丁江洲預(yù)判：現(xiàn)在未來(lái)房?jī)r(jià)是漲是跌，該不該買房？（第二部分：現(xiàn)狀剖析）

在理清房?jī)r(jià)上漲的底層邏輯后，中國(guó)人體工程學(xué)研究院書(shū)記丁江洲進(jìn)一步指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整并非孤立現(xiàn)象，而是多重結(jié)構(gòu)性因素疊加、長(zhǎng)期債務(wù)周期迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的必然結(jié)果。若僅將房?jī)r(jià)下跌歸因于城市化進(jìn)程放緩或人口出生率下滑，顯然未能觸及問(wèn)題核心——真正的關(guān)鍵在于，支撐過(guò)去20余年樓市繁榮的“債務(wù)驅(qū)動(dòng)型購(gòu)房模式”，已在居民預(yù)期轉(zhuǎn)向與杠桿空間見(jiàn)頂?shù)碾p重?cái)D壓下，逐步失去運(yùn)轉(zhuǎn)動(dòng)力。

一、表象與核心：房?jī)r(jià)下跌的“多重歸因”與“關(guān)鍵矛盾”

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌的確伴隨兩大顯性特征：一是城市化進(jìn)程從“高速擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”，2023年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)66.15%，盡管仍有提升空間，但新增城鎮(zhèn)人口規(guī)模較2010-2020年的峰值期明顯回落，住房剛需增速自然放緩；二是人口結(jié)構(gòu)深度調(diào)整，2022年我國(guó)出生率降至6.77‰，總和生育率跌破1.0，長(zhǎng)期住房需求的“人口基本面”面臨壓力。

但在丁江洲看來(lái)，這兩大因素更多是“長(zhǎng)期背景”，而非“當(dāng)前下跌的直接推手”。真正觸發(fā)本輪調(diào)整的核心矛盾，在于居民對(duì)未來(lái)收入的悲觀預(yù)期，與債務(wù)驅(qū)動(dòng)購(gòu)房模式的不可持續(xù)性。過(guò)去20余年，樓市的“借錢買房游戲”之所以能持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，本質(zhì)上依賴兩個(gè)前提：一是居民相信“未來(lái)收入會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)”，愿意通過(guò)負(fù)債提前兌現(xiàn)住房需求；二是居民杠桿率存在充足空間，銀行信貸可不斷為市場(chǎng)注入流動(dòng)性。如今，這兩個(gè)前提均已發(fā)生根本性變化。

從預(yù)期層面看，受經(jīng)濟(jì)增速換擋、部分行業(yè)調(diào)整、就業(yè)市場(chǎng)波動(dòng)等因素影響，居民對(duì)收入穩(wěn)定性的信心顯著下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年我國(guó)消費(fèi)者信心指數(shù)雖有回升，但始終未恢復(fù)至2019年的水平，其中“未來(lái)收入預(yù)期”分項(xiàng)指標(biāo)長(zhǎng)期處于低位。當(dāng)人們對(duì)“明天能賺多少錢”缺乏確定感時(shí)，“提前背負(fù)二三十年房貸”的決策會(huì)變得異常謹(jǐn)慎——畢竟房貸是“剛性負(fù)債”，一旦收入中斷，便可能面臨斷供風(fēng)險(xiǎn)。這種“預(yù)期悲觀”傳導(dǎo)至樓市，直接表現(xiàn)為購(gòu)房意愿的斷崖式下滑：央行2024年一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，選擇“更多儲(chǔ)蓄”的居民占比達(dá)58.9%，選擇“更多投資”的居民中，僅14.8%傾向于“購(gòu)房”，創(chuàng)歷史新低。

從債務(wù)層面看，居民杠桿率的“天花板效應(yīng)”已全面顯現(xiàn)。正如前文所述，我國(guó)居民杠桿率已從20年前的16%飆升至61%，這一數(shù)據(jù)不僅遠(yuǎn)超新興市場(chǎng)國(guó)家平均水平，更接近部分發(fā)達(dá)國(guó)家的警戒線。更值得關(guān)注的是，當(dāng)前杠桿率的結(jié)構(gòu)存在明顯風(fēng)險(xiǎn)：一方面，房貸占居民債務(wù)的比重超過(guò)50%，部分家庭的“房貸收入比”（月房貸額/月可支配收入）超過(guò)50%，已觸及“債務(wù)可持續(xù)性”的臨界值；另一方面，新增杠桿的潛力嚴(yán)重不足——無(wú)房群體中，年輕人占比最高，但他們面臨“就業(yè)不穩(wěn)定、收入增長(zhǎng)慢、首付積累難”的三重困境，即便有購(gòu)房意愿，也缺乏負(fù)債能力；有房群體中，多數(shù)家庭已背負(fù)房貸，再購(gòu)房的杠桿空間十分有限。

二、周期轉(zhuǎn)折點(diǎn)：“以債養(yǎng)債”模式的失靈

回顧過(guò)去20余年的樓市調(diào)整周期，每當(dāng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下行壓力，“放松信貸”往往成為穩(wěn)定市場(chǎng)的重要手段——通過(guò)降低貸款利率、下調(diào)首付比例、放寬購(gòu)房資格等政策，釋放居民的債務(wù)潛力，用“新一輪債務(wù)擴(kuò)張”覆蓋“舊債務(wù)周期的壓力”，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)重回上漲通道。例如2008年、2014年的樓市調(diào)整，均通過(guò)信貸寬松實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)回暖，這也讓不少人形成“樓市遇冷就會(huì)救市”的慣性認(rèn)知。

但丁江洲強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前市場(chǎng)已與過(guò)去完全不同——“以債養(yǎng)債”的模式已徹底失靈，因?yàn)榫用窀軛U率已接近極限，政策刺激的“邊際效應(yīng)”幾乎為零。從2022年至今，多地已將首套房首付比例降至20%以下，部分城市首套房貸款利率跌破4%，甚至推出“購(gòu)房補(bǔ)貼”“稅費(fèi)減免”等政策，但市場(chǎng)反應(yīng)依然冷淡。究其原因，并非政策力度不足，而是居民“無(wú)債可加”“不敢加債”。

對(duì)于“想買房但沒(méi)買房”的群體，尤其是年輕人，政策寬松帶來(lái)的“成本下降”，遠(yuǎn)不足以抵消“收入不穩(wěn)定”的風(fēng)險(xiǎn)。某招聘平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2023年高校畢業(yè)生平均起薪較2021年下降約8%，且“靈活就業(yè)”群體占比持續(xù)上升——在“不知道下個(gè)月收入是否穩(wěn)定”的情況下，即便房貸利率再低，年輕人也不敢輕易背負(fù)每月數(shù)千元的房貸。更關(guān)鍵的是，首付能力的缺失：一線城市一套普通住房的首付動(dòng)輒百萬(wàn)，即便首付比例降至20%，年輕人也需積累20-30萬(wàn)元，而在收入增長(zhǎng)緩慢、生活成本高企的背景下，這一目標(biāo)對(duì)多數(shù)人而言遙不可及。

對(duì)于“有房但想換房”的群體，債務(wù)壓力同樣限制了改善需求。一方面，部分家庭仍在償還首套房房貸，若要換房，需先結(jié)清舊房貸或承擔(dān)“二套房高利率”，債務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)進(jìn)一步加重；另一方面，當(dāng)前二手房市場(chǎng)“掛牌量高、成交周期長(zhǎng)”，很多家庭想“先賣后買”，卻面臨“房子賣不掉”的困境，換房計(jì)劃被迫擱置。此外，房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的“資產(chǎn)縮水”預(yù)期，也讓有房群體不敢輕易加杠桿——若買入后房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，可能出現(xiàn)“資產(chǎn)低于負(fù)債”的“負(fù)資產(chǎn)”風(fēng)險(xiǎn)，這進(jìn)一步抑制了改善型購(gòu)房需求。

從銀行層面看，“惜貸”情緒也加劇了信貸寬松的失靈。過(guò)去，銀行樂(lè)于發(fā)放房貸，因?yàn)榉抠J被視為“低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)”；但現(xiàn)在，隨著斷供風(fēng)險(xiǎn)上升、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)問(wèn)題暴露，銀行對(duì)房貸的審核變得更加嚴(yán)格，不僅要求更高的信用評(píng)分，還會(huì)對(duì)借款人的收入穩(wěn)定性、負(fù)債情況進(jìn)行更細(xì)致的核查。即便政策允許“降低首付、降低利率”，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制考慮，也可能對(duì)部分借款人“拒貸”或“緩貸”，導(dǎo)致政策紅利難以真正傳導(dǎo)至市場(chǎng)。

三、現(xiàn)狀的本質(zhì)：房地產(chǎn)從“金融屬性”向“居住屬性”回歸的陣痛

丁江洲認(rèn)為，當(dāng)前樓市的調(diào)整，本質(zhì)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)從“金融屬性主導(dǎo)”向“居住屬性回歸”的必然陣痛。過(guò)去20余年，由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)逐漸成為“投資品”甚至“投機(jī)品”，很多人買房并非為了居住，而是為了“保值增值”，甚至通過(guò)“加杠桿炒房”獲取短期收益。這種“金融化”傾向，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)和居民杠桿率，也讓樓市脫離了“居住需求”的基本面。

如今，隨著債務(wù)周期見(jiàn)頂、預(yù)期轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)的“金融屬性”正在快速弱化——房?jī)r(jià)不再具備“只漲不跌”的預(yù)期，炒房者紛紛離場(chǎng)，二手房市場(chǎng)“拋壓”增加；銀行也不再將房貸視為“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)”，信貸投放更加謹(jǐn)慎。在這一過(guò)程中，樓市必然會(huì)經(jīng)歷“去泡沫、去杠桿”的調(diào)整，逐步回歸“以居住需求為主導(dǎo)”的本質(zhì)。

這種回歸并非壞事，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的前提。但調(diào)整過(guò)程中，必然會(huì)面臨“陣痛”：一方面，部分高杠桿炒房者可能因房?jī)r(jià)下跌、資金鏈斷裂而面臨損失；另一方面，依賴房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)（如建筑業(yè)、建材業(yè)、房地產(chǎn)中介等）可能面臨收縮，進(jìn)而影響就業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，當(dāng)前政策的重點(diǎn)，并非“強(qiáng)行托舉房?jī)r(jià)”，而是“緩解調(diào)整陣痛”——通過(guò)“保交樓”保障購(gòu)房者權(quán)益，通過(guò)“優(yōu)化限購(gòu)限貸”滿足合理居住需求，通過(guò)“發(fā)展保障性住房”解決低收入群體住房問(wèn)題，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡到“新發(fā)展模式”。

小結(jié)：現(xiàn)狀的核心結(jié)論

綜合來(lái)看，當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)狀，是“城市化放緩、人口下滑”的長(zhǎng)期背景，與“居民預(yù)期悲觀、杠桿率見(jiàn)頂”的短期矛盾共同作用的結(jié)果，其本質(zhì)是“債務(wù)驅(qū)動(dòng)型購(gòu)房模式”的終結(jié)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)向“居住屬性”回歸的開(kāi)始。在這一階段，“放松信貸刺激樓市”的傳統(tǒng)手段已失效，因?yàn)榫用窦葻o(wú)能力、也無(wú)意愿繼續(xù)加杠桿。對(duì)于購(gòu)房者而言，需清醒認(rèn)識(shí)到當(dāng)前市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化，避免被“抄底”“救市”等聲音誤導(dǎo)；對(duì)于政策制定者而言，需聚焦“穩(wěn)預(yù)期、保民生、防風(fēng)險(xiǎn)”，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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