生” 要么跑路，保利這些頭部房企倒趁機(jī)抄底核心城市，行業(yè)徹底分化。

對城市來說，影響更長遠(yuǎn)。佛山經(jīng)濟(jì)下滑，就業(yè)機(jī)會跟著少，年輕人留不??；昆明庫存壓得地方財(cái)政難受，想搞產(chǎn)業(yè)升級都沒資金。樓市和經(jīng)濟(jì)就像兩條腿，一條瘸了，另一條也走不快。

最后說點(diǎn)我的實(shí)在觀點(diǎn)，可能不好聽但管用。第一，樓市的 “神話時代” 徹底結(jié)束了，別再信 “買哪里都漲”，馬鞍島的例子擺著呢，沒有產(chǎn)業(yè)和人口的地方，概念吹得再響也是泡沫。第二，三四線的 “庫存危機(jī)” 不是短期能解的，人口流失和產(chǎn)業(yè)空心化是死結(jié)，那些 “降價促銷” 看著誘人，背后全是坑。第三，城市競爭早不是比誰蓋的房子多，而是比誰的產(chǎn)業(yè)強(qiáng)，佛山要是能把制造業(yè)升級搞起來，昆明要是能找到新的經(jīng)濟(jì)支點(diǎn)，樓市自然能穩(wěn)，不然一切都是白搭。

咱普通人看著這些事，其實(shí)該明白一個理：房子終究是用來住的，不是用來炒的。那些靠炒作起來的房價，早晚要回到和城市實(shí)力匹配的位置。這不是唱衰樓市，是看清現(xiàn)實(shí) —— 只有經(jīng)濟(jì)扎實(shí)了，房子才真的有價值。