現(xiàn)在買房，和過去邏輯全反了

以前房子供不應(yīng)求的年代，買房的邏輯是，哪怕你閉著眼睛買入，也不用擔(dān)心虧損，即便是買來自住，人們買房的邏輯依舊是買到即賺到。

然而現(xiàn)在，二手房市場以價換量的現(xiàn)象卻變得越來越嚴重了，而且市場還呈現(xiàn)出k型分化趨勢。

什么是k型分化？

說的簡單點就是“兩頭熱、中間冷”——價格特別低的和特別高的房子，反而成交得更多，尤其是低總價的房源，成交占比提升的更快。

換句話來說，現(xiàn)在二手房想出手，要么價格足夠低，讓人一看就心動；要么房子本身特別好，靠品質(zhì)取勝。

關(guān)于這個趨勢，數(shù)據(jù)上可以一目了然：根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，30個重點監(jiān)測城市二手房累計成交面積預(yù)計為5225萬平方米，環(huán)比下降12%，同比增長2%，累計同比增長10%，

也就是說，今年三季度的成交量相比二季度出現(xiàn)了明顯下降，但同去年相比，依舊是增長，尤其是累計來看，今年前三季度的二手房成交量高于去年同期。

為什么三季度賣得不如二季度？

一方面是七八月本來就是樓市淡季，買房子的人相對較少；

另一方面，三季度購房信心下降，大家買房更謹慎了，各種政策刺激的效果也沒那么強了。

但跟去年比，成交量依舊是正增長。這種“環(huán)比降、同比升”的態(tài)勢，恰恰說明市場還在以價換量。

房價數(shù)據(jù)也印證了這一點——中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月百城二手房價環(huán)比下跌0.74%，同比下跌7.38%，同時，二手房價格環(huán)比連續(xù)41個月下跌。

由此可見，二手房市場的以價換量現(xiàn)象是非常突出的。

從成交結(jié)構(gòu)看，二手房市場還有一個明顯變化：房子正在回歸“住”的本質(zhì)。

以杭州為例，9月份二手房成交6377套，環(huán)比下跌3.9%，同比上漲5.7%，同樣呈現(xiàn)出成交量環(huán)比下降，同比上漲的趨勢，也同樣是在“以價換量”。

而且，更值得注意的是，二手房“K型分化”的趨勢在杭州也較為明顯，比如9月杭州成交的6377套二手房中，總價200萬以內(nèi)的占比高達52%，創(chuàng)下近7年的月度數(shù)據(jù)新高。而在2021年，這個比例還只有23%。

為什么便宜的房子越來越受歡迎？

一方面，房價確實降了，低價房源變多了；

另一方面，購房者變得更理性了，更看重實際居住需求。

畢竟總價低、單價低的二手房本身品質(zhì)一般、升值空間有限，但能滿足基本居住需要，所以成了剛需群體的首選。

另一邊，高價房的成交占比也在拉升，比如杭州，今年總價千萬以上的二手房成交量比去年同期上漲40.5%，

總的來說，現(xiàn)在的二手房市場正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的陣痛：一邊靠降價促進成交，一邊出現(xiàn)“兩頭熱”的分化。這其實是市場在自我調(diào)整，擠出過去的泡沫。大家不再盲目買房投資，而是更理性地看待債務(wù)和收入，更注重房子是否能真正滿足居住需求。

這意味著，未來只有兩種房子更好賣：一種是品質(zhì)好、能滿足改善需求的二手房；一種是性價比高、能滿足基本居住需要的二手房。

這樣的市場，才是真正健康的房地產(chǎn)市場。